2019年房地产市场的趋势分析

第一，2017年宏观经济走势以及对房地产市场影响。

首先来看国际市场环境的影响。2017年世界经济增长的形势依然不容乐观，全球潜在增长率下降，金融市场更加脆弱，贸易投资增长乏力，反全球化趋势也比较明显。同时，在全球货币宽松不断蔓延，资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍共存。同时2017年国际政治经济环境也错综复杂，一方面对中国外贸产生直接影响，影响中国经济走势。另一方面资本市场的轮动也将会进一步增加国内资本市场的风险，因此从这个角度来看，控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。

国内市场环境对房地产的影响，2017我国经济下行压力持续。2016年12月份中央经济工作会议确定了2017经济稳中求进的基调，从财政政策上来看，采取更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济。这有利于房地产市场平稳发展，营造一个良好的环境。货币政策稳健则决定了2017年货币环境的全面宽松不在，同时我们要考虑到美元加息预期的影响，央行或将适度收缩国内人民币流动性，以平衡人民币币值稳定。

同时2017信贷政策将会实现更加均衡分配，也就是说要加大对实体经济信贷支持力度，适当加大对三、四线城市房地产信贷资源的倾斜，以降低一、二线热点城市居民的杠杆比例。从房地产政策来看，强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期长效政策，推动房地产住房体制建设。

第二，2016年房地产政策回顾以及2017年的展望。

在这里回顾一下2016年房地产政策的过程。2016年房地产政策一句话概括是从宽松到热点城市不断收紧过程。先是经历了经济下行压力和库存水平高企的背景，两会提出因城施策、去库存，房地产政策相对宽松，降准、降息、降税、降首付频繁出台，随着热点城市房价去库存的刺激下，部分热点城市的楼市过热现象开始出现，从第四季度我们房地产政策进一步分化，一方面热点城市的调控政策不断加码，限购限贷限地限价政策不断出台，以控制房价、地价过快增长，遏制投资需求，防范市场风险。另一方面三四线城市坚持去库存策略，从供给和需求两侧发力，改善市场环境。同时中央继续加强房地产长效机制的建设，从区域一体化、新型城镇化建设、住房租赁市场的顶级设计、住房制度建设等方面逐步完善，为房地产市场的平稳发展构建一个良好的环境。

对于2017年房地产政策的展望。在中央经济工作会议坚持“房子是用来住，不是用来炒的”定位的背景下，2017年房地产政策的基调我们认为是抑制房地产投资，防止金融风险，同时也要保持房地产平稳发展。在市场分化的大格局下，短期的政策则是促进于通过各类措施稳定市场环境，中长期是注重房地产长效机制的建立和完善，短期热点城市防泡沫、控风险无疑是房地产调控的重点。长期我们需要加快推进住房租赁市场的立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，大力发展住房租赁市场。

第三，2017中国房地产走势分析。

首先我们对2017年房地产市场走势的总体的判断，我们总体的判断是进入了一个量化调整的阶段，房地产市场的分化现象将会进一步深化和强化。一线城市正在步入存量房时代，新房的开发建设市场空间不断压缩，城市产业结构升级带来的存量土地和存量物业的盘活，应该是未来房地产市场主题。房屋租赁市场也有望成为房地产行业发展的新机遇。对于二线过热城市，由于房价上涨空间被透支，量价回调应该是一个大的事件。但是对于那些具有产业和人口支撑的城市，有可能成为下一个市场发展的风口。比如天津、郑州、武汉等城市，受益于这些城市群的发展，城市的潜力将逐步显现，量价将进入平稳增长的周期。对于西部节点城市，比如重庆、成都、西安房价相对较低，市场发展有望进入一个新阶段。此外，位于大城市周边的小城市或者是自身具有产业优势的三、四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

同时我们对2017房地产市场的一些主要指标进行了预测。首先，我们可以看到2017年房地产业宏观经济地位继续回升，但是可比增速将明显下降，我们对2017年房地产业占服务业的比重进行了预测，2016年第四季度是12.5%，2017年第四季度我们预测值是12.9%，地位有稳步回升。同时，房地产业增加值被动性非常大，也就是说对于宏观政策的启示是在2017年在稳定房价市场预期的条件下，避免房地产领域的大起大落。2017年城镇固定资产投资增速继续下降，房地产开发投资增速小幅回升，住宅投资将基本持平。

2017年房地产投资占固定资产投资的比重有一个小幅的提高，是17.2%，基本上是持平的。但是住宅投资是有所回落，从2016年的67%下降65.2%。也就是说2017年房地产投资占城镇固定资产投资比重基本上与2016年持平，住宅投资比重可能略有下降，住宅投资受抑制的程度更大。

2017年房地产土地购置面积继续下降，东莞小产权房，土地成交价款增速减缓，2017年土地购置面积有可能在2016年小幅下降3.4%的基础上继续下降，下降为4.5%，2017年土地成交价款增速也将显著下降，由19.8%降至12%。土地成交中价将从2016年4145上升到4800。

从商品房市场销售情况来看，2017年增速回落，价格走势相对平稳。2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落，降幅分别为10个百分点和20个百分点，预计商品房均价由2016年增长10%会下降到2017年上升不过1%。房地产市场价格的平稳也将有利于宏观经济的平稳运行。

第四，城市地价走势分析。一是地价增速整体平稳运行。二是住宅地价增速将有所回落，商服地价将继续平稳运行。三是工业地价将发生结构性变化。

第五，个人住房信贷市场走势分析。2017年国家对房地产业的调控思路由去库存转向抑制泡沫与去库存并存，预计热点城市调控政策将继续收紧。总体来看，盲目性市场将进入一个调整期，个人住房信贷业务发展也面临需求下滑，增长放缓的压力。同时贷款利率将出现回升。区域限贷政策仍有收紧空间，按揭贷款增量将有所下滑，同时按揭贷款利率也将触底回升。

从投融资市场来看，行业分化继续、整合加速，也就是说随着融资环境的趋紧，银行的开发贷、公司债券等低成本融资手段将会受限，房地产企业会被迫寻求融资成本更高的手段。房企整合会进一步加剧。从投资来看进入下行通道，将温和下行，房地产市场回归居住属性，投机性的需求将受到压制。从融资上看，抑制泡沫防范金融风险成为房地产调控而货币政策的基调，融资环境整体趋紧。同时由于近两年房企银行贷款发现短期票据、债券以及中长期债券将在2017年陆续迎来偿还高峰，房地产市场面临一定偿还风险。

从存量房市场来看。二手房成交量将不及2016年，2017年二手房成交量整体下降。一线城市二手房价格基本稳定，由于限购限贷政策，部分依靠贷款导致依靠贷款的需求大幅减少。同时抑制需求也减少了供给，市场供需的矛盾并没有根本的缓和，甚至是加剧。中介的集中度进一步提高。互联网和存量房相结合会更加紧密，互联网会改变消费者行为，重塑交易的流程。

从住宅市场的走势来看。住宅销售面积减少，深圳小产权房，2016年全年商品住宅销售的面积接近14亿平米，创造历史新高，2017年销售规模是难以持续的。预计2017年商品住宅销售面积有可能出现5%到10%的负增长。住宅开发投资增速将明显放缓，随着商品住宅销售面积增幅减小，甚至出现负增长，住宅开发投资的增速也将放缓，住宅价格涨幅也将回落，预计2017年70个大中城市的新建住宅价格涨幅将回落，热点城市由于受政策收紧的影响，回落幅度也将较大。

从商业地产趋势来看，零售市场的发展趋势应该说关注消费者以及市场新动向成为未来商业地产和零售企业重点。从办公楼地产来看，共享办公将预计成为2017年租赁市场一个新亮点。

区域性市场分析。北京是存量房市场，北京市土地郊区化、稀缺化，未来这种趋势不会改变。同时北京新房豪宅化，二手房成为交易主战场。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46：1，二手房成为交易主力的趋势将愈演愈烈。对于2017年来讲市场交易基本面不会改变，房价仍然面临上涨的压力。伴随着房价上涨调控政策仍然继续，以达到稳定房价的作用。从北京市土地市场环境来看，政策环境，严控建设规模，资金监管趋严。资金驱动性的投机土地市场的高热局面有望逐步趋于理性，从供应上看，供应新增的有限，土地增量郊区化明显，预计未来北京市场供应以郊区为主，住宅市场外延将成为现实。

从成交上来看，成交量有所上升，地价受抑制。调控仍然会贯彻2017年，严格限制土地成交价格。从结构上来看，供给侧的结构性改革将继续保刚需，去豪宅，届时，自居性的商品房、保障房、棚户区改造将符合供给侧改革的项目会逐步增多。

对于广州房地产市场政策注定是以稳定市场为主旨，住宅用地供应有望增加。信贷宽松局面结束，去杠杆思路比较明确。广州外围发展进入一个快车道，中心供应紧张将有所舒缓。商品住宅交易市场将趋于理性，楼市整体保持稳定，进入周期性调整。商改住的实施或将盘活待售的商业物业，商业市场应该会迎来一个春天。

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