小产权房继承能否分割？法院如何处理“小产权房产”分割问题-2024深圳小产权房信息

根据我国土地管理法和有关政策，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。

在一些离婚案件或者分家析产案件中,不同程度地存在着当事人企图通过法院裁判文书的形式使小产权房得到合法确认的情形。然而小产权房问题成因复杂、数量庞大、涉及利益面广又较为敏感，国家有关部门虽三令五申禁止开发但仍未完全阻止其蔓延。小产权房对农村土地的侵蚀和对农民根本利益的危害本文在所不论，因在当前各省广泛开展土地确权登记的背景下，结合司法实践，小编今天只是结合本文重点探讨离婚纠纷、分家析产中关于小产权房应如何处理及分割的问题。

[案例分析]

原钱某佳、被告赵某于1999年经人介绍相识，于1999年11月4日登记结婚，婚后生育一女赵某欢，2015年，原告钱某佳以双方婚前缺乏了解及沟通，婚后夫妻之间缺少关心照顾、导致夫妻感情变淡为由向法院提起离婚诉讼，并要求对夫妻共同财产座落于洛阳市老城区房屋一套进行分割。

庭审中被告赵某称其不清楚该房屋是否办理了产权登记，但产权没有办理到其名下。原告认可上述房屋系双方婚后购买，但认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记。

[审判要旨]

法院审判认为，对洛阳市老城区房屋的处理，被告未证明该房屋办理了产权登记，原告认为该房屋系小产权房，未办理房屋产权登记，原、被告均要求居住使用该房屋。

但是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”

在本案中，因原被告上述房屋未办理产权登记，未取得完全所有权，所以根据上述规定，对该房屋的所有权归属，不予处理。

鉴于该房屋现由被告占有使用，且孩子随被告一起共同生活，在该房屋办理产权登记之前，均由被告居住使用该房屋为宜。待该房屋办理产权登记取得完全所有权后，双方如有争议，可以另行主张权利。

小编想说：

对于本案中小产权房离婚或分析家产如何分割的问题，主要有以下几种观点：

第一种观点认为，虽然案例中的夫妻并未取得房屋的所有权，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第21条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。为避免当事人的权益处于不确定的状态，应当根据案件实际情况，判决由一方当事人使用，并由使用的一方给予另一方适当的补偿。

第二种观点认为，现行法律及政策的精神禁止农村小产权房基于买卖、互易等法律行为发生物权变动，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。而在离婚纠纷中，对于共有财产的分割，并不会产生市场流通的后果，所以对于涉案房屋应当按照共同财产的分割原则进行分割。

根据《物权法》第31条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故即使法院对房屋进行了分割，因无法进行登记，涉案小产权房也无法进入市场流通。