评论：楼市最大风险是崩盘不是泡沫 政策须保持灵活性

楼市最大的风险是什么？直接来讲，并不是房价上涨，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盘了。从各国各时期的危机经验来看，一旦房地产这个超级资产价格崩盘，接下来就是严重流动性危机、金融危机，最后是经济危机。

我们没有经历过的事情并不代表没有发生的可能性，而只有认识到这种可能性，政策才有可能去避免这种难以承受的风险。

楼市最大的风险是什么？直接来讲，并不是房价上涨，也不是下跌，而是突然暴跌，也就是一下子就崩盘了。从各国各时期的危机经验来看，一旦房地产这个超级资产价格崩盘，接下来就是严重流动性危机、金融危机，最后是经济危机。

从这个角度来看，并没有人真的担心房价上涨，只有人担心房价暴跌，不过有意思的是，房价暴跌最大的可能性，就是出现在房价暴涨之后。这么说是不是有点绕？但是事实就是这样，对房价泡沫的担忧，只不过来自于泡沫的破灭而已。

从统计局数据来看， 5月份70个大中城市住宅销售价格统计显示，一线城市新建商品房和二手房价格延续降温趋势；其中，北京、上海新房价格环比涨幅为零，北京二手房价环比下跌0.9%，成为跌幅第一的城市。

应该说，限购、限贷、限离、限售甚至是限价的超级五限政策，算是把这一轮房地产泡沫给压制住了，但是问题远远没有结束，首先，没有人能保证一旦这些限制措施放松，新一轮的房价泡沫会不会卷土重来，毕竟，和自由交易相违背的各种限制措施并非是长久之计；其次，如果房价仅仅是不涨了，并不是对泡沫的真正消化，高高在上的房价其实并非没有在某一个时刻暴跌的可能。

所以对于政策制定者而言，在非常手段限制之下，如何管理好杠杆，如何管理好预期，是最重要的考量，之后才能是所谓长效机制的推出。其中种种，最要紧的还是政策的灵活性，不能被各种理论的条条框框所束缚，相机行事。

对此我们可以对比一下香港，同样是中国的城市，北上广深是一线，香港则更是全球一线城市；但是，在一国两制之下，北上广深和香港遇到的货币政策是不一样的，其中差异非常让人玩味。

美联储加息，香港的制度是被动加息，而中国央行的制度是自主行事并不跟随，反而在人民币汇率趋稳的态势下更加注意考虑对经济基本面的呵护，对于中国香港而言，被动的加息就有可能伤害目前似乎已经出现的楼市泡沫，担心的是楼市崩盘风险的危害性，而内地城市呢，则在央行没有加息的大前提下为了防范局部泡沫搞起来中国特色的楼市定向加息。

就像我刚提到的，香港的管理层现在最担心的反而就是房地产暴跌风险，因为他们真的是尝过楼市暴跌崩盘的苦涩的。我们都觉得北上广深房价泡沫，但就今年第一季度而言，《香港经济日报》援引的一份研究报告报道显示香港的房价14%的涨幅是全球第二的，仅次于冰岛。

而香港金管局总裁陈德霖向《南华早报》表示，跟1997年相比，香港的银行在抵御房地产价格暴跌方面有了更好的准备，监管机构已经采取了八轮收紧按揭的措施，坏账率已经从1999年总贷款的1.9%降至0.7%。

尽管监管层是风声鹤唳，但对普通的香港人来说，八成人认为香港楼价不会下跌，财新网援引美联物业的观点认为，“如果利率和经济基本面变化不大，香港楼市不会出现如1997年‘插水式’下跌的爆破危机，预计今年下半年香港楼价升势放缓，升幅约为3%5%。” 根据美联物业的统计，香港回归以来，楼价经历了“十上十下”，回落幅度最大为1997年1998年，由于过度炒卖、过度借贷和过度供应，楼价下跌了41.2%，直至2003年后才扭转，2003年后香港楼市则一直上涨到现在，其间最大回撤不超过一成。

我们没有看错的数据是，香港楼市1997年1998年楼价下跌了41.2%。北上广深，请问哪个城市承受得起这样的楼市暴跌风险？所以，楼市最大的风险是崩盘。我们没有经历过的事情并不代表没有发生的可能性，而只有认识到这种可能性，政策才有可能去避免这种难以承受的风险。

这一点，香港更有经验。所以，在香港跟随美联储加息之后，香港财政司司长陈茂波接受媒体采访时说，香港房地产市场处境危险，很容易出现回调，“没人知道调整将有多深或适宜的调整力度”。尽管“八成人认为香港楼价不会下跌”，但是陈茂波有责任“提醒香港市民房地产市场现在的危险处境”。

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