小产权房558“当前上海住房发展处于‘三个期’，即房地产市场调控的关键期、居住矛盾的转化期、租赁住房体系的构建期。要打造符合超大城市人口和居住特点的住房租赁体系，改变以往售卖一条腿长，租赁一条腿短的局面。”上海市房屋管理局局长胡广杰在2019年4月份一场民生访谈中说。
“全国范围内，农村集体土地入市在政策层面已有，但具体流程和落地实施还存在比较大难度。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出。
最现实的“难度”：各环节待“跑通”
《每日经济新闻》记者独家获悉，上海首宗集体租赁住房土地试点入市地块——松江区泗泾镇SJSB0001单元0709号，已在5月10日取得施工许可证，即将开工建设，2021年正式对外营业。
严跃进表示，对于地方政府来说，通过此类试点，未来供地规模有所增加，同时也防范很多土地征收过程中的各类问题。通过类似入市的概念，使得征收流程减少，也使得村集体经济组织开发此类土地更有渠道和动力，周边项目开发具有更大的潜力。
“土地成本再低，对企业而言资金压力始终是大的。”上海中原地产市场分析师卢文曦也认为：“租赁用房回收资本的方式是租金，整个周期可能要几十年。相对出租，销售是滚动性的，一般拿地后一年就可以开卖，这时候就陆续回笼资金。”
该负责人告诉《每日经济新闻》记者：“华润有巢的战略是从开发效率和产品细节入手，以央企速度经受市场化考验。”
近日，记者在该项目现场看到，目前土地四周已搭建起施工围墙，建设规划许可证及规划方案也进行了公示。
但由于部分地方在集体建设用地上变相建设小产权房，国土部、住建部两次下发通知，叫停了包括上海在内的农村集体建设用地建设租赁住房。
事实上，上海在集体土地试点租赁住房方面早有探索。
类似问题还有许多，所幸在政府与企业的共同努力推进下，该项目已经基本解决了方案的适配问题。
例如从实际调研区域青年租客的需求来看，租客对于车位需求度并不高。增加这些成本，最后还是会反馈到租客的租金上，与租赁住房的初衷相违背。
对上海这样土地新增边界受限的超大型城市而言，，集体土地入市一方面能够增加城市土地供应，缓解土地“负增长”的紧张局面；另一方面，集体土地上的租赁用房丰富了住房供应结构、为周边产业发展提供了生活配套、吸引产业集聚，更有利于城乡经济一体化发展。
直至2015年，松江区成为全国33个农村集体经营性建设用地入市试点区域之一。2017年8月29日，国土部和住建部在联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取包括北京、上海在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2018年10月22日，上海以公开挂牌方式出让了首宗农村集体建设用地使用权建设租赁住房。
2009年8月，上海市曾出台《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》（下称《试行意见》），明确了在符合城乡规划和土地利用规划、建设用地总量不增加的前提下，镇、村集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设限定供应的市场化租赁宿舍。
该地块位于松江区泗泾镇，面积21022.2平方米，其中建设用地20166.7平方米，出让年限70年。2018年10月，华润置地全资子公司有巢住房租赁（深圳）有限公司（下称有巢公寓）以约1.25亿元竞得该地块。
作为上海首个集体土地试点租赁房项目，这仅仅是一家企业与政府共同尝试打通了各个环节，但其中获得的经验、发现的问题，以及租赁住宅在政策适配方面的每一项改善，都可能为整个行业带来可参照的依据。
市场化考验：资金压力依旧
多年探索后：集体土地建租赁房落地
“集体建设用地入市，体现了集体建设用地和国有建设用地同权的概念，这有助于释放集体建设用地的土地资源价值，也利好此类土地后续更好的供应和开发。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
与普通租赁用地不同的是，该地块出让人为“上海松江区泗泾经济联合社”，而非土地管理部门。竞得人在与出让人签署出让合同外，还须与出让人一起，与松江区规划和土地管理局签署“上海市农村集体建设用地使用权开发建设与利用监管协议”，按照监管要求对地块进行开发、运营、管理。
SJSB0001单元0709号土地的运营方——有巢公寓华东负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言：“拿地之后，经过对租赁住房等相关文件规范的解读，与政府相关部门积极沟通，共同研讨，在充分了解未来租客实际需求的情况下不断推进方案优化。”
他所指的难度，需要在落地实施中不断破解，“试点”的意义或许就在于此。
“由于项目租金不能太高，我们在功能完善的前提下，把户型相对做得更精简，抠产品的一些细节，使整个产品的产出率高一些。”该负责人表示，“目前市场上租赁用地真正开工的其实并不多。
