小产权房与拆迁 遇到拆迁该怎么办？

举个最典型的例子，小王的宅基地位于某城市的边缘郊区，距离市中心较近，随着城市的快速发展，眼看着房价一天天的高涨，小王有了主意：在自家的宅基地上盖一栋7层楼的楼房，每一层有2户，每户面积大约100平米的三房，盖好之后价格便宜点，10万元一套卖给在城市里买不起商品房的人们。

这就是典型的小产权房案例，小产权房其实是不受法律保护的房子，在交易和以后的各方面都面临着巨大的问题。

一、小产权房的风险

小产权房是农民在集体土地上建造的房屋，并不能取得合法的不动产权证书，这种房子一般是由乡镇办法“产权证”，但是绝大多数买卖过程中只有买卖合同没有产权证书。房子也没有到房产局备案，并没有出售许可证，也不给国家交任何税费，属于私下交易行为。

但是对于购买房屋来说，只有取得了“不动产权证”才证明这套房是你的合法财产。根据法律规定，小产权房子处于不合法地位，处于灰色地带。

但是也并不是所有的小产权房子都不合法，也有例外，至于拆迁时候有没有补偿，需要看买卖合同是否合法，是否具有法律效应。

二、这二种情况下，小产权房子交易合同有效

1、根据《土地法》规定，小产权房子向本集体以外的人员出售，属于不合法行为，所以如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的，合同属于有效，拆迁时会给予补偿的。

2、如果房屋卖给了非本集体成员，但购买者取得了集体组织相关单位批准人可的，这种合同也属于有效合同，拆迁时也会有补偿的，但是“取得本组织批准人可”非常难。

三、无效合同怎么解决

以上两种情况下，合同有效。但是绝大多数情况下小产权交易合同是无效的，对于无效合同，如果进入法律程序，通常会作如下解决：

1、合同被判定无效之后，买方应该把房子归还给卖家，卖方应该将已经收取的房款退还给购房者。

2、如果购房者在居住期间对房子进行了装修等，应该做出估值，由卖方将该部分附加值补偿给购房者。

3、如果卖方明知道国家法律不允许小产权买卖，而卖给了购房者，应该承担一定的过错责任。

4、如果遇到拆迁，购房者无法获得补偿的，需要通过法律途径诉讼解决，当然了这是一个漫长的过长，并且基本上没有任何结果的。

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