为什么要查封小产权房，买房时你要注意哪些“坑”？如何发现和规避？（案例+法官支招）-2024深圳小产权房信息

转自：威海法院

在房屋买卖过程中，你是不是总是提心吊胆、如履薄冰，害怕一不小心就被坑了呢？我们一般会遇到什么样的“坑”？又该如何发现并规避这些“坑”？今天的法官说法，为大家讲讲买卖房屋过程中那些应当注意的“坑”。

第一个“坑”

房子涨价了，房主毁约了

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《合同法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以说，即使房价上涨，卖方也不可未经协商擅自违约，咱老百姓有权依法维护自身的合法权益。

案例

外地人张某委托父亲的同学徐某，代为出售位于经区的一处房产，之后，徐某又委托中介机构居间出售，张某对此知情并认可。在征得徐某同意的情况下，中介机构代张某与辛某签订定房协议书，房屋价格为70万元，辛某向中介机构支付了定金2万元，购房款2万元。之后，辛某、张某虽未就付款、过户的时间另行签订书面购房合同，但张某在微信聊天记录中对该定房协议书及价格表示认可，并在2017年7月11日到达威海，准备收取首付款并配合办理过户、贷款手续。

到威海后，张某发现房屋涨价，便拒绝继续履行合同，要求辛某加价10万元。双方协商不成，辛某向法院起诉，要求张某继续履行房屋买卖合同，并协助辛某办理案涉房屋的过户手续。

法院审理认为，双方订立了房屋买卖合同，辛某诉前支付了定金2万元、购房款2万元，诉讼过程中又向法院指定账户缴纳了剩余购房款66万元，已完全履行了合同义务，其要求张某继续履行办理过户手续的义务，理由正当，予以支持。

法官说法

那么真遇到因涨价卖方反悔的，买方又应如何保障自己的合法权益呢？首先，在房子不存在权利瑕疵影响过户的情况下，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，经法院判决后强制过户；其次，买方可以要求解除合同、由卖方返还已付购房款，符合法律规定的情形下，买方可要求卖方赔偿因房屋增值而造成的实际损失；第三，如果缴纳了定金，买方还可以要求解除合同，并由卖方双倍返还定金。同时，也提醒大家，在民事诉讼中，电子邮件、微信、qq聊天记录等数据电文，可以作为合同订立的证据，房屋买卖合同双方当事人应当注意保存，以便产生纠纷时向法庭提供。

第二个“坑”

小产权房、抵押房、查封房、

回迁房、顶账房等“权利瑕疵房”

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在房屋买卖过程中，不要盲目相信卖方的虚假宣传或口头承诺，一不小心就购买了小产权房、抵押房、查封房、回迁房、顶账房等“权利瑕疵房”，导致房屋无法过户甚至无法取得房屋，如果卖方“人间蒸发”或无力返还房款，更会造成买方“房财两空”。

案例

陈某以贷款方式从销售商乙房地产公司处购买了一处房屋，并与开发商甲房地产公司签订了商品房预售合同，房屋同时抵押给银行。后因无力偿还贷款，陈某委托乙房地产公司办理解除购买房屋合同的手续，但是乙房地产公司并没有办理相关手续，而是一直代陈某偿还银行借款本息共计20余万元。

后来，倪某听丙建筑公司负责人王某说，在乙房地产公司处有顶账房，就在王某的介绍下与乙房地产公司签订了房屋买卖合同，向丙建筑公司负责人王某付款，购买了“陈某的房子”并实际入住，但一直未能办理过户手续。

因乙房地产公司无力继续替陈某偿还借款，银行向法院起诉，要求陈某偿还贷款，并查封了案涉房屋。但倪某认为自己已经购买了涉案房屋，要求法院停止执行并解除查封。

法院审理认为，涉案房屋上已设定抵押并被查封，两者均未解除，当事人对该房屋的处分权受限，即使倪某已经付款且实际入住，但其对该房屋不享有合法的物权期待权，即倪某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，法院驳回了倪某的诉讼请求，并向倪某释明就其损失可向王某及乙房地产公司另行主张权利。

法官说法

购买房屋时，我们应尽量选择资质和信用良好的开发商所开发的楼盘，并仔细审查拟购房屋或预购房屋的产权证件及权利状况，确定是否有抵押、查封等权利限制，不能贪图一时便宜，掉入“权利瑕疵房”的“坑”。对于市场上较常见的顶账房，不能仅凭顶账方的口头承诺，认定其对房屋有处分权，必须要由开发商盖章认可，或与开发商直接签订房屋买卖合同后，才可以向顶账方付款；对于无法提供权利证书的房屋，在购买时要格外警惕，必须在确保权属清楚无误后付款，对于卖方“付款后马上办证、协助更名、解除抵押或查封”等口头承诺不能轻信，如需付款务必要卖方提供切实可信的足额担保。

第三个“坑”

车位、储藏室、装饰装修、家具家电、

室内设施等房屋附属物品约定不明

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在房屋买卖过程中，相对于老百姓对房屋本身的重视，对于车位、储藏室、装饰装修、室内设施物品等房屋附属物品，在合同中经常出现没有约定或约定不明的情形，履行过程中时常引发争议。这些“坑”虽不大，但一旦踩坑，也够闹心的。

案例

刘某从孔某处购得一套二手房，该房屋附带一个储藏室，双方签订的《不动产产权转让合同》中和刘某取得的房产证上储藏室面积均为28.31㎡，但后来刘某发现自己的储藏室面积实际只有不到15㎡。

刘某找到孔某了解才知道，原来，孔某曾与邻居梁某互换了储藏室，孔某将自己面积为28.31㎡的大储藏室与梁某的面积为14.25㎡的小储藏室互换，但因为储藏室无独立产权，双方未能变更储藏室的产权登记，而双方交易过程中孔某也未告知刘某。之后，刘某向梁某索要大储藏室，但遭梁某拒绝，孔某便向法院起诉，请求梁某向其交付大储藏室。

法院审理认为，孔某与梁某互换储藏室的行为合法有效，虽未办理变更登记，但大储藏室应归梁某，小储藏室应归孔某。同时，在购买案涉房屋前，刘某实地查看的是小储藏室，并非是梁某使用的大储藏室。因此，法院认定刘某从孔某处购买的储藏室就是小储藏室，至于《不动产产权转让合同》约定和房产证上记载的仍是大储藏室，属刘某与孔某之间的房屋买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，刘某仅依据《不动产产权转让合同》和房产证的记载主张大储藏室系其所有的理由不当，法院不予支持。不过，刘某可与孔某就合同中储藏室约定面积与实际不一致的情况另行协商解决。