小产权房强制物业,未售车位被上地锁,质疑变相卖车位?

此外,他还提到,此举未提前与业主沟通好,“前来安装地锁的人员被业主质疑后就马上撤离,与物业互相推诿”等。

(信息源于领导留言板)

(图片源于领导留言板招商雍景湾业主)

根据资料显示,招商雍景湾所在的ZSCN-A2-1地块于2012年被广州知识城投资开发有限公司以2.44亿元竞得,后于2016年以4.37亿元的价格出售给招商地产。

该楼盘位于知识城南起步区腾龙大道以东,平岗河以西,土地总面积为179039平方米,总建筑面积389509平方米,折合楼面价约1123元/㎡,如今看来已是白菜价。项目于2017年开盘,目前在贝壳上的参考均价为34047/㎡,挂牌房源单价也都突破了3字头。

(信息源于贝壳买房)

说回小区停车位的问题,其实广大业主都有疑问,小区未售停车位被开发商/物业方装上地锁的行为,到底合不合规呢?这样的做法有没有损害业主的合法权益呢?今天就给大家科普一下。

一般情况,小区的车位可分为3类,即公摊车位、人防车位、产权车位。

01.

公摊车位,开发商/物业可以随便上锁吗?

首先,先说公摊车位,是指车位面积已经列入公摊面积的车位。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款(《物权法》第七十四条第三款)规定,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

所以,对于小区地上的公共部分停车位,开发商/物业方更是无权上锁,或加以限制,必须要提供给广大业主使用。

02.

人防车位,开发商/物业可以随便上锁吗?

人防车位一般与普通车位在建筑物的不同楼层,一般位于普通车位更下的楼层,大型的密闭铁门是人防车位区域的标志之一,也有部分建筑中人防车位与普通车位位于相同的楼层,按不同区域划分。

人防车位的使用权由城市的人防办公室授权给建筑物的建设机构,建设机构可将人防车位的使用权转让给相关个人和机构。国家战时可强制征用,平时可做车库供业主使用的车位。

(示意图,图源于网络)

另外,根据国家现行相关法律法规,人防车位用于国防目的,应属国家所有,同时,人防车位的使用、管理及收益权的归属,应遵循“谁投资、谁受益”的原则,平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。具体应以“建设成本是否已经列入小区商品房建设成本”、“面积分摊有无实际摊入小区业主的分摊面积”为界定标准。

通俗地说,如果业主买房时相关合同有约定,人防车位计入了公摊面积且建筑成本最终也计入房价,那么人防车位的收益权就应当属于全体业主。

反之,若建筑成本由开发商承担,也不计入公摊面积,那么开发商可以保留该车位的管理及收益权。

所以,人防车位如果是已经分摊了面积的公共车位,未经业主同意,开发商是不能进行锁车位这种操作。

如果是第二种情况,即人防车位的管理及收益权归开发商,也不能用锁车位的形式来以售代租。

对于注重车位租售的购房者而言,最好在上车前跟人防或不动产交易部门确认车位权属。

03.

产权车位,开发商/物业可以随便上锁吗?

根据《民法典》第二百四十条之规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

《物权法》第74条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位车库归属,由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。

那么对于小区未售的机动车位,开发企业拥有产权,自然是享有自主经营的权力。

(信息源于领导留言板)

参考了下领导留言板上花都区某小区的“车位上锁”案例,如果开发商/物业是在已经预留足够车位供业主停车的前提下,对车位进行养护而进行上锁管理等,一般是不会判定违规的。

但是,如果开发商锁车位的目的是“只售不租”,那么就涉及违规。

早年前,广州楼市乱象频出,部分开发商对住宅建筑区划内的规划车位、车库采取“只售不租”手法,导致业主面临不买车位就无位可停的情况,或无视业主优先权随意将住宅区车位出售、出租给非住宅区业主等乱象。

(示意图,图源于网络)

在2018年10月1日,《广州市停车场条例》正式实施,并明确规定开发商不能“只售不租”,并且要优先保障本小区业主的停车需要,从而也避免了业主只能通过高成本的司法诉讼进行维权。

《条例》规定,住宅建筑区划内规划用于机动车停放的车位、车库尚未出售的,建设单位应当予以出租;车位、车库出售或者出租的,应当首先满足业主的需要。

若开发商违反相关规定,由房屋行政管理部门责令限期改正,逾期不改正的,处以十万元以上五十万元以下罚款,并纳入本市公共信用信息管理系统。

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