小产权房558业内认为开发商低姿态将促成四季度成交回升
“金九”爽约，为了拼一个“银十”不少开发商使出了绝招保销售——“降价”。尤其是此前一路飙升的二三线城市，在十一期间降价尤甚：江西上饶碧桂园，价格从10000元/平方米降到7000元/平方米，引发业主“维权”，打砸售楼处；厦门的首开万科白鹭郡推出107套特价别墅，原价500万的联排别墅一口价278万；泰禾合肥院子“打折甩卖”，从均价2万元/平方米降至1.5万元/平方米，最低1.3万元/平方米。
这一传导效应使得北京楼市也笼罩在一片阴云中，不断有读者发问，是否需要把房子变现，降价潮真的袭来了吗？国庆期间真实成交数据到底如何？
根据北京青年报记者在国庆期间对新盘项目的走访，部分开发商降价促销确有其事，但大多是推盘量大，同质化严重的限竞房项目。并且由于这些项目是首次开盘，实际上不存在降价的问题，更准确的说法应该是低开，即开盘价格低于拿地时政府限制的平均售价。尤其是一些新盘项目位置越偏远，低开幅度也越大，甚至有的项目比政府限制的最高售价低了近8000元/平方米。合硕机构首席分析师郭毅预计，在限竞房的低开和大规模入市的背景下，今年第四季度京城楼市的整体成交量还是有机会提升反弹。
十一期间成交回升 整体观望情绪浓厚
长假结束迎来寒露，楼市也感受到了丝丝凉意。各地纷纷传来楼市降价促销，假期成交量暴跌的消息。
与之相比，京城楼市似乎要更温暖一些。北京市住建委的数据显示，刚刚过去的十一长假，北京新房商品住宅成交170套，成交面积2万平方米，同比去年同期的102套，成交套数上涨了67%，成交面积增加了87%；二手房成交套数为52套，成交面积0.49万平方米，也同比分别上涨86%、75%。这个成交数据也是最近3年里同期最高的。
为何会这样呢？合硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，主要原因在于中、低价位限竞房（“限房价、竞地价”）集中入市的推动下，对成交量的小幅拉升作用。北京市住建委网站显示，从9月份开始，限竞房集中获得预售证，仅9月29日一天，就有3个商品房项目获发预售证，还有12个项目发布了预售许可预告。其中，有7个限竞房项目。数据显示，截至10月7日，北京已经开盘入市的限竞房项目已经多达26个。
供应的增加带来了长假期间成交的回升，但这种短期的数据统计无法掩盖今年以来的新房市场整体的销售困境。
中原地产数据显示，过去9个月的网签数据上看，合计商品房住宅类签约只有1033.47亿，甚至低于2014年同期。而均价则翻倍，今年到当下，合计网签住宅只有16387套，可以说是历史同期最低！网签销售金额超过10亿的项目只有34个。
不难看出，虽然十一期间的成交有所上升，但在调控政策依旧保持严格，特别是节前对公积金新政“打补丁”的行为，使得北京楼市的购房需求以自住为主，且大量刚需自住客群也出现浓重的持币观望心态。
降价、低开从个案变趋势 有项目低开近8000元/平方米
为了打破这种观望，随着“银十”来临，多家房企在全国范围内打出大力度促销，京城楼市也不例外，这与一年前多地一房难求的局面形成鲜明对比。
10月1日开盘的3个限竞房项目分别是万科翡翠山晓、远洋五里春秋、绿城·西府海棠，均位于北京市石景山区西北六环内，政府限制销售均价52024元/平方米，最高限价不高于54625元/平方米。
有意思的是，三个同区域的项目同时入市，又都主打70/90户型（70%建设为90平方米以下户型），自然形成了竞争。各家项目也都使出了各自手段吸引购房人。
北青报记者在绿城·西府海棠售楼处了解到，项目一期一共推出了398套房，目前卖了200套左右。十一期间，当天交30万定金，深圳小产权房网，7天内补齐首付款，就可以享受9.9折优惠。“临近的门头沟区的房价都6万了，我们项目属于石景山区，深圳小产权房出售，赠送装修（厨房卫生间精装、强化复合地板）5万左右很值得。”售楼处销售人员表示。
距离绿城·西府海棠8公里外的远洋天著春秋售楼处，是远洋五里春秋项目的临时售楼处。“我们现在均价也就5万，首次开盘国庆期间为了促销，所有价格比政府限定均价还低了两三千。”一位销售人员表示，十一期间卖了一部分，现在还有百余套房源顺销中。
与绿城·西府海棠和远洋五里春秋项目开盘定价低于政府限价促销不同，万科翡翠山晓则在开盘当天推出限时优惠活动，认购90平方米户型且在10月20日前交首付的，总房款可以直减30万。
但与曾经一房难求不同的是，即便低开或者降价，这些新入市的限竞房仍没有开盘日光的，能开盘卖出2/3已经算是相当不错了。据中原地产研究中心统计数据显示，以北京为例，已经入市有成交统计的20个限竞房项目为9826套，网签了1633套，网签比例只有16.6%。不过，由于网签的滞后性，截至9月25日，实际销售有40%左右。
有换房打算的徐先生告诉北青报记者，现在在售的限竞房项目挺多的，房山区、大兴区、丰台区、石景山都有项目在打折，他认为可以多看看不着急出手。这也代表了大部分准购房人的心理。
北青报记者还了解到，万科在发出6300亿元回款铁令后，北京区域的项目也加入到打折或者低开的行列。十一期间，位于房山区周口店的万科七橡墅再次推新，打出了单价1.5万元/平方米的口号，主推上下叠的别墅。项目销售人员表示，上叠约270平方米，赠送100平方米的阁楼和20平方米的花园，大约540万元一套。下叠330平方米，总价480万元一套，单价不到1.5万元/平方米。十一前三天里卖了超过50套。而万科在2017年与平安联合体拿下土地时的政府限价是2.3万元/平方米。
无独有偶，位于丰台区青龙湖的万科翡翠西湖项目也准备在近期开盘，一位知情人士对北青报记者表示，翡翠西湖同样采取了低于政府限价的开盘策略，而且根据户型和朝向不同，最低售价相比最高限价跌了近8000元/平方米。该人士透露，翡翠西湖主打7至8层的洋房，也有跃层别墅。其中洋房主打89平方米的三居室，总价350万元左右，但东西朝向的最低可以到310万元。最低单价约为3.48万元/平方米。而跃层别墅则是150180平方米，总价在550万元左右。
资料显示，万科青龙湖项目是万科+国开东方联合体以58.5亿元的总价获得的，溢价率17%，平均楼面价为2.34万元/平方米。土地出让时的政府限价为均价不得超过41230元/平方米，最高销售单价不超过43292元/平方米。以此计算，此次翡翠西湖的开盘价相比平均售价低开了近6000元/平方米，相比最高售价低了近8000元/平方米。
“一期价格是最优惠的，低价入市也是给后期销售留下涨价空间。”一位项目销售人员如此表示。
对于房企争相“降价”的促销策略，有业内人士表示，目前限竞房的“降价”更准确的叫法应该是低开，毕竟这些项目都是第一次销售，不能说降价，只是对比政府限价更低而已。随着更多限竞房加入市场，形成供应，原本只是个案的低开促销将很可能变成一种趋势。
楼市“入秋”早有端倪
事实上，房企早就开始调低姿态，促进销售。多家房企高管已经在今年中报业绩会上就集体高喊降低速度，去掉杠杆保质量。
吸引了最多流量的是万科9月29日举行的秋季季度会，“活下去”三个字被放大，放在鲜红的背景上。这是一家销售额已经超过4000亿元的世界500强公司，主动示弱，求关怀。万科的“活下去”口号也为今年楼市的凛冬将至拉开了序幕。
除了万科，另一个巨无霸房企恒大也在默默改变。恒大集团总裁夏海钧在中期发布会上表示，公司注重适度增长，未来销售规模每年增长20%30%。他同时指出，市场形势发生变化，以往加杠杆增加土储的模式存在高风险，恒大目前最重要的仍是关注利润。于是我们看到，从2月份到6月份，一直在销售额上领先万科，最多时领先160亿元的恒大，在7月份之后，突然放慢了脚步，任由万科超过，并在其身后不多不少地保持40亿左右销售额的差距。
高周转最具代表性的房企碧桂园，在7月份的销售额从779亿元下滑到了490亿元，8月继续下滑到了439亿元。这是过去三年里，碧桂园高周转模式第一次放慢速度。
紧跟“前三”之后的融创，靠着加杠杆迅速崛起，但现在也明确提出降速。融创中国董事会主席梁宏斌也在业绩发布会上表示，短期内房地产调控不会放松，不要低估了这次宏观调控，所以融创仍然延续谨慎的投资策略，“我们两年前就不怎么在公开市场拿地，投资目前都在基本停止状态”。梁宏斌彼时表示。
除了这些龙头房企外，北青报记者了解到，多家房企内部进行了战略调整，将项目的利润率和回款状况放在了首位，并直接与年终奖金挂钩。 这也直接导致了更多的项目愿意放低姿态，求得销售和回款。
业内认为四季度成交或将继续回升
不过，令人关注的是，即使房企纷纷促销，但市场信心仍然低迷，购房者观望情绪越来越浓。未来可能会转化成对房地产市场预期的变化。
克而瑞的分析报告显示，结合历次降准周期之后，房地产市场均开启一波销售行情。我们认为本次降准也不例外，增量信贷资金会有相当部分最终流向房地产市场，预计四季度仍将是较佳销售窗口期。
不过，这样的窗口期并不代表市场将发生反转，而是因为本轮市场上升周期已行至尾声。克而瑞分析师表示，建议房企积极把握本次降准所带来的销售窗口期，要有“抢跑”思维，不惜以打折、让利的方式更好、更快地实现项目去化。
郭毅分析师也表示，在调控政策未现松动的现状下，无论新房、二手市场，都受制于限购限贷政策对购房需求的清洗，再加上当前购房者对后市信心不足，楼市有效需求进一步减少。但新房市场则因限竞房的集中入市，导致供应大增而造成库存激增，去化艰难。预计四季度，新房市场还将出现整体市场成交提升与单盘个案销量欠佳的市场矛盾。
业内人士也提醒，楼市也与股市类似，市场的博弈就是情绪的博弈，而情绪具备传染效应，一旦预期改变，市场的变化速度可能非常快。过去几年房地产市场是投资型市场，买到即是赚到，而一旦出现拐点，则很难控速。
目前来看，虽然房企通过降价、低开等各种形式促销，但市场信心仍然低迷，购房者观望情绪越来越浓，未来这种观望极有可能会转化成对房地产市场预期的变化。(记者 李桁)
