让房源成为门店爆款，金牌经纪人实勘房源时到底有哪些“潜规则”？

随着互联网工具在中介行业的应用，经纪人需要频繁通过微信、微博、贴吧等社交渠道向目标客户发送房源图片，可以说房源图片和资料已经成为时下中介经纪人获客不可或缺的工具，相应的房源实勘工作也变得举足轻重。

房源实勘价值几何？

对于中介公司而言，二手小产权房如何交易，一份详实、准确的实勘记录会成为门店的“业务资产”，完全可以起到四两拨千斤的作用：

1.眼见为实

过去背房源是房产经纪人的必备技巧，而凭借脑海中短短几句房源资料，要为购房客户形象、具体地描述出房源不仅考验记忆力，更考验口才。而且遇到对空间、面积感知比较差的客户，那真是鸡同鸭讲。

如今经纪人在实勘时都会为房源进行拍摄、录像，让意向客户得以“眼见为实”，不仅减少了房产经纪人的工作负担，也能给客户留下对房子的好印象，影响购房客户的购房意向。

2.降低业务成本

好的实勘记录，要通过图片冲击客户的视觉，吸引客户的注意力、为经纪人带来更多的咨询电话与留言；同时也可以帮助业主筛选掉一批并不精准的购房客户，减少经纪人的无效带看，也减少了对业主的打扰与影响。

3.适用更多渠道

前文提到，在移动互联网时代社交媒体已经取代传统媒体成为“流量”最高的传播渠道，而在文字、图片、视频等社交媒体内容载体中，图片是性价比最高的，一来制作成本低、二来传播效果。

所以越来越多的房产中介开始将房源实勘记录制作成房源海报，分发到多个社交媒体，以便为房源得到更好的曝光。

4.一人实勘全店受益

最后，是房源实勘在具体执行中的优势——成本小、回报高，只需耗费一个人的精力，就能为全店经纪人带来可以重复利用的实勘记录。

可以说你的门店人员越多，实勘房源带来的回报就越高。可是一些门店喜欢将房源实勘的工作交给新人去完成，但一份合格的实勘记录至少要包含以下几个模块：房源基本信息、房间照片或视频、社区物业概况图片、周边配套设施分析等。

尤其是社区物业、周边配套设施分析，足够让新人摸不着头脑，浪费大量时间在社区周围闲逛。这里需要明确的是，虽然实勘房源看起来是一个“苦差事”，但制作一份合格的实勘记录并不是任谁都能胜任的，不仅要对中介业务十分熟悉，更要对房产市场有一定理解。

金牌经纪人的实勘潜规则

1.房源拍摄技巧多

就像朋友圈里的自拍要精挑细选、凹造型一样，中介经纪人在实勘房源时也需要具备特殊的“摄影技巧”。

照片往往受到四种拍摄因素的直接影响：相机像素、采光环境、拍摄角度以及后期调整。而在相机质量方面，只要像素在800万以上的设备基本可以满足实勘拍摄的场景，也就是说时下大部分手机品牌的旗舰款机型都可以用来做实勘拍摄，所以经纪人关键要抓住另外三种因素。

拍摄环境：拍摄前要将住宅内的照明设备全部打开，同时要对室内环境采光进行评估，尤其是用手机拍摄时，应尽量避免在房源采光不好、阴天等时段进行拍摄，否则实勘照片的效果会大打折扣。

拍摄技巧：为了保证实勘效果，经纪人一般需要对每个房间、分三种角度进行拍摄，而在拍摄过程中可以通过调节镜头角度已达到更好的展现效果；譬如在拍摄客厅等大空间时，西乡流塘小产权房，尽量将镜头置于略高于茶几（半蹲姿）的位置进行平视（与地面保持平行）拍摄，这样得出的照片会更有层次感、空间感更强。

后期处理：照片的后期处理工具有很多，对于房源实勘照片而言，主要是对照片进行补光，让整体变亮，已达到整洁、干净的既视感。

2.社区配套随手记

有了优质的实勘照片，另外能在二手房线上推介中起到决定性因素的实勘记录便是“社区配套设施”；当然购房者在买房子时最关注的还是房价，但在价格符合预期时则更在意房源所在社区的配套设施，毕竟会影响到购房者之后的日常生活是否便利。

很多房产经纪人在进行社区配套设置评估时总感觉麻烦、应付了事，其实每个社区只需认真整理一份配套设施，就可以适用于同社区内的其他房源，而购房客户最关注的的配套设施也无非是以下几种：

公共交通：作为通勤、出行的重要方式，房产经纪人有必要在实勘时记下社区周边的公共交通线路，以及这些线路到达热门商业区所需要的时间。

生活服务：如今是快节奏的社会，尤其是在一线城市，干洗店、快餐店、生活超市是最基本的生活服务设施，而社区周边如果有菜市场、商圈、医疗机构或药店等，已经属于是加分项了。

儿童设施：对于有孩子的家庭而言，周边的儿童设施也是非常重要的考量因素，房产经纪人可以着重了解一下周边是否有幼儿园、儿童教育机构以及儿童乐园、公园等适合亲子互动的地方。

正所谓“细节决定成败”，实勘对于房产中介而言可能是属于入门级的工作内容，但一份高质量的实勘记录，将给中介门店以及其他同事带来便利，还可以帮助经纪人在带看前就对房源存在的缺陷和优势准备好应对话术，提高带看效率与成交几率。