小产权房强制物业，未售车位被上地锁，质疑变相卖车位？

此外，他还提到，此举未提前与业主沟通好，“前来安装地锁的人员被业主质疑后就马上撤离，与物业互相推诿”等。

（信息源于领导留言板）

（图片源于领导留言板招商雍景湾业主）

根据资料显示，招商雍景湾所在的ZSCN-A2-1地块于2012年被广州知识城投资开发有限公司以2.44亿元竞得，后于2016年以4.37亿元的价格出售给招商地产。

该楼盘位于知识城南起步区腾龙大道以东，平岗河以西，土地总面积为179039平方米，总建筑面积389509平方米，折合楼面价约1123元/㎡，如今看来已是白菜价。项目于2017年开盘，目前在贝壳上的参考均价为34047/㎡，挂牌房源单价也都突破了3字头。

（信息源于贝壳买房）

说回小区停车位的问题，其实广大业主都有疑问，小区未售停车位被开发商/物业方装上地锁的行为，到底合不合规呢？这样的做法有没有损害业主的合法权益呢？今天就给大家科普一下。

一般情况，小区的车位可分为3类，即公摊车位、人防车位、产权车位。

01.

公摊车位，开发商/物业可以随便上锁吗？

首先，先说公摊车位，是指车位面积已经列入公摊面积的车位。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款（《物权法》第七十四条第三款）规定，占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

所以，对于小区地上的公共部分停车位，开发商/物业方更是无权上锁，或加以限制，必须要提供给广大业主使用。

02.

人防车位，开发商/物业可以随便上锁吗？

人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层，一般位于普通车位更下的楼层，大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一，也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层，按不同区域划分。

人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构，建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构。国家战时可强制征用，平时可做车库供业主使用的车位。

（示意图，图源于网络）

另外，根据国家现行相关法律法规，人防车位用于国防目的，应属国家所有，同时，人防车位的使用、管理及收益权的归属，应遵循“谁投资、谁受益”的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”、“面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积”为界定标准。

通俗地说，如果业主买房时相关合同有约定，人防车位计入了公摊面积且建筑成本最终也计入房价，那么人防车位的收益权就应当属于全体业主。

反之，若建筑成本由开发商承担，也不计入公摊面积，那么开发商可以保留该车位的管理及收益权。

所以，人防车位如果是已经分摊了面积的公共车位，未经业主同意，开发商是不能进行锁车位这种操作。

如果是第二种情况，即人防车位的管理及收益权归开发商，也不能用锁车位的形式来以售代租。

对于注重车位租售的购房者而言，最好在上车前跟人防或不动产交易部门确认车位权属。

03.

产权车位，开发商/物业可以随便上锁吗？

根据《民法典》第二百四十条之规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库归属，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。

那么对于小区未售的机动车位，开发企业拥有产权，自然是享有自主经营的权力。

（信息源于领导留言板）

参考了下领导留言板上花都区某小区的“车位上锁”案例，如果开发商/物业是在已经预留足够车位供业主停车的前提下，对车位进行养护而进行上锁管理等，一般是不会判定违规的。

但是，如果开发商锁车位的目的是“只售不租”，那么就涉及违规。

早年前，广州楼市乱象频出，部分开发商对住宅建筑区划内的规划车位、车库采取“只售不租”手法，导致业主面临不买车位就无位可停的情况，或无视业主优先权随意将住宅区车位出售、出租给非住宅区业主等乱象。

（示意图，图源于网络）

在2018年10月1日，《广州市停车场条例》正式实施，并明确规定开发商不能“只售不租”，并且要优先保障本小区业主的停车需要，从而也避免了业主只能通过高成本的司法诉讼进行维权。

《条例》规定，住宅建筑区划内规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的，建设单位应当予以出租；车位、车库出售或者出租的，应当首先满足业主的需要。

若开发商违反相关规定，由房屋行政管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处以十万元以上五十万元以下罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统。

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