如何确定小产权房业主？房产证上没名字是不是业主？

但前两天看到惠阳湖滨花园业委会发的关于淡水街道办社区建设办发来“《关于配合调查湖滨花园现届业主委员会主任相关问题的函》”的回复，觉得“房产证上没名字是不是业主？”这个话题还挺有讨论的必要。

老实说，我正是这样的例子。

当年买房时以老婆的名义，虽然夫妻俩共同按揭，但房产证上只有老婆的名字。后来换发不动产权证时，我也没有要求换成两个人的名字。

赶紧查了一下，心稍安。

惠阳湖滨花园业委会前些时就住建局的一份文件进行质疑、投诉，经省、市相关部门研究，终于表态要取消这份文件。

但是，最近惠阳区淡水街道办社区建设办给湖滨花园业委会发来一份《关于配合调查湖滨花园现届业主委员会主任相关问题的函》，主要意思就是：有群众向惠州市住建局举报投诉了湖滨花园业委会主任不是业主的问题，请通知业委会主任携带其个人居民身份证及相关产权证明材料至淡水街道办社区建设办公室进行业主身份核实。

这件事背后的曲曲折折暂且不论，我关心的是这位业委会主任极可能与我是一样的：房产证上不是自己的名字。

一般来说，现在不少人因为这样那样的原因，买房或办房产证、不动产权证时，只写夫妻一方的名字。

本来这无关大局，因为夫妻关系存续期间，房屋作为主要财产，当然是夫妻共有。写不写另一方的名字都不能因此规避房屋的归属问题。

比如填报个人有关事项时，无论房屋产权证是不是自己的名字，都必须如实填报（极个别婚前财产属夫妻另一方的除外）。

也就是说，房产证上没有名字的夫妻另一方都照样是房屋的所有权人。

既然法律规定得这么明白，那何必还要讨论这个事？

那是因为这里讨论的是住宅小区管理范畴里的“业主”这个身份。

小区业主大会是由业主组成的，业委会成员当然必须是业主。

所以，我们其实讨论的是业主大会及业委会组成人员中的业主身份界定问题。

民法典关于业主的定义是：业主是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人，依法登记取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。

物业管理条例及广东省物业管理条例对业主的界定则简单一些：

房屋的所有权人为业主。

尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。

我不是律师，只能从这两个定义上分析一下吧。

首先，房屋所有权人即是业主，这是毫无疑问的了。

其次，民法典与物业管理条例两相对比，有一个明显文字区别，那就是民法典强调了“依法登记”。

也就是说，打官司的时候，“依法登记”的人即房产证上有名字的那个人名正言顺是这个房屋的业主。

第三，由于我们讨论的是小区管理范畴内的业主，所以，我认为不用管官司上的事，只需从物业管理这个角度来看看业主身份如何界定就行了。

我们都知道，在讨论小区管理事务时，往往以一个个单元或楼栋的房屋为单位进行，业主大会由业主代表组成，即1000户房屋只能出1000个业主，不能1000户中的所有人都作为业主参与。

虽然说，小区里的事务所有居住其间的人都有权有责参与，但组成业主大会的时候，仍然只能由房屋的所有权人派出一个代表来当这个业主，享有选举及被选举权、表决权。

那么房屋所有权人派出一个代表时，是不是只能由房产证上登记名字的那个人作代表呢？

民法典及国家、省的物业管理条例都没有对这一点进行明确。

网上有人认为，虽然没有登记的一方也是房屋产权共有人，但是因为其并非是产权证上登记的所有权人，故不享有小区业主大会、业主委员会的选举权和被选举权。也就是说业主要以产权证上的登记姓名为准。

我认为这是不对的。

因为房屋的所有权人，根据民法典第一千零六十二条规定，婚姻关系存续期间取得的财产，归夫妻共同所有。故在没有特别约定的情况下（如婚前财产），无论房屋登记在一方名下还是双方名下，都属于夫妻共同财产，当事人便是房屋的产权共有人。

最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条也规定：“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”

也就是说，凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。

能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根据继承关系取得房产所有权的人就是业主，已经买房但还未办出产权证的也是业主。

这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的，因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权确定所有权人。

而正如我上面所说的，业主对涉及小区自治公共管理事务有知情权、参与管理权、提出意见建议权和监督权。但小区公共管理事务以单元为单位进行的，业主代表只是因为规则的需要而选择其中的一位作代表罢了，由谁代表，则是房屋产权共有人自己选择的自由。

这里面的逻辑就是：房屋所有权人如果是夫妻共有的，则共有的任何一方都可以代表房屋所有权人作为业主。

所以，业主大会成立前首先要核实业主代表的身份信息，确定其为业主后才享有选举及被选举权、表决权，而产权登记证就成为其中惟一可依据的物证。

一旦非登记证上姓名的产权共有人，如果要代表该单元参与小区管理事务，则还是需要办一个委托手续。

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