13层小产权房(海淀区房产分析(二十五)--海淀房子如何选--世纪城区域F0750)

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前言

这个是世纪城的全图(包括各个楼盘信息)

正文

曙光公园

这一篇写的是昆玉河以西,紫竹院路以北,西四环以东,北四环以南的区域,这样就是著名的成片开发区域,世纪城区域,基本集中在2000年-2005年左右。这个区域离万柳,颐和园、玉泉山都比较方便。

(1)世纪城(四季青东)

曙光公园

世纪城片区南部区域有世纪曙光公园,就是紫竹院路北面,板井路南边,大家经常经过这里,以为这里面四个公园,其实这里面有加油站、网球场、还有爱江山的韩国菜。后面就是万新集团、江山控股、绝对传媒等公司的办公场所,以各个小院子的形式存在。能在公园里面办公的公司,才是牛公司。后面有天主教堂,这里还有一个森林山国际幼儿园(江山控股组建的),他们活动场所就是大公园,还是很不错的。东面就是中关村科学城四季科创中心(修建了好几栋办公楼,属于军民融合产业园)。

空军指挥学院

北面是空军指挥学院。这里也是飞行员体检的地方。到这里基本就是最终体检了。这里有四季青医院,人大附小,人大附中。算是一个强学区的区域。之前由于要求落户6年才能上。导致大家来买房的时候,已经上不了这里的学校了,因此这里的学区溢价不是很明显。算是值得买入的一个区域。

车道沟桥西北角就是中国船舶、中国航空发动机集团等企业。北面是世纪金源购物中心(这也是北京最大的单体建筑,一直很繁华,五楼是餐饮,六楼都是各种培训机构,来这里你就能感受到海淀家长鸡娃的氛围)。旁边还有个小的商场绮美大厦各种培训班,楼下停车还免费,没有培训班,这个商场早就开不下去了。

第一梯队:(豪宅及终极改善):鲁艺上河村(01年,15栋,862户,2500W-3300W,单价基本在15W左右,真正体现了出则繁华,入则宁静。低密度住宅,昆玉河的活水系,属于终极改善型,户型基本是170平米--350平米,绿化没问题,里面还有游泳馆)。

鲁艺上河村

晴雪园(04年,9栋,995户,1400W(两室一厅)-3200W(四室一厅),前面是绿化,以及清真寺,勉强算改善盘和观山园并列一排)。

观山园(04年,6栋,719户,2500W-3600W左右,这里卖的很少,前面是小公园,还是很漂亮的,单价基本15W+,户型方正,一三居室和四居室为主)。

观山园

第二梯队:(刚需及刚需改善):远大园六区(2000年,9栋,1293户,650W-1790W,基本都是板楼,特点就是南面有曙光市政公园,高层视野不错。东面属于一篇棚户区,一直在改造。再东面就是中国船舶了,前面板井路是每天快递聚集的地方,750W以下是一室一厅,750W-1300W左右基本是两室,1500W左右是大三室)。

远大园六区

远大园四区(2000年,12栋,1483户,860W-2020W,这里有板楼,也有塔楼,小区环境不错,外面路两侧也可以停车。800W-1100W左右是两室,1200W-1700W三室,1700W-2020W是四室)。

远大园四区

远大园五区(2001年,14栋,1936户,1420W-2380W,属于世纪城的二期工程,水系还是很漂亮的,这个小区是周边这几个世纪城里面最好的一个,单价基本在12W+,部分是塔楼,部分是板楼,之前这里有家乐福,现在好像关了)。

远大园五区

世纪金源国际公寓(02年,3栋,310户,840W-1030W,层高3.1m的70年产权住宅,就是修成了公寓形式影响了其升值,单价基本在7W+)。

世纪金源大酒店

远大园三区(01年,7栋,943户,1590W-2550W,1、2、3号是塔楼,5、6、7号楼是板楼单价基本在11W+,有水系)。

远大园三区

远大园二区(01年,2栋,339户,1230W-1500W,独门独院,2栋楼,2梯8户,塔楼)。

远大园二区

远大园一区(01年,5栋,735户,1570W-1950W,属于人车分流,1500W两室,1900W三室)。

晨月园

晨月园(06年,12栋,2346户,770W-830W,在金源的西面,塔楼,南面有北京一商集团干部学校,基本一两室一厅为主,楼下就是果蔬好,北面也有菜市场,生活方便,但是这些方便也会带来私密性差一点。还有就是由于塔楼,蝶形,导致户型不是很规整)

蝶形户型

时雨园(04年,14栋,1564户,830W-2390W,采用板楼和塔楼结合方式,中间有绿化带,这里也是人大老师当年集中采购房的小区,中间绿化和水系还是很漂亮的,就是有一些塔楼户型厨房或者卫生间呈现三角形)。

时雨园

垂虹园(04年,12栋,1323户,1460W-2380W,属于世纪城三期,人车分流的塔楼社区,户型有一些不是那么方正,看个人喜好了,小区环境还是不错的,电梯没有4、13、14层,实际总高18层,视野还是不错的)。

垂虹园

晴波园(04年,10栋,930户,1300W-3700W,东面是公园和昆玉河,都是板楼构成)。叠翠园(04年,9栋,1130户,1600W-3200W,取自燕京八景,“居庸叠翠”,9栋板楼有弧度的,斜错落)。

晴波园

春荫园(04年,9栋,1346户,1600W-2880W,算是三期的样板工程,基本小区内一步一景,江南园林设计,板楼设计)。

春荫园

怡丽南园(2000年,3栋,325户,920W-1600W,属于空军指挥学院和卫星制造厂合建,1、2、3是空指,不能交易。5,6是卫星厂的央产房,5号楼是商品房)。

怡丽南园

郦城三区(03年,17栋,1006户,560W-2700W,人车分流社区,绿化多,社区也很大,24小时热水,主打园林分格)。

郦城三区

郦城二期(02年,18栋,1035户,820W-2490W,郦城一期还是二期都还是不错的次新小区。缺点就是东面就没有小区了。由于飞机场的存在,东面的户型做了斜坡,绿花,波浪形式绿花设计)。郦城工作区(07年,2栋,480户,基本就是商业办公楼,单价在3W+),北面的常青园和常青园北里就是回迁房。

郦城二期

和泓四季(2011年,10栋,2238户,单价8.8W,680W-990W,这个小区是2015年建成,楼间距比较宽,基本后面的楼一层都有采光,停车位地上和地下都可以,小区1号楼是一共8层是征收、西站等单位的福利分房。2号楼为本地居民和周边的回迁房,3号楼是三室的南北户型单位福利房和部分购买。4号楼为部队领导福利分房,可以交易。7、8号楼为回迁房,楼下有商业。9号楼房产证未出,不能交易。10号楼为部队分房,可以交易。由于好多房本未满两年,还有就是属于二类经济适应房,税费和土地出让金,导致高贷款特别不划算,适合全款购入,不能适合高贷款,回迁房,不属于强学区,地铁不方便,导致它单价低的原因吧。想想未来这些会怎么发展变化,这不就是洼地吗(12号线年底开通,学区扁平化,时间推移贷款变得划算,周边公园新建,东冉回迁房竣工后会怎么样,窗上少了防盗窗,你说这回迁房管理怎么样,自己慢慢想吧!)。在整个四季城及四季青片区算是最新的次新。交通开车比较方便,出来就是西四环,西面是机场,不存在堵车问题,地铁12号线开通后,远大路站距离此1.3km)。西面是西郊机场,北面是西郊机场配建,基本都不能交易。

和泓四季

第三梯队:(刚需户型及老破小):金夕园(03年,6栋,1115户,640W-1500W,这个小区当时是属于经济适用房,一共四栋楼,1-3号楼基本是当地回迁,4号楼是海淀分局和交通局的单位团购房每栋楼有一个长长的走廊,里面有很多户,当时我进去,就感觉回到学校宿舍的感觉。因此我就把它放在第三梯队,体验不是那么好,自己想买的可以去感受一下)。

金夕园

金源时代商务中心(04年,4栋,416户,1600W,单价4.5W左右,70耐产权,但是可注册公司,以办公为主)。烟树园(03年,8栋,1404户,650W-1150W,塔楼,以小户型的一室一厅和两室一厅为主,有一部分是回迁房,在世纪城算第三梯队,放其它市内区域,妥妥的改善盘)

总结

红色就是世纪城区域

世纪城相对比较纯粹,基本都是刚需改善和改善盘。这也是各种大V重点推荐的原因。判断世纪城的那些小区是回迁房,你可以在绿中介的物业服务那一栏里面看看,分数低的就是回迁房。世纪城南部是板楼为主,在2000年-2001年,单价基本在10W-12W之间,南北的板楼,少部分的塔楼,整体比较纯粹,是值得购入的一个区域,主力户型也很不错,适合资金量1000W以上。东北角的鲁艺上河村,这品质和这价格妥妥的终结改善盘,闹中取静,确实不错。

世纪城北区

世纪城北区,由于有几个小区是回迁房住户,整体价格在800W左右,建筑相差不多,但是小区物业管理,以及户型,还是差那么一点,买这里还不如买一路之隔的和泓四季。其它各个商品房基本单价10W-15W之间,名字都起的很优雅,相应的小区也做了优雅的设计,体验还是不错的。各个小区的各个拐角是商铺,基本是各个银行租着。缺点就是1000W左右的户型有一些不是那么好,不是厨房三角形,就是客厅别的形状。这里最大的配套就是世纪金源商场和世纪金源大酒店(这个酒店里面还是不错的),医院就是四季青医院,学校就是人大附小,人大附中,幼儿园也不错。南面还有私立的森林山国际幼儿园。观山园在这一片算是妥妥的终极改善,拿出来交易的太少了。

世纪城2022-12的成交信息

世纪城2023-1的成交信息

四环一路之隔的就是郦城,二期和三期价格还是很坚挺的,1000W以上户型还是不错的,算是改善盘。一期就是回迁房,不能交易。郦城再往西就是公园和飞机场了。北面还有一个和泓四季,算是这一片最新的盘了,回迁房社区,16年交房,由于21年房本才逐渐下来,未满两年,有土地出让金和税费,适合全款买入,这样还是很划算。这边小学是首师大附属小学。算一般学区,学区溢价小。缺点就是四环外,12号线还未开通,离地铁站有点远。这里南面是一片写字楼(中国铁塔等),西面是公园和机场。南面新建了一个东冉新村,底层板楼。缺点就是得等房本下来才能交易。离地铁有点远,这边人相对就比较少。西面果然适合养老啊--四环一路向西,静的地方真不少。

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