小产权房取名怎么取 房产证怎么去名字最划算？

产证去名包括夫妻间去名，父母/子女共有房产去名和赠与，买卖四种路径。

壹

夫妻产证去名

夫妻间去名比较简单，并且夫妻间去名不需要缴纳税费。

根据财政部、国家税务总局2014年1月发布的《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》，在婚姻存续期间，夫妻更名免征契税。在婚姻关系存续期间，以下3种情况，可以免征契税：

1.房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的；

2.房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的；

3.房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的。

当然，不管你变更产权人归哪一方，这个房子仍然是属于夫妻共同财产；在婚后变更产权关系为一方拥有的情况在婚变时是不会被法院认可的。

如果房子贷款已结清，则夫妻去名很简单，先直接携带结婚证、房产证、身份证等相关材料到房地产交易中心办理去名即可。

而如果房子贷款未结清，则要在征得银行同意产证去除参贷人后，重新签署贷款审批文件后，然后再去交易中心去名。

而有些银行为了省事，不允许贷款未结清的房子去名。也有些银行允许贷款未结清去名，但要求主贷人的个人流水能覆盖月供。因此，有必要在离婚之前，做好去名所需材料的准备。

在2021年限购限贷新政后，上海夫妻离婚三年内穿透式认套数，目前通过夫妻去名然后LH形式获取房票的途径已经被堵死。

一、婚姻存续期间所出售的房屋不在限购范围内(产权证登记日期需在离婚日期前)

二、离异后现家庭及原离异家庭夫妻双方新购入住房需计入套数

三、离异时未出售或赠与房屋，离异后出售或赠与房屋依旧计算在内(离异后已赠与房屋是否计入套数，以具体各交易中心口径为准)

四、其余限购政策不限(限购前与父母共有住宅，按原规定提供亲属证明可剔除套数，若原配偶一方需配偶方提供材料)

五、离异已满3年，不受新政影响

六、离异后复婚按新政策执行

贰

赠与

通过赠与来获取购房资格的路子从去年开始也已经堵上。

自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

直系亲属之间赠与需要在赠与时缴纳3%的契税，增值税和个税免征。非直系亲属需要缴纳20%个税。

像儿媳与公婆就是非直系亲属，同样女婿与岳父母也是非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与。

因此，赠与一般发生在直系亲属之间进行。

3%契税基于的房子评估价，是交易中心系统给到的，一般要比市场成交价低很多。并且一旦受理，不可变更，现场打好税单，需要当天缴纳契税。

虽然直系亲属赠与只要缴纳3%契税，但当受赠人在售出这套房子的时候，若满五年不唯一，则需要缴纳20%房价差额来缴个税；只有满五唯一，则免征个税。

判定是否满五年，是从赠与之前办的产证时间来开始计算。

另外，如果房屋有抵押，不能进行赠与的，必须结清贷款后方可进行。

办理房屋赠与可以通过办理赠与公证书进行赠与；若无公证，可自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

叁

父母共有去名

子女与父母的共有房产，子女/父母从该房产上去名，来获取上海买房资格和高积分，是当下上海土著最常规新房打新摇号的途径。

上海对于2011年1月30日之前父母子女共有的房子持有认定是比较宽松的。

夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

像有个客户他本人无房，女朋友2011年之前与父母共有3套房子，双方尚未结婚。如果以男方单身名义打新，基础分只有50分；结婚后，女方2011年前有三套，被认定为名下已经有一套房产，家庭基础分只有45。

完全没有机会参与热门盘的打新。

此时可以将女方名下其中一套房子去名，把剩余额度卖给父母，即可新购两套住房，并且客户家庭基础分就可以达到60分。

产权变更不算在“五年有购房记录”内，比如子女父母共有一套房，中间去了子女的名字，父亲买走份额，父母依然不算五年内有购房记录。

共有房产的去名以买卖份额方式缴税。

如果房产证上有明确的约定份额，按照约定份额买卖征税；

如果房产证上没有约定份额，按照房产共有人数等分后按照份额征税。

而是否有约定份额的关键信息在于产证上是否显示“共同共有”四字，若为共同共有，则按产证人数等比例分配，如果没有，在可以先约定好份额后，再进行赠与，可以减少税费支出。

这里的一个小诀窍就是先约定好99%：1%的份额，然后再将1%买卖给对方，这样可以最小化税费支出。

肆

税费举例

选择赠与还是买卖，就看名下是否有多套住房。

比如，子女与父母在2011年1月30日前共有三套住房，其中一套总价为900万元，面积小于90平方的普通住宅（买入价忽略不计），父母与儿子份额各占50％。现在，儿子要去名，是赠与划算还是买卖划算？

如果按照市场价进行赠与，产生的税费为：

契税=3%*50%*900=13.5万

而此套房卖出时后由于不是满五唯一，依然按照900万价格评估税费，到时候的税费为:

增值税≈900*5.05%=45万

个税≈20%*900=180万。

如果是买卖去名，由于是满五一半不唯一。

契税=3%*50%*900=13.5万

个税≈1%*50*900=4.5万

增值税≈900*5.05=45.45万

相比之下，赠与虽然在赠与初期只有13.5万的契税，但在后期买卖时候产生高额的个税，所以这种情况，以买卖去名更划算。

而如果父母子女只有这一套住房，进行赠与的话，

赠与契税依然是13.5万，由于是满五唯一，卖出的时候，没有增值税和个税。

如果是买卖去名，

契税=1%*50%*900=4.5万

个税：0

增值税：0

以买卖形式来去名，也比较划算。

那什么情况下赠与比较划算呢？

是那种不满五唯一的房子，如果买卖会产生全额5.05%的增值税，可以通过先赠与的形式减少税费支出，然后等房子满五唯一后，即可免增值税免个税售。

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