安置房vs小产权房？结局将会有所区别吗？法律风险在哪儿？

■本文作者：黄艳桂媛媛北京在明律师事务所

导读：“小产权房”是各大城市高企的房价地价催生的产物。之所以叫“小产权房”，是相对于城市国有建设用地上建设、销售的有70年、50年、40年“大产权”的商品房而言的。这类房屋通常由农村集体经济组织或者开发商在集体土地上建设，虽名为“小产权”，但实质却是无产权房屋——并不具有县级以上土地行政管理部门或房地产管理部门发放的、具有法律效力的土地使用权证、房屋所有权证。因此，国家有关部门反复申明，建设、销售、购买“小产权房”均不受法律保护。如果购买了“小产权房”，除了不能办理土地证、房产证等常规的“两证”、无法进行银行抵押贷款之外，还会面临哪些法律上的风险呢？

风险一：被认定为违法建筑，拆你没商量

小产权房一般分为两类：一类是在农用地等非建设用地上建设的，另一类是在农村建设用地上建设的。

对于第一类情形，即在农用地等非建设用地上建设的小产权房，通常系违法用地类违建。在我国，农业用地包括耕地、林地和草地等，其开发和使用应当符合《土地管理法》第三条、第三十一条、第四十四条的相关规定。依据前述法律规定，农业用地转为建设用地，需办理农用地转用审批手续，严禁未批先占。如果未经审批、擅自将农用地改为建设用地建设房屋的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以根据《土地管理法》第七十三条、第七十六条的规定拆除或没收土地上的建筑物。

风险二：市场交易风险

对于第二类建设在农村集体建设用地上的“小产权房”，常见的如村委会、村集体经济组织统一在村内闲置土地上建设、分配给村民居住的楼房，由于不涉及土地用途改变、土地所有权仍归集体、分配使用与集体经济组织成员身份挂钩，在合法性上稍显坚挺。但是，财产不仅仅只有占有、使用的功能，还有流转处分的功能。不过，当这类小产权房向非本集体经济组织成员尤其是城镇居民等第三方进行出售时，则面临交易风险：

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