东莞沙田村委小产权房 东莞市沙田镇活力粤港小区自管方案（2021年修正版）

为了给小区广大业主营造一个更加安全、卫生、和谐的居住环境，实现小区民主自治、自我管理、自我发展。根据小区业主的强烈要求和迫切期望，经过活力粤港小区业主大会会议决议，小区管理根据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定，小区实施业主自行管理建筑物及其附属设施模式，具体管理办法与措施如下：

一、指导思想：

业主自愿、民主公开，业主参与，循序渐进，卫生达标，安保有力，环境整洁，管理有序，实现民主自治，创建安居、优美、和谐、创新、厚德的新型自主管理小区。

二、什么是业主自管：

业主自管就是在业主委员会的监督下，聘请物业服务团队包括专业的物业服务经理及员工（如维修、保安、清洁、绿化等）为业主服务，一切权利和责任归全体业主，小区费用结余也是业主大家的，真正做到小区全体业主当家做主！

业主委员会聘请专业的物业管理第三方协助业委会组建团队、招聘、培训人员及对小区物业管理服务相关事项进行指导和协助实行自行管理，签订相关顾问及委托管理服务协议。

三、自主管理物业服务组织机构设置：设立小区家园服务中心，业主委员会委员按照职责分工各负其责进行分管监督，向小区业主大会负责，实行小区家园服务中心物业经理责任制，物业经理向小区业主委员会和全体业主负责，代表业主委员会做好小区物业服务的日常工作。

四、家园中心具体工作人员配备见下表：(仅为预算，具体按实际情况调整)

岗位设置

人员配备（人）

工资（元）

备注

物业经理

1

8000元/月

全职

助理（主管）

1

5000元/月

全职

法律顾问

1

10000元/年

兼职

会计

1

2500元/月

兼职

出纳

1

1500元/月

兼职

水电工

2~3

6000元/人/月

全职

前台客服（收费）

2~3

4000元/人/月

全职

厨工

1

3000元/月

全职

电梯维护保养

1

6600元/月

外聘或全职

清洁绿化

11

38000元/月

外聘或全职

安保

11

45000元/月

外聘或全职

说明：

1、以上岗位工作人员向社会聘请，相同条件本小区业主优先。由业主委员会与专职工作人员或外聘单位（团队）签订相关劳务协议。2、凡具有一定从业经验、身体健康、热心于本小区服务事业的人员，均可至小区业主委员会报名。

3、非外聘或兼职的全职工作人员待遇：

（1）提供宿舍住宿。

（2）伙食自理。

（3）每月享受有薪假期4天。

（4）以上工资已包含所有补贴，团体意外险另行购买。

4、对于聘请或委托第三方协助进行管理，支付相关服务费用不超过小区实际收入的10%。

五、小区自管物业收费标准：

根据相关法律、规章和规范性文件及小区议事规则，本小区物业管理服务费收费标准如下：有电梯楼栋住宅为1.80元/平方米/月，无电梯楼梯住宅为1.50元/平方米/月，商铺及其他非住宅（车位除外）为3.50元/平方米/月，产权车位（包括专有车位或司法机关确认的车位）为100元/个/月，地面公共停车位包月停车费为150元/个/月，临时停车以停车场告示牌及停车收费系统数据为准。地下公共空间共有部位与规划报建不符的停车位，按450元/个/月的标准收取场地费（含物业管理费）。

业主/住户应于每月月底最后一日前交清当月物业管理服务费及下月包月停车费或产权车位管理费，当月月底之前按时交费的业主/住户可享受物业管理服务费及停车费优惠价格，具体为：有电梯住宅1.5元/㎡，无电梯楼梯住宅1.2元/㎡，商铺及其他非住宅（不含车位）3.0元/㎡，地面公共停车位包月停车费120元/个/月，产权车位（包括专有车位或司法机关确认的车位）50元/个/月）；

逾期交费的业主/住户不得享受物业管理服务费及停车费优惠价格。除需补交收费标准的物业管理服务费外，欠费业主/住户还需从欠费当天起，每日按应付而未付物业管理服务费的千分之二向业委会家园中心支付违约金（违约金计入小区物业管理费收入）。业委会家园中心有权不定期将业主/住户的欠费情况在小区内公布。对于欠费业主/住户，业委会家园中心有权采取限制欠费业主部分权利及启动法律程序追缴（仲裁或诉讼），由此所产生的律师费、仲裁费、诉讼费等由欠费业主/住户全部承担。

六、坚持以人为本的原则：小区自管以“安全、舒适、和谐、节约”为目标，充分体现以人为本的发展理念。小区自管物业服务不低于物业公司承诺的服务标准，实际操作中服务质量在原有基础上加以完善提高，具体服务标准详见附件《活力粤港小区自管物业服务标准》。七、坚持财务公开的原则：自管物业服务机构实行明码标价，收支公开制度，每个月向全体业主公开一次财务收支状况（在东西区公告栏中张贴公示），随时接受全体业主查账和质询。小区所有收入存入业主委员会对公账户，支付时按照规定列支，由家园服务中心提出申请，业主委员会按照财务流程审核支付，余款作为小区公共资金积累。八、小区实行自管后有关问题的说明：1、西区地下停车场，在管理和使用方面未协商一致的情况下，实行和地面停车位统一管理；对于购买或租赁西区地下停车场专有车位的业主，在遵守小区管理规约和自管方案的前提下，可以向业主委员会申请减免部分车位管理费，但不低于每个位50元/月。

2、小区家园服务中心工作人员的日常管理及考核由家园服务中心物业经理（主管）或服务团队负责人会同业主委员会委员一起进行，具体见各部门岗位管理考核标准；

3、凡涉及小区业主之间的纠纷，按照活力粤港小区业主大会通过的《议事规则》及《管理规约》办理；涉及到业主个人与房产公司纠纷，小区法律顾问和业主委员会协同出面解决。

九、特别约定及授权：

1、活力粤港小区业主委员会家园中心是活力粤港小区全体业主（住宅及非住宅等）自管唯一合法管理机构，未经小区业主大会表决或业主委员会同意，禁止其他业主对小区建筑物及其附属设施进行分割管理或擅自聘请其他单位或个人管理小区公共区域，违反者视为违反小区议事规则和管理规约，扰乱小区正常物业管理。

2、本小区禁止任何单位或个人未经小区业主大会和业主委员会同意在小区公共区域（包括通道）私设及安装设备（包括道闸、监控等）妨碍小区正常物业管理服务，妨碍业主委员会家园中心统一自行管理。任何单位或个人未经小区业主大会和业主委员会同意，擅自安装车辆道闸或其他障碍物的，业主委员会有权通过向本方案明确的仲裁机构申请仲裁或依法诉讼，要求其拆除车辆道闸系统及其他障碍物赔偿相关经济损失等。

3、确认小区路面、电梯广告、外墙、物业管理用房、架空层、设备转换层等共用部位、共用设施设备等法律法规规章规定属于全体业主所有的，收益属于全体业主所有。

4、对于小区共有部位（包括设备转换层、架空层等）、共用设施设备等如被侵占，同意授权业主委员会依法申请仲裁或诉讼确权以维护业主利益。

5、授权业主委员会对于任何单位或个人私自占用公共设备设施（包括消防监控设备中心、保安室、水泵房、配电房等）、侵占公共财产、侵占公共通道（包括小区门口、车辆进出口等），影响小区业主委员会自行管理，有权对于侵权行为申请仲裁或诉讼，要求消除影响、拆除障碍物、归还侵占公共财产、按业主委员会要求搬离在公共设备设施中的私人物品设备等，造成损失的有权要求赔偿相关经济损失等。业主/住户或第三方侵占公共区域，业主委员会有权要求其按每月每平方米50元的标准支付场地费用。如涉及公共车位的，按本方案约定的公共车位场地费标准执行。

6、授权业主委员会对于违反本自管方案及小区管理规约、拖欠管理费或其他费用、损害公共设备(如道闸栏杆)，侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位申请仲裁或诉讼（仲裁权利包括申请仲裁、反仲裁申请、签署法律文件、申请变更、增加仲裁请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费、仲裁费退费手续等），要求其承担支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本自管方案中规定的法律责任。

7、同意聘请律师协助业主委员会执行本自管方案的规定及诉讼。

8、本方案中涉及的仲裁，明确为向广州仲裁委员会申请，尊重及执行广州仲裁委员会制定的仲裁规则。

十、目标任务与措施：

注重实际，切实稳步做好小区各项管理工作，形成自觉、民主、广泛参与，公开透明，安定团结，邻里友善，和谐和睦，环境优美，彰显小区文化的常态管理机制，逐步实现从安居乐业、民主自由、行为规范、权益保障的人性化走向常态化、规范化、民主化、科学化的小区民主自治。着重改善提升小区的门卫安保、卫生清扫的专业化，逐步完善各项管理措施，结合本小区实际，突出抓好门卫安保、卫生绿化，电梯维保等工作，强化家园中心服务意识。

1、加强环境卫生：清洁工和热心业主义务大扫除相结合，以清洁工为主，热心业主义务为辅，旨在发动更多业主自觉参与小区事务，培养和睦邻里关系。统一着装上岗，环境清洁坚持一天两扫（主干道、楼群周围、步过道），协助垃圾清运清扫，纠察高空抛物、随地吐痰、乱丢垃圾等不良卫生习惯。

2、加强门卫安全：实行两班倒制，统一着装，严格管理，规范停车秩序，设置流动车位，禁止机动车与电动车乱停乱放，规划区域动态管理，严格控制外来闲杂人员进入，保证小区安全，加强门禁管理，刷脸或刷卡进入小区大门，及时落锁及小区巡查，视情况而定适时增加安保人员，强化管理，突出重点安保。

3、加强绿地绿化管理，适时增加植被花木，定期修剪，做到春夏两季有花，秋冬两季有绿，春意盎然，休闲自得，景观维护。需大规模改造时可以对外委托专业园林绿化公司作业。

4、加强灯光照明维护：维护现有干道照明，补缺遗漏。夜间常态照明更换老旧破损照明系统，着力增添景观照明（地灯、路灯、行道灯、增绿灯）等美观大方、质优价廉的灯具或声光系统。

5、落实业主活动中心的筹建：根据小区实际，结合当前现状，着手筹建业主活动中心，丰富业主文化娱乐生活，满足业主精神文明需求的同时，增加切实可行的便民服务项目，统筹安排符合小区实际情况又具有针对性的文化、娱乐、体育、健康等基础性的讲座交流观摩休闲旅游等活动。

十一、特别说明

1、本方案为自管修正方案，如与旧方案有冲突错漏之处，以本修正方案为准。本方案经业主大会会议表决通过后生效实施。

2、本方案执行期限为长期有效（但之后业主大会作出新的修改决议，并且修改相关条款的，以新的修改决定为准）。

3、业委会执行本方案过程中，如因换届未能成功，则业主委员会有权要求协助自行管理的第三方（如有）应该在新一届业主委员会产生出来前，根据相关部门的指导，继续做好小区的物业管理服务，保持小区物业管理服务稳定有序，并参照本方案规定的物业管理费标准收取费用，按本方案规定的物业标准提供物业服务。业主委员会在到期前有权与第三方签订临时管理协议，保证小区管理的稳定性。

4、本方案经业主大会表决通过后，由代表全体业主的业主大会与具体执行的业主委员会按照上述内容签订自管协议（协议内容与本方案主文内容相同，仅增加双方签订主体及增加签订时间和标题，不再重复公示。），以便落实处理。业主委员会对业主大会决定从自管以来所产生的所有纠纷由广州仲裁委管辖，无异议。

东莞市沙田镇活力粤港小区业主大会

东莞市沙田镇活力粤港小区第二届业主委员会

二零二一年十一月八日

附件：活力粤港小区自管物业服务标准

活力粤港小区自管物业服务标准

项目

服务内容参考

收费构成参考

基本服务

分级服务

（一）综

合

管

理

服

务

服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；

财务管理运作规范，账目清晰；

有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；

物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；

管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。

1.设置管理处，办公设施及办公用品配置完备；

2.周一至周日每天不少于8小时在管理处进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；

3.对业主或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复；

4.物业服务经理具备上岗资格，并有1年以上物业服务经理任职经历；

5.能根据业主需求提供特约服务和便民服务；

6.节假日有专题布置，每年组织不少于1次社区活动。

包括主管在内的行政管理人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费用；

社区文化活动费用以及经业主同意的其他费用；

税金及利润（或管理者酬金）。

(二)

物

业

共

用

部

位

和

共

用

设

施

设

备

维

护

建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；

建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；

对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；

共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；

共用设施设备配有专人管理；

各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；

小区道路、场地保持基本平整，不积水；

窖井不漫溢，保证排水管道通畅；

告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

1.主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查1次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；

2.每年1次对房屋结构进行检查，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；

3.每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；

4.每2周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；

5.每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；

6.每日1次以上巡检并及时修复损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在95%以上；

7.各类共用设施设备系统每日检查1次，每2个月保养1次，设备房每月清洁2次；其中消防泵启动每年不少于2次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况10分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；

8.24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。

共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用（不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用）；

共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。

（三）公

共

秩

序

维

护

配有专职的公共秩序维护员，24小时值班；

建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；

公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；

制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；

对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。

1.小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中3项以上技防设施，24小时开通；

2.各行人出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；

3.重点部位每4小时巡逻1次，并做好巡更记录；

4.每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于1次；

5.接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；

6.对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于80课时；

公共秩序维护人员（安全员）的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

公共秩序维护所需器材装备（不包括共用设施设备中已含的监控设备）的费用；

安全行政及物料消耗费用。

（四）保

洁

服

务

各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；

制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；

垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；

使用环保的清洁剂。

1.合理设置垃圾收集点，每日清理2次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味。

2.果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹；

3.楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于2次，目视地面、绿地干净；

4.电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于2次；

5.公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；

6.做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。

自有保洁人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

保洁行政及物料消耗费用；

四害消杀、防疫、化粪池清掏、管道疏通等环卫费用；

保洁服务发生的水电费用；

保洁外包费用。

（五）绿

化

养

护

有专业人员进行绿化养护管理；

制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度；

草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形；

做好病虫害防治工作；

使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。

1.小区绿化率维持原状。

2.乔、灌木、攀缘植物每年修剪2次以上，无枯枝、缺枝，适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥，每年普施基肥不少于1遍，花灌木增施追肥1遍；

3.草坪常年保持平整，清除杂草每年5遍以上，杂草面积不大于5%，按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年2遍以上；

4.花坛及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施复合肥1次；

5.每年中有1次以上花卉、景点布置，春夏季有花，秋冬季有绿。

自有绿化人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；

绿化行政及物料消耗费用；

绿化补苗费用（不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费用）；

绿化养护服务发生的水电费用；

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