刘全：尽快取消商品房预售，住宅按套内面积销售！

大陆商品房预售制度最早源于香港的“卖楼花”模式。“卖楼花”是香港20世纪50年代提出的楼市销售模式。此举虽然可促进商品房市场销售，因为缺乏必要的规范管理，也引发了系列市场投机问题。刘全认为，商品房预售由于法律法规不健全，房地产商以次充好，虚假宣传和误导消费者等问题比较普遍。取消商品房预售有利于市场公平交易，维护消费者正当合法权益。住宅按套内面积销售，取暖费、物业费等均应该按照套内面积收费。

1994年，全国出台的《城市房地产管理法》在总结经验基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管等方面作出了原则性规定。刘全认为，商品房预售许可制度确立，与当时房地产市场发展密切相关。90年代初期，全国城镇住房市场供应量不足，商品房供不应求，为加快建设及增加住房供应是客观需要。商品房预售制度加速了房地产项目建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了房企资金成本。商品房预售许可制度能促进房地产商快速周转，并能带动土地市场销售。

2018年10月份，深圳首个商品房现售试点项目龙华金茂府。年11月份，取得商品房销售许可证。2018年4月份，福建省住建厅规定，福州和厦门两个试点项目在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至实现现售。刘全认为，商品房预售制度除了有利于房地产商快周转和政府快速出卖土地之外，对于购房者百害无一利。房地产商只要房子建几层就可以把全款收到，其前期承诺的材料和设备配置等有可能货不对板，，而购房者投诉无门。

刘全认为，“卖楼花”对于房地产商而言，加快了资金回笼。取消预售意味着房地产商失去了重要的融资渠道，房企的资金链压力会更大，有可能引发中小房企资金链断裂。全国取消商品房预售，对于高度依赖土地财政收入的城市而言，财政收入要面对严峻的挑战。全国取消商品房预售制度，住宅按套内面积销售，这也是利益分配与利益切割问题。只考虑房地产商和政府利益，谁来考虑消费者利益？如果想要实施，所有问题都不是问题。否则，不是问题也会成为问题。