小产权房与拆迁 遇到拆迁该怎么办?

举个最典型的例子,小王的宅基地位于某城市的边缘郊区,距离市中心较近,随着城市的快速发展,眼看着房价一天天的高涨,小王有了主意:在自家的宅基地上盖一栋7层楼的楼房,每一层有2户,每户面积大约100平米的三房,盖好之后价格便宜点,10万元一套卖给在城市里买不起商品房的人们。

这就是典型的小产权房案例,小产权房其实是不受法律保护的房子,在交易和以后的各方面都面临着巨大的问题。

一、小产权房的风险

小产权房是农民在集体土地上建造的房屋,并不能取得合法的不动产权证书,这种房子一般是由乡镇办法“产权证”,但是绝大多数买卖过程中只有买卖合同没有产权证书。房子也没有到房产局备案,并没有出售许可证,也不给国家交任何税费,属于私下交易行为。

但是对于购买房屋来说,只有取得了“不动产权证”才证明这套房是你的合法财产。根据法律规定,小产权房子处于不合法地位,处于灰色地带。

但是也并不是所有的小产权房子都不合法,也有例外,至于拆迁时候有没有补偿,需要看买卖合同是否合法,是否具有法律效应。

二、这二种情况下,小产权房子交易合同有效

1、根据《土地法》规定,小产权房子向本集体以外的人员出售,属于不合法行为,所以如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的,合同属于有效,拆迁时会给予补偿的。

2、如果房屋卖给了非本集体成员,但购买者取得了集体组织相关单位批准人可的,这种合同也属于有效合同,拆迁时也会有补偿的,但是“取得本组织批准人可”非常难。

三、无效合同怎么解决

以上两种情况下,合同有效。但是绝大多数情况下小产权交易合同是无效的,对于无效合同,如果进入法律程序,通常会作如下解决:

1、合同被判定无效之后,买方应该把房子归还给卖家,卖方应该将已经收取的房款退还给购房者。

2、如果购房者在居住期间对房子进行了装修等,应该做出估值,由卖方将该部分附加值补偿给购房者。

3、如果卖方明知道国家法律不允许小产权买卖,而卖给了购房者,应该承担一定的过错责任。

4、如果遇到拆迁,购房者无法获得补偿的,需要通过法律途径诉讼解决,当然了这是一个漫长的过长,并且基本上没有任何结果的。

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