直击业绩会 | “旧改之王”佳兆业手握2.5万亿货值，2020年欲冲击千亿

3月31日，佳兆业集团发布年度业绩公告。

数据显示，佳兆业年全年营业收入同比增加24.1%至480.21亿元；毛利增加24.3%至138.3亿元；毛利率28.8%，维持不变；净利润增加26.4%至41.64亿元；归母净利润增加67.1%至45.94亿元。

销售数据方面，佳兆业全年合约销售额881.2亿元，同比增加26%。

据佳兆业集团行政总裁麦帆在业绩会上介绍，2020年的销售目标仍为1000亿元保持不变，目标增长率13.48%。

麦帆表示，2020年佳兆业集团的可售货值达到1800亿元，其中55%来自大湾区。由于可售货值较为充足，所欲为2020年定下了冲击千亿的销售目标。麦帆表示，尽管年初遭遇新冠肺炎疫情，但集团会努力推进项目建设及销售节奏，不会轻易改变销售目标。

147个旧改项目重仓大湾区

作为佳兆业的发家之地，大湾区一直是其重仓之地。

财报数据显示，截至年末，公司已确认土地储备达2700万平方米，对应总货值近5300亿元，一二线城市土储面积占比近80%，其中大湾区占比近66%，深圳一城就独占总量的近33%。

在旧改方面，佳兆业更称得上“旧改之王”。年，佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目，其中城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万平方米，总项目147个，对应货值约2.5万亿元（包括未确权地块）。

麦帆透露，，大湾区旧改占地面积达总量的99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。2020年，公司旧改的经验将在广东省以外进行复制。

对于旧改项目的推盘计划，佳兆业集团管理层表示，预计2020年，集团将有6个旧改项目计划供地，货值约460亿元；未来35年计划有19个深圳及广州、东莞项目供地，货值约4700亿元；长远来看，集团将有约占地面积近3000万平方米的旧改项目陆续进入供地阶段。

不过，有分析人士指出，大湾区红利虽好，布局过于集中对于房地产这类极易受到政策影响的行业而言未必是长久之计。

对此，佳兆业集团董事会主席郭英成在业绩会上表示，针对其他地区的收并购，可遇不可求，但佳兆业一定要突破。“还是以长三角这一块作为主要的收购目标，因为此处经济比较发达，但竞争比较激烈，我们也在寻求突破，希望未来的收并购能这里取得不错的表现”。

降负债、降成本任重道远

值得注意的是，在享受大湾区旧改项目红利的同时，佳兆业同时也承担着较高的融资成本和高额负债。

上述分析人士告诉《国际金融报》记者，旧改项目在所有房地产开发项目中，几乎称得上是利润率最高的，但在过去几年行业快速发展的阶段，鲜有开发商愿意把“全部身价”投入其中，根本原因就是其开发周期过长，周转速度相对于传统招拍挂项目要慢得多，对于现金流的要求非常高，容易使企业陷入高负债和高成本的困境。

财报显示，截至年末，去除因签约未结转销售额产生的预收款项之后，佳兆业的净负债率达到144%，虽然相较上年末大幅下降了92个百分点，但仍远超行业平均水平。而在之前的20162018年，佳兆业的净负债率更加惊人，分别为308%、300%和236%。

对于下一阶段降负债工作，郭英成在会上表示，下一阶段佳兆业的降负债欲向行业方面看齐，努力目标为120%或以下，严格控制负债一直是佳兆业努力的方向。

而在融资方面，一直以来更加偏爱美元债的佳兆业集团，去年整体融资成本也达到7%左右。年全年，其借款成本在大幅下降52.3%的情况下，仍高达10.35亿元，相当于净利润的1/4。根据财报披露，成本减少乃主要由于年内录得的汇兑亏损净额减少所致。

据《国际金融报》记者不完全统计，仅年，佳兆业发行美元优先票据的数额就达到25亿美元，票面利率均位于10.875%11.95%之间，同样超过行业平均水平。

不过，可喜的是，就在今年2月中旬，佳兆业刚刚发行的一笔4亿美元优先票据，其票面利率已经大幅下降至6.75%。

对于今年的融资计划，佳兆业集团高级顾问谭礼宁介绍称，在融资方面，佳兆业尽量往长远结构去调整。对于境外融资，“我们未来会看到在香港市场中，特别在高息债方面会有不错的表现，希望投资者对我们有信心”。对于境内融资，他预测，融资利率将“往下走”1个点或1.5个点。

此外，首席财务官刘富强补充道，融资成本不停的下降，也是今年企业的目标。