小产权房558刚刚过去的这几天，深圳楼市一改“金九银十”颓势，多盘现人气爆棚盛景，开盘狂销，包括华强城日销超千套，万科臻山府397套10万+房源、单套总价1500万2000万，10分钟卖剩至个位数，卓越中寰开盘去化超七成……
往回看十天，深圳新房市场却是另外一番景象，大多数楼盘销售现场门可罗雀，开盘去化率降至冰点，甚至录得开盘日成交个位数、不足1%的史上最低开盘去化率。楼市之惨淡，直让人开始怀疑人生。
拥有如此美景的住宅值得拥有
三个问题了解为何岁末反转！
异常强势的翘尾行情出现于岁末，在笔者脑海中立刻生成了三个问题：
回顾：“金九银十”惨状是如何发生的？
直面：深圳楼市为何一夜之间出现反转？
展望：2018年还剩下一个月，市民该不该出手置业？
第一个答案：7月31日，高层会议明确“坚决遏制房价上涨”，心理暗示强烈，在深圳与7月30日楼市新政形成共振，几乎封杀了所有入市意愿，导致市场短时期失血；
中国楼市依然表现出明显的政策市特征，一纸文书可改变已形成趋势的楼市走向。这不奇怪，奇怪的是你看不懂背后暗藏的机会。
第二个答案：11月23日，深圳市规土委联手市法制办，发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，其中，公明，第十三条为“房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。”。
此举若实行，则可被视为新房价格设置了涨跌停板，封杀了房价下降预期，也验证了此前深晚一兵时评(ID：swyb1201）多篇文章中反复强调的“目前我们正处在一个房价既不能涨也不能跌的时代。涨，毁经济；跌，毁人心。哪一个结果都是现时中国难以容忍，甚至无法承受的。”观点，此前出现的“降价未遂”事件，也为目前中国楼价现状添加了完美备注。
第三个答案：深圳人，买！买深圳或临深！
深圳城市价值向上趋势不改，城市地位向上趋势不改，人口持续流入趋势短期内难改，城市更新难度加大、门槛大幅提高、供应速度减缓，决定了深圳住宅市场供需矛盾还将会愈演愈烈，6月5日放出了170万套住宅供应数据是枚经不起推敲的烟雾弹；加上香港房价做参照，深圳楼价未来一定会呈现上涨趋势。
所以，11月8日光明区两宗宅地出让，国资出面抢镜，致使可售楼面地价双双破3万元/㎡关口，不仅封杀了楼价向下的空间，更代表了国资对深圳楼市未来价格的看涨预期，抢了在目前阶段需要降低负债的少部分股份制房企和大多数民企的风头。虽然这些房企对优质宅地非常眼红，但目前的环境只给了他们当看客的机会。
面对璀璨，还不心动？
回答完上面3个问题，“今年不买房，明年又白忙”，就绝对不是一句危言耸听的话。
按照目前深圳刚需产品售价水平，一套90㎡住宅，总价约在500万元左右，按深圳大概率将推行的“15%”办理备案变更新规做假设，若调高15%，就意味着购买一套住宅需多支出75万元。据11月23日发布的《2018中国新中产圈层白皮书》，深圳新中产家庭年收入65万元，低于一套房上涨的数额。
对不起，65万是新中产家庭的年收入，而不是普通家庭的。所以，对于有迹象从普通家庭向中产家庭进发的家庭而言，此时博涨的风险，远远小于赌跌，若买入成功，就可以少白忙几年。
因此，对于目前市场上出现的开发商让利行为，值得奋身跳入的“坑”，的确是部分上市房企年底冲量（尤其是11月底之前）的捡便宜之举。万科星城，一次性拿到3337套住宅的预售，创下了深圳新盘一次性获准预售套数新记录。
奥园翡翠东湾是值得推荐的高品质高性价比产品
错过的，何时赴宴！
时势造英雄，这波旺销的华强城、臻山府、卓越中寰等楼盘，并不是本身综合条件比之前去化率不高的楼盘强很多，而更多的是因为适逢政策信号出现，入市时机极佳。对于此前被“错杀”的高性价比楼盘，面对岁末楼市盛宴，只是迟到了，但绝不会缺席！
只不过，对政策放松持有幻想的楼盘也开始加进入市步伐及部分房企年底冲量的需求，导致今年10、11月份供应量太大，扎堆入市现象明显。截止今天，深圳已有21个楼盘，获得26批次住宅预售许可证，获准预售的商品住宅套数14476套。据从市场上得到的消息，在接下来的11月份最后三天，仍有多个楼盘有望获批预售，深圳10月、11月供应数据还会出现变化。而去年10月份、11月份两个月，总共仅有11个新盘获得5948套住宅预售资格。
鉴于对目前市场环境的多样性判断，虽说深圳刚需客群庞大，寮步，但生成有效的消费力还需要时间，消化如此规模的新房，也不是一蹴而就的易事。不过，鉴于多盘热销的示范效应，相信市场很快会挖掘出其中的优质品种、高性价比产品。
对于刚需客户而言，年底前再不入手，“过了这个村，就没这个店”，尤其是高性价比产品仍然非常稀缺，错过难逢。
生态人文配套当前
俱往矣，华强城！看风流，翡翠东湾！
华强城日销千套，去化超九成，不是第一个，也绝不是最后一个！而在一兵眼中，包括已经开售的星河天地、奥园翡翠东湾，包括已经拿证即将开盘的万科星城、包括即将获准预售的勤诚达正大城、天汇城等，都是值得大力推荐的楼盘。
曾获得2017年深圳新房销售龙虎榜前三名、2018年上半年坪山区新房成交套数冠军的奥园翡翠东湾，11月9日获得最后一批住宅、960套的预售资格，市场逆境中依然实现了热销，在当时的市场上关注度和成交都名列前茅，彰显网红盘本色。备案价仅30040元/㎡，为全市销售均价约56%的水平，为近两年深圳新盘入市“地板价”，最有理由赶赴岁末翘尾狂欢盛宴的楼盘。
这是一个纯粹的刚需楼盘，单套总价最低的不足200万元，首付+税费+装修，最低60余万就能拿下，是一个值得砸锅卖铁、借遍亲朋好友凑齐的“入门级”置业门槛，在深圳几乎是后无来者的“上车盘”。在深圳楼市整体豪宅化的趋势中，这个价格、这种超低门槛，极有可能成为历史，此时当买！
奥园翡翠东湾效果图
坪山预期看好，荐翡翠东湾！
与华强城所处深圳西翼沙井不同，奥园翡翠东湾地处深圳东部中心坪山区。在深圳城市价值向上预期不变、楼市政策“多限”调控、赚短钱热钱机会被强封的今时今日，刚需置业者能“上车”就是最大的机会。
尤其是在深汕特别合作区划为深圳主导之后，坪山地位发生显著变化，不仅是“东进战略”的主战场，还成为一个中转站，承接深圳向深汕特别合作区进行产业和人口转移的职责。这从政府对坪山交通设施投入方面可见一斑。
在现状深汕高速、厦深高铁、横坪路、坪葵路、深汕公路的基础上，坪山区即将迎来南坪快速三期、平盐通道、东部过境快速、外环高速的建成通车，再加上地铁14号线、16号线开始兴建，深汕高铁、深汕新高速、地铁19号线、23号线、31号线列入规划，坪山区以“3高速+2高铁+5地铁+1城际（深惠城际轨道）”，构建深圳东进战略、“3+2都市圈”中转站的庞大交通体系，奠定东部中心地位。
按照规划目标，至2030年，坪山区将是一个人口峰值目标达到200万的高科技产业集聚的生态人文新城。近几年坪山区的GDP增速和人口增速均高居全市各区前列，大发展启动迹象明显。奥园翡翠东湾，独享坪山河生态景观、大学城人文气息，以全市“地板价”优势昭示未来，为我们提供了充足的想象空间！
