如何计算一家公司的营业额与毛利润？
如果是一家个人超市，那么这家超市在当月所售商品之和便是营业额，而毛利润只需用营业额减去当月进货开销和人员支出；
如果是一家中介公司，那么这家中介在当月所收取的服务费便是营业额，而毛利润便是用营业额减去当月门店开销和人员工资；
对于一家超市而言，影响毛利润的成本大多集中在货物采购，所以当月营业额少，那么超市可以通过少进货、不进货等方式缩减开支，进而保证毛利润；
但对一家中介公司而言，影响毛利润的成本大多集中在人员工资，但对中介而言“服务既产品”，不可能在营业额减少时通过裁员保证毛利润，那样只会越裁越“穷”。

所以相比之下中介公司要承担更高的营运风险，但中介公司的客户“客单价”往往很高，所以也会根据“获客成本”来衡量自身的盈利能力 ， 既： 将某段时间内的营运成本/有效客户数量=获客成本。
若某一时段内获客成本高于客户所带来的服务费，那么中介公司才会开始考虑“开源节流”，控制营运成本。

获客困难、成本高是自营房产中介的首要威胁
很多自营中介店长都发现，在门店创始之初，门店运维难度并不高，只需多跑单、多维系客户便能带来非常可观的收入。
但随着业务员越来越多、门店越来越多，自营中介公司的获客成本反而高了起来，因资金问题破产、倒闭的风险随之而来。

刨根问底，问题还是出在管理上：
首要问题是客户的维护与跟进工作并不到位，业务员主观能动性不强、其次是公司对各门店的业务内容并不了解，遇到问题也很难进行有效的干预。
正所谓，承担的风险越高越有话语权，越来越多的自营中介公司开始为提高门店营业额、降低获客成本集思广益。
激进的中介门店选择末尾淘汰制、业绩激励制； 也有中介门店会购买看房平台的网络端口、或是赚一些“外快”，如家装咨询、金融咨询等。


但是都无法从根本上解决问题，而且购买端口流量获客本身就是提高获客成本的做法，有时反倒适得其反。
所以大多数情况下自营房产中介在扩门店、占领市场区域时，都抱着“赌一把”的心态，很难对获客成本进行有效的把控，这个问题一直持续到自媒体时代才找到了解决方案。
“私域流量”或成房产中介营销新思路

对于房产经纪人而言，都明白一个道理：
相比每天外出扫盘、派单，老客户给自己介绍的客户更靠谱、更容易开单。 对于某个房产经纪人而言，他联系的老客户越多，自己的私域流量越大，获客成本便更低。

而对于中介公司而言，只要做到以下几点，便可形成属于公司的“私域流量”，有效降低获客成本！
1.通过自媒体渠道，打造属于公司自己的“咨询入口”
首先便是通过自媒体渠道打造属于公司自己的咨询入口，之所以中介公司之前无法打造“私域流量”，便是客户更容易对经纪人留下印象、产生信任感；
而自媒体给中介公司提供了近距离接触客户的可能，当客户有问题咨询时，可以直接通过自媒体渠道和中介公司取得联系，并得到及时的解决。
这样不仅提高了中介门店的服务效率与质量，上海小产权房肯定补偿，还赢得了客户的好感与关注，下次客户自己或身边的朋友再遇到房产相关的问题，便会想到通过自媒体渠道联系中介公司，为以后的房源推荐或业务拓展奠定了良好的“人情”基础。
2.节约营销成本，打造属于公司自己的“客户群”
中介公司开通端口、业务员导出派发传单、打电话陌拜等，都是极为常见营销成本，往往也是需要前期投入大笔资金与人力的营销行为，结果却往往很难保证；
而通过中介公司的自媒体渠道，公司便可引导上面的客户加入自己的“客户群”，当加入客户群的人越来越多，便形成了公司自有的“流量池”.
就像经纪人拥有自己的VIP客户群，遇到一些特价、优秀房源，直接发到群里成交的效率要远远高于发传单、打电话。

3.进行用户分类，实现用户运营与精准营销
有很多中介公司组建了客户群便以为拥有了自己的流量池，其实这只是打造“私域流量”的第一步，你要保证客户对群组的关注度与印象。
譬如以为房产经纪人如果在年初给客户打过电话做过业务介绍，前两个月客户想起二手房相关的问题还能记起这个人，但到了年中可能印象就模糊了，甚至是连联系方式都不知道记在哪了。
所以中介公司要筹备互动活动，或是准备一些房产行业的政策解读、购房建议等资料定期通过自媒体渠道发给客户，一来打造企业专业的业务形象、二来能唤醒客户对中介企业的记忆；

当然这都属于用户运营的基础操作，通过自媒体渠道对客户形成规模化教育，让客户对中介公司留下积极、正面的印象；
中介公司也可以通过精准营销，小产权房由村委盖章可以么，既通过客户资料为期准备生日问候、节日问候，亦或是定期推送其感兴趣的房源内容.
这些工作虽然琐碎，但相比规模化营销更能打动客户，对于高净值客户而言并不失为一种有效的营销手段。
而当中介公司拥有自己的私域流量后，形成稳定、持续扩的关系圈，便可形成业务正循环，独家房源、成交、业绩，还会远么？