观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书-小产权房558

　　随着房地产行业从高速发展到平稳落地，市场不断分化、行业集中度逐渐增加，房企在应对融资收紧、债务压力的同时，还要在规模和利润中取得平衡。

　　此外，房地产市场也从单一面向多维度方向前行。在多元格局中，房企们要如何调整前进步伐，突围而出？种种问题，值得我们深思与探讨。

　　观点指数研究院通过长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位、多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并将研究成果汇集成册，在2019博鳌房地产论坛发布《观点指数·2019中国房地产行业发展白皮书》，与行业共谋划，同成长。

　　市场篇：温和回归主业聚焦

　　从“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”榜单来看，稳居前三的依然是碧桂园、万科和恒大，不同的是三者的销售差距有所变化。

　　经过一年的调控以及销售节奏调整，碧桂园和恒大的步伐明显放缓，较去年同期减少上百亿元。值得注意的是，今年万科的销售动作较为积极，2019年上半年合约销售额不降反升，并且领先恒大522亿元，而去年上半年万科仅比恒大多4.8亿元。

　　单月来看，碧桂园则又创造了一个历史，仅6月单月就卖得820亿元，这对于中国房地产行业来说是史无前例的。

　　具体而言，“观点指数·2019年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”的门槛值为114.1亿元，较去年同期的58.4亿元增长95.39%，这也是所有阶梯门槛值里增长最快的。紧随其后的是TOP50门槛，为322.2亿元，同比增长37.16%。可以看到，所有阶梯门槛值中，增长较为缓和的是TOP3、TOP5以及TOP20，分别为2.84%、12.38%和9.62%。

　　数据来源：观点指数统计

　　考究原因，一方面是上述房企本身基数比较大，因此面对今年的复杂地产环境，想要得到较大的业绩增幅，存在一定难度。另一方面是，，相对位置较后的房企，这些位居前列的还是相对舒适，面临的位次争夺以及外部环境影响较小。

　　今年年初的业绩会以及其他公开场合，不少房企都对外发布了销售目标。借此，我们也得以窥见房企对目标的完成情况。

　　以42家发布销售目标的房企作为样本，观点指数统计发现目标完成率超过50%的有17家，占比40.48%；完成率位于40%50%的房企最多，有20家，所占比重为47.62%。需要注意的是，有5家即11.90%的房企目标完成率低于40%。

　　数据来源：观点指数统计

　　换句话说，有近六成的房企未能在年中实现销售目标的一半。面对下半年的房地产环境，再加上融资渠道收紧、债务兑付高峰期如约而至，房企间的洗牌开始，要想完成销售目标更加充满未知。

　　地产融资：监管收紧债务围城

　　观点指数以100余家企业作为样本，统计其公开发布的融资数额，发现2019年上半年房企融资数额达到12309.11亿元（含拟融资计划，下同），其中债券融资达到7602.19亿元，占比61.76%。

　　若分月来看2019年4月融资总额最高，达到3309亿元，其中债券融资额为1636.29亿元，而公司债在债券融资中占比36.76%。4月过后，随着监管层对融资收紧，融资金额下降明显。刚刚过去的6月份，房企融资动作进一步减少，录得的融资金额仅为2074.74亿元，环比下跌8.93%。

　　数据来源：观点指数统计

　　反观海外融资，6月有所回升。2019年1到5月，样本房企海外融资的金额分别为836.67亿元、604.46亿元、789.94亿元、740.10亿元和229.64亿元。其中23号文发布后，境内融资环境出现明显收紧态势，房企积极谋求海外发债上的突破。于此，6月单月海外融资数额出现环比大幅增长，增幅为189.75%，录得的融资额为665.39亿元。

　　数据来源：观点指数统计

　　如果从融资期限上审视，2019年上半年房企短期融资（2年以下）占比为25.38%，24年期限的融资占比为41.47%；5年及以上年限的融资占比则为33.15%。面对债务兑付压力，房企的主要信条是解决债务，急于输血，以缓解紧绷的资金链。因此以新的高息债置换到期债务在上半年也较为普遍。

　　当然，如此这般，房企的融资成本也水涨船高。

　　观点指数统计发现，2019年上半年房企的平均融资成本为6.96%。单月来看呈现波动上涨趋势，其中2月、4月以及6月的融资成本相对较高，分别为7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，资金收紧态度不变，房企的融资成本还将进一步升高。

　　长租公寓：资产证券化渐进

　　今年上半年，一线城市的住房租金总体平稳，平均住房租金为73.95元/平方米/月；租金波动幅度不大。据观点指数监测数据显示，在几个一线城市中，北京的平均住房租金最高，达85.42元/平方米/月，其次为深圳、上海、广州。

　　总体而言，今年上半年，四个一线城市的单月租金回报率都未超过2%。

　　与一线城市相比，二线城市的平均租金水平依然体现出差距。上半年，二线城市的平均住房租金29.95元/平方米/月。这种租金分化的现象，同样体现在租赁市场中的长租领域之中。

　　观点指数统计数据显示，目前北京、上海长租公寓的平均租金均在150元/平方米/月以上，深圳、杭州也在百元以上。而诸如合肥、成都、武汉、厦门、佛山、沈阳等二线城市，其长租公寓的平均租金水平与一线城市差距较大。

　　数据来源：观点指数整理

　　目前房企在住房租赁领域，已通过银行渠道累计融资达千亿元；而部分长租公寓品牌，也屡受资本的青睐，资本风口仍助推着行业在发展轨道上前行。

　　在机构信用融资方面，上半年房企仍是主角，如绿地获上海银行百亿融资授信重点合作租赁住房项目、旭辉领寓牵手平安不动产三年投百亿等，都为企业未来长租公寓的发展勾画图景。与此同时，住房租赁专项债也仍保持着一定的热度。

　　而与房企不同，中介系、酒店系等长租公寓品牌没有发债、信贷的优势，走在股权融资的进阶之路上。今年2月份，窝趣完成2亿元的B轮融资；3月份，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资、魔方公寓获1.5亿美元融资；6月份中旬，自如正在进行的B轮融资也接近尾声，已募集约5亿美元。

　　除了上述融资方式之外，资产证券化作为一种事后融资工具，可用于降低企业的杠杆率，近年来渐受追捧。据观点指数统计，截至2019年上半年，总共有超过20单住房租赁类REITs、CMBS、ABS成功发行，涉及金额为177亿元。其中包含12单类REITs产品和3单CMBS产品，参与主体既包含招商置地、保利、碧桂园、恒大、旭辉等房企系，也包含新派公寓等创业派。

　　联合办公格局与分化

　　观点指数研究院统计数据显示，目前，国内联合办公空间主要集中在北、上、广、深四个一线城市，以及成都、杭州、南京、武汉等11个核心城市。当中，又以四个一线城市最为集中，北京、上海、广州、深圳占据了国内联合办公近80%的市场份额，这说明一线城市依然是联合办公空间主要布局城市。

　　除此以外，成都、武汉、杭州、南京四个城市联合办公空间的市场份额也均超过了3%；西安、天津、重庆的市场占比则分别为1.93%、1.17%、1.37%。从联合办公企业最近的动作看，一些核心二线城市开始成为布局的理想地。

　　四个一线城市当中，上海仍然是联合办公空间最为活跃的城市，其市场占比达到33.96%，远超过其他三个一线城市，该城市网点主要集中在老梁埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈一带。一个不能忽略的数据是，上海也是亚太地区联合办公最活跃的城市，其共享办公空间占写字楼面积达3.5%，是亚太地区最大的共享办公市场。

　　数据来源：观点指数统计

　　除此以外，上海联合办公市场在区域分布上也表现出与北京、广州、深圳三个城市不同的特点。具体来看，上海浦东、梁浦、徐汇、长宁、静安五大区域占该城市共享办公空间的市场份额均超过10%。而浦东区域占比最高也仅为17.24%，各区域间表现出一种均衡发展的趋势，这是在另外三个城市所没有的。

　　数据来源：观点指数统计

　　从11个联合办公空间重点城市看，北京共享办公空间平均工位租金最高，达到1682元/工位/月，上海次之，达到1206元/工位/月。然而值得一提的是，深圳、广州共享办公空间市场份额虽位列第三、第四，但其工位租金却比西安、重庆等中西部城市低，仅为994元/工位/月以及924元/工位/月。

　　出现此种现象，一方面是因为，深圳、广州等华南区域的联合办公市场相比上海、北京仍处在上升空间。此外，深圳和广州的联合办公空间开始向非核心区扩散和下沉，也拉低了整体的工位租金水平。反观西安、重庆等重点城市，多为联合办公空间新开辟城市，因此办公空间主要集中在城市的最核心区域，租金也相对会高一些。

　　此外，随着行业的发展，联合办公亦开始尝试更多元的融资方式。今年6月，联合办公领域首单ABS“渤海汇金纳什空间资产支持专项计划”成功设立发行。随着第一个吃螃蟹的企业诞生，相信更多的企业将尝试发行ABS进行融资。

　　养老地产：撬动13万亿

　　从当前的养老行业来说，居家养老、社区养老和机构养老是主要的三种养老模式，其中居家养老是主流。一方面是受传统文化影响，更为重要的还有养老资源的错配，以及老年人口的资产不足，难以支撑收费较高的养老机构。

　　观点指数统计发现，截止2019年6月30日，全国的养老院总数为30664间。其中江西省养老院在全国中所占的比重最高，为8.18%，宁夏最低，为0.23%。如果和老年人口相比较，则可以发现不少老年人口在全国占比较高的省份，其养老院数量却不一定成正比。

　　数据来源：观点指数整理

　　另外，养老地产主要集中在京津冀、长三角、珠三角和川渝四大区域。这些区域相对来说，经济较为发达，人均可支配收入以及医疗资源优势比较明显，因此养老地产数量也相对高一些。

　　数据来源：观点指数整理

　　观点指数统计发现，在全国的养老院中，月均收费在5001000元之间的养老机构有22255家，其中有19682家为国营机构，占比88.43%。而其他收费阶梯中，民营机构都占据了一定的主导地位，不过数量还是相对有限，而且供应较少。

　　文旅地产：资本的热度

　　2019年16月，以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园为主体的文旅地产投资，新签约、开工项目104个，项目涉及的总投资金额8301.95亿元。当中，新签约项目83起，涉及投资金额6507.15亿元。

　　从单体项目投资金额上看，文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。投资金额在100亿以上（含100亿）的项目则表现出不断增长的趋势，在所有投资项目中占比亦达到31.96%。

　　从文旅地产新增投资项目类别上看，特色小镇、文旅综合体依然是资本热衷进入的领域。

　　今年16月，各地新签约、开工的特色小镇数量为59个，占文旅地产项目签约及开工数量的56.73%，在所有项目类别中占比最大。签约及开工特色小镇项目涉及的投资金额达到4192.3亿元，占文旅地产投资项目总金额超过50%。

　　来源：观点指数整理

　　上半年，珠三角、长三角、环渤海、中西部区域新签约、开工文旅项目涉及投资金额占新增投资总金额分别为13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地区几乎占了16月新增文旅项目总投资的一半。

　　除此以外，从新签约、开工文旅项目个数方面，中西部地区的占比也超过了47%。另外，中西部地区省份在旅游总收入增长方面也远超过东部地区。统计数据显示，2018年，在旅游总收入增长排名前十的省、直辖市上，80%集中在了中西部地区。

　　商业地产：外资进场抄底

　　观点指数观察四大一线城市大宗物业交易情况，上半年成交金额超450亿元人民币，外资成交占比一半。上半年，来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市，在资产交易中实现商业价值提升；而来自香港的投资机构如基汇、领展等在买与卖之间获取更多溢利。

　　从资产偏好来看，四大一线城市中，写字楼因其易于管理、交易流动性强与且拥有稳定的租金来源，成为了投资者的首选，占比超一半。而购物中心、综合体等无疑更具挑战，考验运营者的定位、经营、盈利等。不过随着消费需求升级,此类商业资产投资或许更受关注。

　　据观点指数观察，2019年上半年，四大一线城市新开业购物中心数量约为22个，而超过70%的项目都是集中在二季度开业。迈进6月，市场将迎来大量商业项目放量入市，预期下半年会有更多的供应。

　　对比北上广深四个城市，上海的新开业项目数量最多，占比超一半。而北京则相对较少，主要原因是北京更多的是存量物业。研究显示，截至2018年底北京零售型商业的存量规模已接近4000万平方米，购物中心的增量与存量比值低于15%。因此开发商们倾向于通过改造升级重新推出项目，相信未来在资产重塑和价值提升之下将有更多焕然一新的老项目入市。

　　从新开业的商业体量来看，一线城市大部分的购物中心都集中在小体量区间，规模在15万平方米的项目超过一半，约为12个；规模在510万平方米的约为8个，占比为36%。而大体量的项目最少。相对大体量的商场而言，中小体量的操盘难度稍低，更有区位辐射性和消费客群针对性。

　　产业地产：宏观剪影的挑战

　　据观点指数观察的30家样本企业显示，有20家总部位于北京、上海、深圳三个城市，少部分企业总部位于广州、苏州、大连、武汉等城市。东部沿海城市产业环境较好，成为了产业运营商首要选择地址，比如，招商蛇口落地外贸强市深圳，张江高科扎根国际金融中心上海，华夏幸福重仓环京区域……

　　除去选址带来的区位优势，园区配套是吸引企业入驻的又一个关键因素。园区配套不仅限于园区内的基础设施以及周边的交通、环境等设施配套，还包括园区服务配套等，如融资、技术、管理等服务。在张江高科技园区里，张江高科通过对园区企业如七牛信息、天天果园、云从科技等进行股权投资，帮助企业解决融资难题。

　　另外，从内部孵化初创团队，初创团队在孵化器成长之后将会被引进园区。这种招商模式为“众创孵化+园区招商”，它能够达成园区健康生态良性循环，实现园区招商闭环。其典型案例的有张江高科的“895创业营”、东湖高新的“关谷创意”等。

　　来源：观点指数整理

　　据统计，今年前半年，关于产业地产资产证券化的产品共有9个，比去年全年数量还要多。资产证券化能够增加资产流动性，降低筹资成本,对于前期资金严重沉淀的产业地产，资产证券化将成为未来重要融资方式。

　　但截至目前，园区PPP项目资产证券化产品只有华夏幸福的4例，总的发行规模为62.06亿元，呈现出数量少、发行主体局限单一的特点。这主要是因为资产证券化对发行主体和底层资产有较高的要求。

　　物流地产：红海商机

　　从公布数据来看，中国社会物流总额、总费用逐年上升。今年前5个月中国社会物流总额创下历史新高，为112.1万亿元，较去年同期增长6.1%；总费用为5.4万亿元，较去年同期增长7.8%。

　　我国物流地产存量约9.55亿平方米，处于领先地位，但是优质物流设施存量所占比重仅为5%。这些拥有优质物流设施的高标仓超过2/3分布于长三角、珠三角和环渤海区域，并且呈现出长期供不应求、租金水平上升、空置率低的现象。

　　而低水平的传统仓则是大量分布在我国多个城市，且被盲目地大量建造。由于这些低水平的传统仓库根本无法满足制造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对于现代物流仓储设施的需求，长期处于空置状态，有部分传统仓空置率甚至达到50%以上，严重影响到物流用地的利用效率。

　　由于我国现代化仓储业起步较晚，市场上大部分仓库都是传统仓，占仓库总面积80%，在区域上呈小而分散的特点，难以被统一改造；高标仓数量较少，且仓储用地供应紧张，制约了高标仓的大规模建设，使其面临着严重的供不应求。2020年我国高标仓供需缺口预计在1亿平米左右，高标仓将会是未来企业在物流行业中的主要发力方向。

　　物业服务：追逐的赛道

　　今年16月，观点指数研究院监测的20家典型物业服务企业，其拓展项目的67.27%来自于非住宅物业种类，而住宅物业仅占了32.73%。当中，这些物业公司所拓展项目，商办物业、学校物业、公建物业项目占比均超过10%。

　　社会总体消费水平的提升，为商业环境注入了前所未有的活力，各种类型的商业项目迎来了开发潮。除此以外，写字楼、产业园区、公建、学校、医院等现有的存量物业也在急剧增长，这让物业服务企业看到了突围的机会。