13层小产权房(海淀区房产分析（二十五）--海淀房子如何选--世纪城区域F0750)-2024深圳小产权房信息

最新文章-关注-微信--公众号--“澎叔侃侃侃”

前言

这个是世纪城的全图（包括各个楼盘信息）

正文

曙光公园

这一篇写的是昆玉河以西，紫竹院路以北，西四环以东，北四环以南的区域，这样就是著名的成片开发区域，世纪城区域，基本集中在2000年-2005年左右。这个区域离万柳，颐和园、玉泉山都比较方便。

（1）世纪城（四季青东）

曙光公园

世纪城片区南部区域有世纪曙光公园，就是紫竹院路北面，板井路南边，大家经常经过这里，以为这里面四个公园，其实这里面有加油站、网球场、还有爱江山的韩国菜。后面就是万新集团、江山控股、绝对传媒等公司的办公场所，以各个小院子的形式存在。能在公园里面办公的公司，才是牛公司。后面有天主教堂，这里还有一个森林山国际幼儿园（江山控股组建的），他们活动场所就是大公园，还是很不错的。东面就是中关村科学城四季科创中心（修建了好几栋办公楼，属于军民融合产业园）。

空军指挥学院

北面是空军指挥学院。这里也是飞行员体检的地方。到这里基本就是最终体检了。这里有四季青医院，人大附小，人大附中。算是一个强学区的区域。之前由于要求落户6年才能上。导致大家来买房的时候，已经上不了这里的学校了，因此这里的学区溢价不是很明显。算是值得买入的一个区域。

车道沟桥西北角就是中国船舶、中国航空发动机集团等企业。北面是世纪金源购物中心（这也是北京最大的单体建筑，一直很繁华，五楼是餐饮，六楼都是各种培训机构，来这里你就能感受到海淀家长鸡娃的氛围）。旁边还有个小的商场绮美大厦各种培训班，楼下停车还免费，没有培训班，这个商场早就开不下去了。

第一梯队：（豪宅及终极改善）：鲁艺上河村（01年，15栋，862户，2500W-3300W，单价基本在15W左右，真正体现了出则繁华，入则宁静。低密度住宅，昆玉河的活水系，属于终极改善型，户型基本是170平米--350平米，绿化没问题，里面还有游泳馆）。

鲁艺上河村

晴雪园（04年，9栋，995户，1400W（两室一厅）-3200W（四室一厅），前面是绿化，以及清真寺，勉强算改善盘和观山园并列一排）。

观山园（04年，6栋，719户，2500W-3600W左右，这里卖的很少，前面是小公园，还是很漂亮的，单价基本15W+，户型方正，一三居室和四居室为主）。

观山园

第二梯队：（刚需及刚需改善）：远大园六区（2000年，9栋，1293户，650W-1790W，基本都是板楼，特点就是南面有曙光市政公园，高层视野不错。东面属于一篇棚户区，一直在改造。再东面就是中国船舶了，前面板井路是每天快递聚集的地方，750W以下是一室一厅，750W-1300W左右基本是两室，1500W左右是大三室）。

远大园六区

远大园四区（2000年，12栋，1483户，860W-2020W，这里有板楼，也有塔楼，小区环境不错，外面路两侧也可以停车。800W-1100W左右是两室，1200W-1700W三室，1700W-2020W是四室）。

远大园四区

远大园五区（2001年，14栋，1936户，1420W-2380W，属于世纪城的二期工程，水系还是很漂亮的，这个小区是周边这几个世纪城里面最好的一个，单价基本在12W+，部分是塔楼，部分是板楼，之前这里有家乐福，现在好像关了）。

远大园五区

世纪金源国际公寓（02年，3栋，310户，840W-1030W，层高3.1m的70年产权住宅，就是修成了公寓形式影响了其升值，单价基本在7W+）。

世纪金源大酒店

远大园三区（01年，7栋，943户，1590W-2550W，1、2、3号是塔楼，5、6、7号楼是板楼单价基本在11W+,有水系）。

远大园三区

远大园二区（01年，2栋，339户，1230W-1500W，独门独院，2栋楼，2梯8户，塔楼）。

远大园二区

远大园一区（01年，5栋，735户，1570W-1950W，属于人车分流，1500W两室，1900W三室）。

晨月园

晨月园（06年，12栋，2346户，770W-830W，在金源的西面，塔楼，南面有北京一商集团干部学校，基本一两室一厅为主，楼下就是果蔬好，北面也有菜市场，生活方便，但是这些方便也会带来私密性差一点。还有就是由于塔楼，蝶形，导致户型不是很规整）

蝶形户型

时雨园（04年，14栋，1564户，830W-2390W，采用板楼和塔楼结合方式，中间有绿化带，这里也是人大老师当年集中采购房的小区，中间绿化和水系还是很漂亮的，就是有一些塔楼户型厨房或者卫生间呈现三角形）。

时雨园

垂虹园（04年，12栋，1323户，1460W-2380W，属于世纪城三期，人车分流的塔楼社区，户型有一些不是那么方正，看个人喜好了，小区环境还是不错的，电梯没有4、13、14层，实际总高18层，视野还是不错的）。

垂虹园

晴波园（04年，10栋，930户，1300W-3700W，东面是公园和昆玉河，都是板楼构成）。叠翠园（04年，9栋，1130户，1600W-3200W，取自燕京八景，“居庸叠翠”，9栋板楼有弧度的，斜错落）。

晴波园

春荫园（04年，9栋，1346户，1600W-2880W，算是三期的样板工程，基本小区内一步一景，江南园林设计，板楼设计）。

春荫园

怡丽南园（2000年，3栋，325户，920W-1600W，属于空军指挥学院和卫星制造厂合建，1、2、3是空指，不能交易。5,6是卫星厂的央产房，5号楼是商品房）。

怡丽南园

郦城三区（03年，17栋，1006户，560W-2700W，人车分流社区，绿化多，社区也很大，24小时热水，主打园林分格）。

郦城三区

郦城二期（02年，18栋，1035户，820W-2490W，郦城一期还是二期都还是不错的次新小区。缺点就是东面就没有小区了。由于飞机场的存在，东面的户型做了斜坡，绿花，波浪形式绿花设计）。郦城工作区（07年，2栋，480户，基本就是商业办公楼，单价在3W+），北面的常青园和常青园北里就是回迁房。

郦城二期

和泓四季（2011年，10栋，2238户，单价8.8W，680W-990W，这个小区是2015年建成，楼间距比较宽，基本后面的楼一层都有采光，停车位地上和地下都可以，小区1号楼是一共8层是征收、西站等单位的福利分房。2号楼为本地居民和周边的回迁房，3号楼是三室的南北户型单位福利房和部分购买。4号楼为部队领导福利分房，可以交易。7、8号楼为回迁房，楼下有商业。9号楼房产证未出，不能交易。10号楼为部队分房，可以交易。由于好多房本未满两年，还有就是属于二类经济适应房，税费和土地出让金，导致高贷款特别不划算，适合全款购入，不能适合高贷款，回迁房，不属于强学区，地铁不方便，导致它单价低的原因吧。想想未来这些会怎么发展变化，这不就是洼地吗（12号线年底开通，学区扁平化，时间推移贷款变得划算，周边公园新建，东冉回迁房竣工后会怎么样，窗上少了防盗窗，你说这回迁房管理怎么样，自己慢慢想吧！）。在整个四季城及四季青片区算是最新的次新。交通开车比较方便，出来就是西四环，西面是机场，不存在堵车问题，地铁12号线开通后，远大路站距离此1.3km）。西面是西郊机场，北面是西郊机场配建，基本都不能交易。

和泓四季

第三梯队：（刚需户型及老破小）：金夕园（03年，6栋，1115户，640W-1500W，这个小区当时是属于经济适用房，一共四栋楼，1-3号楼基本是当地回迁，4号楼是海淀分局和交通局的单位团购房每栋楼有一个长长的走廊，里面有很多户，当时我进去，就感觉回到学校宿舍的感觉。因此我就把它放在第三梯队，体验不是那么好，自己想买的可以去感受一下）。

金夕园

金源时代商务中心（04年，4栋，416户，1600W，单价4.5W左右，70耐产权，但是可注册公司，以办公为主）。烟树园（03年，8栋，1404户，650W-1150W，塔楼，以小户型的一室一厅和两室一厅为主，有一部分是回迁房，在世纪城算第三梯队，放其它市内区域，妥妥的改善盘）

总结

红色就是世纪城区域

世纪城相对比较纯粹，基本都是刚需改善和改善盘。这也是各种大V重点推荐的原因。判断世纪城的那些小区是回迁房，你可以在绿中介的物业服务那一栏里面看看，分数低的就是回迁房。世纪城南部是板楼为主，在2000年-2001年，单价基本在10W-12W之间，南北的板楼，少部分的塔楼，整体比较纯粹，是值得购入的一个区域，主力户型也很不错，适合资金量1000W以上。东北角的鲁艺上河村，这品质和这价格妥妥的终结改善盘，闹中取静，确实不错。

世纪城北区

世纪城北区，由于有几个小区是回迁房住户，整体价格在800W左右，建筑相差不多，但是小区物业管理，以及户型，还是差那么一点，买这里还不如买一路之隔的和泓四季。其它各个商品房基本单价10W-15W之间，名字都起的很优雅，相应的小区也做了优雅的设计，体验还是不错的。各个小区的各个拐角是商铺，基本是各个银行租着。缺点就是1000W左右的户型有一些不是那么好，不是厨房三角形，就是客厅别的形状。这里最大的配套就是世纪金源商场和世纪金源大酒店（这个酒店里面还是不错的），医院就是四季青医院，学校就是人大附小，人大附中，幼儿园也不错。南面还有私立的森林山国际幼儿园。观山园在这一片算是妥妥的终极改善，拿出来交易的太少了。

世纪城2022-12的成交信息

世纪城2023-1的成交信息

四环一路之隔的就是郦城，二期和三期价格还是很坚挺的，1000W以上户型还是不错的，算是改善盘。一期就是回迁房，不能交易。郦城再往西就是公园和飞机场了。北面还有一个和泓四季，算是这一片最新的盘了，回迁房社区，16年交房，由于21年房本才逐渐下来，未满两年，有土地出让金和税费，适合全款买入，这样还是很划算。这边小学是首师大附属小学。算一般学区，学区溢价小。缺点就是四环外，12号线还未开通，离地铁站有点远。这里南面是一片写字楼（中国铁塔等），西面是公园和机场。南面新建了一个东冉新村，底层板楼。缺点就是得等房本下来才能交易。离地铁有点远，这边人相对就比较少。西面果然适合养老啊--四环一路向西，静的地方真不少。

欧大最新问答2023-1-30（欧大问答，独家资料，价值千元）