法拍房的风险和机会在哪里，如何规避法拍房的风险？

一个月前，我发表了《刚刚，京东商城成交一套法拍房，投资机会是这样的》的观点，给出了法拍房的投资风险和机会。我们来看看这套法拍房的成交经过。

京东商城成交的这套法拍房，位置在北京市朝阳区磨房北里，经过11名竞拍人61轮竞拍，最终以338.2万成交。

图，京东拍卖评估价成交价

来看看这套房的基本情况，市场价395万，起拍价253万，成交价338.2万，买受人拿着法院的成交确认书就可以到朝阳区房管局办理新的房本。

图，成交确认书

起拍价七成，成交价8.5成，新的买受人立刻就可以办理房本，市场价就是395万，相当买受人躺赚15%，这就是法拍房的投资机会。

不是法拍房有风险吗，万一屋里有人，新的房主住不进去，怎么办。

既然这么多人来竞拍，甚至说是疯抢，这些人难道不知道这个风险吗？

肯定知道，确切的的说，正是知道了这个风险，这些人才过来买法拍房，因为这个15%的差价就是法拍房的投资机会。

图，法院公告房屋情况

如果有人占房，拍卖公告就会显示，在租赁一览中显示出租情况，比如上面这套房的公告说明中租赁栏是空白的，说明没有租赁，，所以这套房会85成成交。

那么，如果租赁栏标明有租赁，那么就说明有法院认可的租户不能腾空，这时拍卖结果就不会85成成交了，很可能就是底价7成成交，甚至更低。

比如，我本人春节前刚改下来的门头沟惠民小区，评估价250万，成交价是七成173万，原因就是有租户租期到2034年。

现在，我的新房本办下来了，相当所有权权力已经确认，剩下如何处置使用权权力。

租户租期到2034年，但是经过协商每月给我4000元租金，还配合我卖房或者抵押，虽然使用权不是我自己住，但是配合我给我租金，这样不是更好。

现实中，法拍房为什么能够打七折甚至更低，原因就是法拍房有可能里面有租户不能迁走，也就是房本所有权可以很容易过户给买房人，但是实际居住的使用权可能有争议。

原来，大家买房子，都是房主把租户违约赶走，然后卖给新的房主，然后新的房主买完以后，再找新的租户，相当这趟房子空了一年租金，让新老房主共同承担。现在，可以带租约转手，租金可以结算到过户的时候，这时买卖双方都多挣了租金，何乐不为呐。

所以，我非常感谢那些法拍房里面的租户，如果没有你们，如何让我买到七折的房子。

现在的问题来了，你更愿意买不打折的二手房，还是买85折的没有租约的法拍房，还是更愿意7折的带租约的法拍房。

相信多数人会选择法拍房，因为法拍房买到就可以过户，过完户随时可以卖出，比如干净的法拍房就是85折买到，加上过户税费平均1.5%，马上按照市场价格卖掉，也有13%的收益。

法拍房的投资机会，原因就是很多人不知道这里面的投资机会，一旦所有人都知道了，自然这个投资机会就会填平。

很多人明明知道法拍房比二手房便宜很多，但是不敢买，只能多花20%的钱，愿意多花20%的原因就是放心踏实。相当用20%的房款买了一份保险。类似0元置业团队推出的下跌保险服务。

有没有法拍房，也能类似下跌保险一样的服务，让投资者安心投资，把潜在的风险让别人去承担。

经过我们设计，无忧法拍房服务来了，共同捕捉法拍房的投资机会。

无忧法拍房是这样设计的，投资人跟专业机构共同参加拍卖双方感兴趣的房产，投资人用自己的购房指标出资购买，专业机构出资过户费，把该房产过户到投资人的名下，然后每月机构给投资人固定利息0.5%（相当年化6%）相当投资人有了保底收益。收拾清理出租房间都由机构来做，房本是投资人拿着，配合机构办理手续就行。出售权归机构，一旦有合适机会，机构找到买家，投资人配合过户，双方按照净盈利四六分配收益，投资人因为有保底拿四成，机构承担风险拿到六成。

比如上面磨房北里的房子，市场价395万，成交价338.2万，投资人出资338.2万，机构承担5万左右过户费，房本作在投资人名下，投资人每月拿到固定利息1.691万元。机构在半年后以395万元卖掉，那么净收益就是395万338.2万5万过户费1.691万*6=41.654万净利润。投资人分配41.654*40%=16.6616万元，机构分配24.9924万元，对于投资者来讲半年的收益是4.926%，年化将近10%。

当然，如果房价上涨了，双方的收益都提高了，如果房价下跌了，那么投资者的保底收益就是年化6%。

如果投资者觉得自己有把握，也可以自己单独拍走这套房子，那么收益都是自己的，当然风险也是投资者自己承担。

那么，投资者有没有风险，当然有，如果房价暴跌，比如这套房子300万卖不出去，那么这个时候机构也可能放弃，相当机构赔了过户费和前期的垫付每月0.5%的垫付利息，而投资者白赚了机构的过户费和垫付利息，但是房子还是投资者的。

至于使用权，由于机构承担清理收拾打理房屋，所以如果出租的收益就属于机构，当然如果机构最终放弃支付利息，那么房间的使用权就归还投资人，如果机构一直支付利息，那么租金收益就一直属于机构。

这个无忧法拍房模式，就是0元置业团队一直提出的各取所需的交换方案。投资者是保底加浮动收益，机构是高风险高杠杆收益。当然我们还在不断更正方案中，希望用更公正公平的方案来实现这一全新的法拍房新交易模式。