地产行业快评： 配置价值显著，持续看多龙头

11月29日地产板块大涨3.g%,保利、万科涨停。

平安观点:

估值底部、业绩高增。目前地产PE/沪深300为1.1倍,近八年最低;随着前期房价上涨项目步入结算周期,2017年前三季度毛利率较2016年上升1个百分点至28.7%,期末板块预收款为过去一年营收的11g%,业绩保障度创近五年新高。预收款充足叠加毛利率提升,龙头房企20172018年业绩高增长确定,对应2018年PE普遍仅8倍左右。

销售靓丽、集中度加速提升。2017年前10月全国销售额同比增长12.6%,其中百强房企同比增长35.6%。我们统计的22家主流房企累计同比增长48%,平均完成全年销售目标的87.8%。龙头房企依靠强大的融资运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额,2017年前10月TOPlO和TOP50销售额市占率分别为25.1%和46.0%,较2016年末分别提升6.8个和11.4个百分点,弱市下集中度加快提升。从近期龙头房企及城市草根调研来看,年底主流房企备案充足,龙头房企销售仍有望延续增长。

土地市场降温,缓和毛利率下滑压力。市场此前担忧A股地产主要布局一二线,2016年以来地价高企叠加限价政策.未来房企盈利能力是否会大幅下降。但从龙头公司拿地节奏来看,万科、金地2016年全年拿地面积与销售比仅为111%、81%,地价高点并无大幅囤地。相反2017年下半年以来,政府加大供地、竞拍门槛提升叠加融资渠道收紧,土地市场溢价率持续下降,10月百城土地成交溢价率仅15.8%,为资金雄厚龙头房企提供低点补库存机会,10月万科拿地与销售比达220%,地价回落缓解毛利率下滑压力。同时竞拍门槛提升、融资渠道收紧将加快优质资源向龙头房企集中。

短期恒大引入战投提升龙头估值,中长期龙头优势越加显著。近期恒大引入第三轮战投,苏宁、山东高速等向恒大增资600亿,换投后14.11%股权,对应恒大估值超4250亿,对应2018年(500亿业绩承诺)PE为8.5倍,已贵于保利、金地。恒大地产拟借壳深深房回归A股,近期深深房公告12月14日前复牌,若如期复牌,有望带动恒大及龙头估值再提升。中长期来看,调控常态化,房价地价相对趋稳,将更考验开发商融资、运营、营销等能力;融资渠道畅通、资金低廉、兼具品牌溢价的龙头房企优势将越加明显。

投资建议:年底机构换仓,前期涨幅较大白马提前兑现收益背景下,低估值低持仓低涨幅、销售及业绩增长的龙头房企无疑是性价比最高的选择,同时目前国债利率维持高位,若未来资金环境改善,对利率敏感型的地产板块无疑也是利好,持续看多龙头房企。建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、保利、金地;2)业绩高成长个股新城、华夏、阳光城、蓝光、华侨城等:3)优质资源型成长天健、招商、城建。

风险提示:基本面大幅恶化风险;业绩大幅下滑风险。

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