产经分析：房地产去库存如何发力

原标题：产经分析：房地产去库存 如何发力

全省经济工作会议提出，要着力化解房地产库存，坚持供需两个方向发力，多措并举促进房地产市场稳定发展。省经济信息中心新近发布报告认为，去库存的任务被提升至前所未有的高度，在这一背景下，厘清全省房地产市场库存情况，把握未来房地产市场需求走势，采取积极有效的措施，化解房地产市场库存，深圳小产权房价格，稳定房地产市场发展，成为当前亟待关注的重点。

安徽去库存周期总体好于全国

“房地产市场库存高位，但去化周期整体好于全国平均。”省经济信息中心预测处经济师王莉莉分析。

据省经济信息中心近日发布的一份报告，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2005年至2015年前10个月，全省房地产库存面积(包括在建未售、待售面积)达32844.2万平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需5.3年才能消化。其中，商品住宅库存面积18886.3万平方米，按2014年全省商品住宅销售面积计算，需要3.5年消化期。我省去库存周期总体好于全国，同一口径计算下，全国商品房、住宅去库存周期分别为6.2年和4.4年。

“区域库存分化明显。”省经济信息中心预测处经济师常彬斌认为，若考虑宽口径库存，皖北的宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别在3.4年、5.2年和5.2年，合肥、安庆去化周期分别在4.5年和4.4年，低于全省平均(5.7年)，部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上。县域库存差异大，多数县城房地产市场处于低迷状态，皖北县域好于皖南。

市场将进入较长时间的盘整期

当前，房地产市场进入长周期调整阶段，小产权房 ，与此前限购限贷政策措施导致的房地产市场调整不同，此轮房地产市场下滑的触发因素并非来自政策层面，而是由于房地产市场内部供求格局的深刻变化引起。

“人口结构正在发生变化，难以支撑房地产需求的持续释放。 ”省经济信息中心预测处经济师倪梦分析，城市购房主力年龄段在25岁至49岁之间，而根据第六次人口普查结果，我省这一群体人口规模2015年预计将比2010年减少1.6万人左右，购房主力人口数量开始出现趋势性下降，这将导致住房刚性需求增长放缓。

而从城镇存量人口的住房潜在需求来看，人均住房面积的不断增加降低了潜在需求。 “2005年至2014年，全省城镇常住居民人均住房建筑面积由19.3平方米增至35.1平方米。比较而言，虽然低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家水平。 ”常彬斌认为，显然，改善性住房的潜在需求空间相比以往大幅降低。

“由于城市对人口吸纳能力的不同，房地产市场需求差异也较大，区域分化仍将持续。 ”王莉莉认为，同时，随着利率市场化，理财产品和境外投资等新的投资渠道的拓宽与兴起，更进一步使得支撑投资型住房需求的诸多因素也开始减弱。中长期来看，房地产市场将进入较长时间的盘整期。

促进房地产供求基本平衡

面对高库存压力和结构性供给过剩等问题，推动供给侧改革显得尤为迫切。“实现短期与长期措施结合、供给端与需求端并重、市场工具与政策手段协调，有效地化解库存，促进房地产市场持续健康发展，将成为当前及今后经济工作的重点。 ”王莉莉说。

去年以来，芜湖、马鞍山和铜陵等市推行棚户区改造货币化安置，已取得明显成效，商品房库存出现下降。“应继续实施分类指导、差别化调控。一方面，积极推行保障房货币化安置。另一方面，适时优化调整土地供应。 ”倪梦认为，同时，要加快户籍制度改革，推进以人为本的城镇化，健全财政转移支付与农业转移人口市民化挂钩机制，进一步落实农民退出宅基地进城购房的鼓励措施，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权等。

当前，住房需求已从满足基本自住为主，向追求品质、服务并重转变，需求热点由“有房住”向“住好房”转变，多数居民对改善住房条件的期望仍很迫切，改善型、度假型、高舒适度、养老型、青年公寓等差异化、特色鲜明需求将成为未来市场需求热点，优质住宅供给短缺。“要改善房地产供给结构和品质。”王莉莉表示，同时，加快非住宅类房地产库存消化，并不断完善房屋租赁市场，推进公共租赁住房投资运营机制改革。