小产权房558
原标题：武汉二手房市场加速调整 2014年以来成交量四连增 今年前十个月同比减少7.8%
楚天都市报记者朱泽实习生梁颖萱 摄影：楚天都市报记者李辉
昨日上午11时许，武昌区梁鹂路易居房友中介门店里，置业顾问钟典像往常一样来上班。但一个上午，店里不见一位客户，他只好通过聊天软件与潜在意向客户交流。“有时候，一个月只能成交一两单。”汉阳四新片区吉家地产中介姚婕（化名）说。现在，房产中介的日子很难过。
难过的不仅是中介从业者，还有中介企业。11月，百居易、华明达、亿房等三家本土知名品牌房产中介启动合并，涉及门店约500家，意在抱团应对市场变化。
楚天都市报记者探访发现，武汉的二手房市场，在悄然中迅速降温。从今年9月份开始，除极少数中心城区的热门地段外，多数区域的二手房成交量都在大幅下滑，有的甚至遭遇断崖式下滑。
武汉市房管局发布的数据显示，今年前10个月，武汉二手住房成交65325套，同比减少7.8%。
两个月降25万仍卖不掉
“国庆节就挂上去了，价格一降再降，到现在都没卖出去。”昨日，在洪山区团结大道有一套待售房的吴女士说。二手房市场转冷，让她有些措手不及。
吴女士介绍，她的房子是高楼层、大三房，面积超过120平方米。10月6日，她在网上挂牌出售，单价约1.7万元/平方米，总价约210万元。
随后，不断有房产中介打电话给她，咨询房屋详细信息，但始终没有意向购买者上门实地看房。某房屋中介客户端显示，该房源共获得39人关注，但近一周和近一个月，中介带人看房次数均为0。
无奈之下，在中介的建议下，吴女士几次下调挂牌价格，每次将总价降低5万元。直至昨日，她的房子挂牌总价已下降25万元。附近中介表示，该房源仍没有客户要上门查看的迹象。
卖房者的焦虑，对应的是买房者的观望。
佟先生是洪山区大华南湖公园世家业主。半年前，他将名下约90平方米的房子挂牌出售，报价210万元。前后有十数拨人前来看房，但始终没人购房。佟先生近期决定：不卖了。“现在的新房，地段上肯定比不过市中心二手房。但二手房之前价格一路上涨，实在太贵了。”11月28日，到武昌徐东一中介门店看房源的徐女士说。她多次参加新房摇号，但一直没有摇中。听说房市有所降温，她想看看二手房的情况，如果有特别合适的房源再出手。
房产中介龚四海（化名）告诉记者，像徐女士一样持观望态度的买房者，现在越来越多。如果房源各方面不是特别优质，买家的购买意愿就不强。有的买家看二手房的同时，也在考察白沙洲、沌口等区域的新房。“买涨不买跌，这条规律仍然适用。”业内人士分析。除少数热门地段或配套有优势、周边又缺乏新房供应的区域，其他区域目前都面临着量价齐跌的局面。
有时一个月难成交一单
“在调整，非常确定。”昨日，汉阳四新片区吉家地产中介姚婕告诉记者。她所在的门店，目前一个月能成交三四单就算不错了，还能在全公司武汉所有门店中排名前列。
姚婕说，业绩的压力，导致店里同事流动性比较大，来的不少但走得也快，目前在一线跑租售业务的有10余人。“这行情，与前年甚至去年比，差远了。”姚婕说。她是第二次回武汉从事房产中介行业了。
2016年，姚婕在汉阳区另一个片区当房产中介。当年5月12日清晨，记者探访武汉市房产交易和登记发证中心时，发现25岁的她坐在水泥地上，双手抱膝，头埋在膝盖间小憩。
当天凌晨，姚婕就从住处打的到此，如愿排在队伍最前面。半小时不到，她的身后就排了30多人。她是当年火爆的排队交易办证现象的一个缩影。2016年春节后，武汉市及各区办证服务中心的业务量持续走高，窗口的日均办理量超级饱和，反映出二手房交易空前活跃。
去年，姚婕按照既定计划，前往厦门从事房产中介工作一年，顺带体验当地的风土人情。今年春节后，她为了照顾父母，重回武汉汉阳。“今年上半年，行情还不错。从夏天开始，慢慢感觉到了变化。”姚婕说。变化在供求两端同时出现：卖房者方面，有的客户着急出手，逐渐下调挂牌价；买房者方面，咨询和看房的客户慢慢少了。“以前，最多两三天就会有客户上门，要求我带他们实地看房。后来上门的客户少了，我只能耐心跟他们沟通，争取促进交易，时间拉得很长，效果也不好。”姚婕说。如今，她一个月仅能接待两三名客户，成交的就更少了。
近几个月来，姚婕的工作微信朋友圈里，新房推介频率明显高了起来。“我们也带着做新房，不然业绩压力太大。”她说。她认识的中介从业者，樟木头，几乎都在经历这样的转变，应对加速降温的二手房市场变化。
部分区域中介关门者众
11月27日上午，记者在江汉区新湾五路一家房产中介门店看到，大厅正面墙上印着“XXX地产”几个大字。相当违和的是，墙壁上同时贴满“景德镇陶瓷清货甩卖”字样。
一位爹爹坐在门口守店。他告诉记者，2个多月前，这家中介门店就转租了，“生意不好。”
据介绍，杨汊湖区域是武汉二手房置业的热门区域，此前有中介门店上百家，如今已有三分之一的门店关门或转让。
而武昌友谊大道万科金域华府小区门前商铺，原来有三家房地产中介，10月关门了一家，11月又关门一家，目前只剩下一家仍在营业。
南湖片区曾经扎堆的中介门店，更是减少了很多。一些中小店面不见踪影，只剩下品牌连锁中介门店仍在支撑。
“市场冷了，撑不下去就关门，很正常。”该片区房产中介龚四海说。
汉口后湖一家房产中介门店店长介绍，高峰时，该区域共有中介门店约500家，近2年有100多家关门歇业。
业绩不好整柜台。门店的关门、转让，伴随的是高流动的中介个体。汉阳中介姚婕告诉记者，她所在的门店人员流动性比较高，离职率约20%。
汉口塔子湖区域房产中介艾明（化名）说，近几个月，该区域二手房销售人员从300多人减少到约200人，靠业绩生存成为难题。
武汉房产业内人士分析，房产中介门店和从业者的剧烈变动，根本原因是二手房市场的深入调整。居间服务佣金是门店和个体的主要收入来源，只有成交才有收入，一旦成交量持续下滑甚至为零，门店就难以为继，面临倒闭风险，中介个体更会出现生存危机，离职是无奈之举。
11月，百居易、华明达、亿房等三家本土知名品牌房产中介启动合并，涉及门店约500家。业内人士分析，此举是三家“老店”抱团应对越来越大的行业压力和互联网冲击的主动行为。
房贷利率松动或刺激成交
多种原因推高挂牌价 二手房量价持续走低
楚天都市报记者朱泽实习生梁颖萱
买家、卖家和中介的焦虑，折射出二手房行业整体下滑。
长期以来，新房、二手房价格倒挂现象突出。一方面，二手房卖家待价而沽，导致挂牌价居高不下，买家普遍认为水分大而持观望态度；另一方面，信贷政策从严增加了购房成本，二手房的成交周期拉长。
近期，武汉市房贷利率出现下行迹象。业内人士分析，此举将直接刺激二手房成交。
下半年二手房量价齐跌
11月14日，武汉市房管局发布的数据显示，今年前10个月，武汉二手住房成交65325套，比去年同期下降7.8%。
自2014年以来，武汉二手房成交量连续增长。月均成交套数，从2011年2084套，升至2017年6850套，增幅228.69%。
而今年前10个月，月均成交约6500套。其中，9月成交7900套，10月成交约6000套，降幅高达约24%。
据贝壳网统计，今年七八月份，全国重点城市二手房市场普遍下滑，挂牌价和成交价则自6月起呈现下降趋势。
具体到武汉，7月份，二手房成交量环比下降7.7%。6月份，二手房挂牌均价21399元/平方米，参考均价20255元/平方米；到10月份，挂牌均价降至19799元/平方米，参考均价降至18981元/平方米。
量价齐跌，是今年下半年以来，武汉二手房市场遇冷的有力佐证。
水分大有价无市成交难
记者观察发现，武汉的新房供应量和成交量，都高居全国前列，但二手房成交套数相比新房则非常之低。“很多区域二手房挂牌价很高，成交量却低得惊人，不少小区一个月难以成交一两套。”武汉一家品牌中介公司负责人说。用“有价无市”形容当下武汉的二手房市场，再贴切不过。“目前，二手房市场买卖双方观望情绪都很浓。不少二手房主抱着试探或跟风心理，先登记一个高价，看有没有人感兴趣。”武昌梁鹂路易居房友房产中介钟典说。如果有买家感兴趣，双方可以再议价。此举让买家普遍认为，二手房标价水分太大，进而持观望态度。“部分好地段、好资源，横沥，也带动了二手房的高标价。”链家置业顾问陈晓峰说。比如武汉天地的房源，具有学区房优势，有些房东宁可让房子多空置一段时间，也不愿降价出手。
姚婕告诉记者，武汉大部分区域的二手房，如果房东急于出手，成交价通常会比挂牌价低2000元/平方米以上，买家与卖家的议价空间很大。
房贷利率出现下行迹象
数据显示，今年10月份，武汉首套房贷平均利率为6.6%，上浮近35%。这是武汉首套房贷利率连续第4个月领跑全国，购房者压力大幅增加。
以一套200万元的房子为例：首付三成，可贷款140万元。选择30年等额本息还款，以基准利率计算，还款总额为267.49万元，每月需还款7430.17元；利率上浮35%后，还款总额将达到314.27万元，每月需还款8729.6元。“经历连续几个月上涨后，从11月份开始，武汉的房贷利率有松动迹象。”房产中介钟典说。
昨日，记者探访武汉房贷市场发现，招商银行首套房贷基准利率为上浮30%，比10月份下降5个百分点。农业银行、汉口银行的首套及二套房贷利率，上浮幅度也有所下调。
业内人士分析，利率上浮幅度降低，将刺激二手房特别是二手住宅成交回升。尤其是中心城区优质房源，更受市场青睐。
