深圳小产权公摊房(这事儿没那么简单)-2024深圳小产权房信息

你被“公摊面积”刷屏了吗？

大家都在讨论：难道“建筑面积”、“公摊面积”以后真的要取消了吗？

我们先来看消息的起源：

一则住房和城乡建设部于日前就《住宅项目规范》（以下简称《规范》）38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见的文件引发全网热议。

该征求意见稿中指出——

●住宅建筑应以套内使用面积进行交易；

●城镇新建住宅建筑应全装修交付；

●四层及四层以上住宅建筑或超过9m的新建住宅建筑应设电梯等。

一石击起千层浪

不少人依据上述条款中，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”而猜测“公摊面积”将就此取消。

@李哲：以前买的能退差价吗？

@CICI：物业费等费用怎么算

@Evey：意思就是我以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积？我吃了个政策大亏是吗？

@行一：会不会导致房价高了？

那这是真的吗？

和咱深圳人的生活又有什么关系呢？

别着急！我们慢慢看

你知道啥是公摊面积

跟买房子有多大关系？

关系真不小，让大件事君给你举个例子

还记得昨天开盘“秒光”的商务公寓——华润深圳湾瑞府的8千万400平大平层吗？

依据深圳市房地产信息平台公示的内容，该项目建筑面积583.27平方米的户型，户内面积则为402.26平方米，分摊面积达到了181.01平方米。

要知道，根据深圳市统计局数据显示，2017年深圳每百户城镇居民家庭人均住房面积为40平方米。

一般意义上，我们理解的公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）。

下面我们再来看今天被大家热炒的政策

“套内计价”真的意味着

“公摊面积”必须会取消吗？

那么，“套内计价”这种交易方式

真的意味着“公摊面积”必须会取消吗？

2月23日晚间，央视新闻官方微信公号发文澄清“《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范”，该文表示——

这一规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位，与住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算并无直接关系，与物业费、取暖费以何标准收取也无直接关系。

该文表示，商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件，《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，“怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？”

查阅我国现行的《商品房销售管理办法》可知：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说——

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

换句话说，从交易过程来说，开发商和购房者按照套内面积来交易，和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实并没有冲突。

除了对“公摊面积是否还存在”的争论

房价是否会因以套内使用面积进行交易而上涨

也是一大关注热点

业内

实际购房成本不变

“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实，取消“公摊面积”是否意味着房价会涨？

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”不影响房价上涨或下跌。

“

只是算法不同。房地产估价主要有成本法、收益法、市场比较法。公摊面积是否算入交易，和成本法相关，但这个因子变化的权重还没大到影响名义价格。

在实际生活中，购房者多有遇见“前期宣传一个价，签订合同一个价”的情况。

南都·深圳大件事记者向深圳多家楼盘求证发现。由于不同开发商之间的合同格式有所区别，深圳的购房者还存在的有的楼盘的预售合同中以套内建筑面积计价，有的楼盘的预售合同中以套内使用面积计价的现象。

目前深圳市场上常见的合同形式

虽然对于购房人而言，购房款的总支出实际上是不变的。但因计算方式不同而“忽高忽低”的房价也让不少购房者吐槽“眼花缭乱”，“如果真的能统一算法，起码可以让价格更透明”。

那这个公摊面积到底是怎么出现的？

与土地招拍挂和预售制度一样，国人如今所熟悉的“公摊”是学习香港的产物。

在从整栋出售到分套售卖的过程中，为了分担公共区域的建设成本，开发商将公共区域也平均摊到房屋面积里，让购房者“公摊”购买。

然而，受限于公摊面积

缺乏统一和明确的计算准则

且目前我国尚无明确法律法规予以明确

“公摊”一度成为房地产交易过程中争论的焦点

近年来，随着房价上涨，甚至出现了部分开发商趁机推高公摊比例的案例，更有重复公摊（比如有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。这样的车位没有产权，只能使用，不能转让）、业主的公摊面积被拿去牟利（公摊的物业用房，在公摊面积上设置室内、室外、电梯广告，甚至有物业在公摊区域违建停车场，经营场所，以此牟利）等现象发生。

积弊已久的“公摊面积”

不只一次被置于舆论的风口浪尖上

2018年9月14日，新华社发表调查文章揭露公摊面积七大乱象，并指出，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平米得70平米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。

那看到这里你一定想问

“公摊”能不能被去掉？

我们不如一起回顾一下

香港的“去公摊”之路

2008年

香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用“实用面积”。当年10月，港府公布“实用面积”，并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的“实用面积”定义。

2010年

香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价。

2012年