小产权房可以买卖 赠送 商品房买卖中“赠送面积”性质认定及处理

2009年11月3日，华润置地公司以出让方式取得某地块的土地使用权，投资建设商品房。华润置地公司在该楼盘房屋销售期间发放的广告宣传单上附有某房屋的户型图。

2011年9月14日，被告杨君与华润置地公司签订武汉市商品房买卖合同，合同约定，杨君购买华润置地公司销售的9层2室；房屋建筑面积89.32平方米，套内建筑面积65.69平方米。在购房合同及房屋产权证的附图中，均显示花厅（即原告所称天井或第三居室）未计入房屋所有权面积，原告、被告及第三人均认可花厅系赠送面积。

庭审过程中，第三人将04号房业主（甲方）与案外人（乙方）签订的局部装修委托协议作为样本证据提交，称被告亦在购房时与上海优高雅建筑装饰有限公司签订了与此内容完全一致的协议，对此原告、被告均不持异议，本院对协议内容予以认定。该委托协议约定，甲方委托乙方按照本协议附件一规定的《装修设计平面图》阴影部分进行局部装修施工；乙方同意接受委托，并不向甲方收取任何费用；乙方承诺施工标准达到国家建筑质量强制规范性标准；该局部装修的交付期限与该房屋交付期限一致；该协议一式三份，本协议双方及华润置地公司各持一份。该委托协议附件一《装修设计平面图》中阴影部分即为花厅。

关于花厅的建设发包人、建设时间，双方存在争议。本院对相关事实及证据作如下分析认定：花厅部分由上海优高雅建筑装饰有限公司案外人建设，协议签订方名义上为被告与案外人，但该协议亦由第三人执有一份。协议约定被告无需向案外人支付任何建设费用，第三人第一次开庭时对此问题未作明确答复，且经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次开庭，视为其放弃答辩、质证的权利，依据日常生活经验，建设费用是必然发生并需要支付的，可以推定该费用包含在被告支付给第三人的购房款中，亦包含在第三人支付给案外人的工程款中。被告陈述交房时花厅即已建设完毕，与房屋一并交付，第三人不持异议，对此该委托协议亦有明确约定，本院予以采信。原告称被告擅自建设，无证据证实，本院不予采信。故应认定该花厅由第三人统一发包建设，在整个项目统一交房的时间与房屋一并交付给被告，并非由被告收房后建设。

诉讼期间，原告申请对被告房屋花厅进行现场勘验，本院依法予以准许，并于2017年11月23日到达该小区，选取2室房屋样本进行现场勘验。经勘验并结合双方提供的图纸、照片、局部装修委托协议及双方陈述等证据，本院对房屋交付时花厅结构作出如下认定：该花厅位于房屋客厅的右侧，从客厅处进入后，其空间上部为天花板，下部为地板，两侧墙壁与该房屋其他部位墙壁共用，室外方向为一米高左右栏杆。业主收房后仅将室外方向用玻璃窗封闭，形成独立空间，部分业主装修房屋时将花厅门改为从卧室进入。该花厅所在空间原系天井，仅用于被告房屋的采光、通风，不对其他业主采光、通风造成妨害；从建筑物外角度观察，该花厅未对建筑物外观造成影响。原告主张系消防逃生通道，未提交相关证据，原告主张该花厅影响建筑物结构安全，未提交相关证据，经本院释明，亦未申请鉴定，应承担举证不能的不利后果，故本院不予采信。

另查明：2010年10月12日，原告罗素梅购买9层1室房屋。2016年1月14日，杨君以罗素梅将其房屋大门外扩占用公共部分为由起诉，要求罗素梅排除妨碍、恢复原状、赔偿损失，该案一审作出判决后，罗素梅不服提起上诉，尚在二审审理之中。