实体经济的资金会不会流入房地产，只看这个指标

中国房地产市场，有一个大家都认知的矛盾说法，就是实体经济越差房价就越高。

这个矛盾说法，伴随着中国房价在一片质疑声中，不断震荡上涨。

为什么实体经济越低迷，房价就越涨，今天上午的央行最新LPR利率，再次给出了背后的矛盾心情。

今天4月20日上午，央行网站公布了最新一轮LPR利率：

（1）、针对实体经济贷款利率的“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%

（2）、针对商业房贷利率的“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%

图，央行网站截图

很明显，本次LPR降息采取了非对称式降息，也就是针对一年期的面向实体经济的利率降了20个基点，而针对房贷利率降了10个基点。

显然，决策层是期望资金流入实体经济，而绝不能流入房地产领域进行炒房，这点非常清楚了，因为三天前的政治局会议重新提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

那么，实体经济流入的资金真的不会流入房地产吗？这点决策层当然也非常清楚，所以提出房住不炒的同时，也提出了房地产市场平稳健康发展。

房住不炒是为了房地产市场平稳健康发展，而只有房住不炒，才能保持房地产市场平稳健康发展。

要明白这个道理，首先我们就要知道老百姓为什么买房，买房真的是为了住吗？

前面我的文章告诉了大家买房、卖房、抵押、出租的不同操作方法的定义。

所有操作，都是预期不同带来的必然结果！

买房就是预期房价上涨并且收获房价上涨收益的操作方法。

卖房就是预期房价下跌并且规避房价下跌带来损失的操作方法。

全款买房就是预期房价涨幅超过自己投资其他产品收益的操作方法。

贷款买房就是预期房价涨幅超过银行贷款利率的操作方法。或者说是贷款买房就是房价涨幅跟贷款利率的套利工具，所以，我们看到一旦预期房价上涨，就会有太多的人砸锅卖铁也要贷款买房，原因就是买房成为了低风险的套利工具。

抵押就是预期房价上涨并且解决急需资金的操作方法。

租房就是预期房价涨幅低于银行理财收益的操作方法。所以很多人说租房是因为没有钱的观点是错误的，因为承租人可以把钱放在银行理财，利息远远超过租房的租金，还能有大量盈余。

长租就是预期租金上涨并且捕捉租金上涨带来收益的操作方法。

短租就是预期租金下跌并且规避租金下跌带来损失的操作方法！

预期房价上涨并且希望房价上涨后卖给别人，获得房价上涨收益的人，叫做炒房客。

预期房租上涨并且希望租金上涨后租给别人，获得租金上涨收益的人，叫做二房东。

明白了以上不同预期带来不同操作方法的道理，所以判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势:

1.如果房价上涨，并且每年涨幅会超过房贷利率比如5%，那么多数人会选择买房。

2.如果房价下跌，那么多数人不仅不会买房，还会赶紧卖房，那怕是自住的人，也会卖掉房子改成租房。

3.如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于房贷贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。

（2）房子租金回报率低于银行理财，那么不可以买房，比如租金回报率2%，银行理财收益4%，这时把钱放在银行理财。

4.如果房租涨幅超过房价涨幅，那么炒房客就转化为二房东，如果房价涨幅超过房租涨幅，那么二房东转化为炒房客。

看到上面分析，就可以明白中央提出的“房住不炒”定位的原因，就是鼓励真实自住需求和长期投资需求，，而对投机需求也就是短期买卖的需求坚决遏制的原因了。

同样，回到题目的话题非常清晰了，实体经济的资金会不会流入房地产，就看房价的涨幅，只要房价涨幅超过实体经济的贷款利息，那么实体经济的业主们就会选择买房，因为买房的收益高于贷款利息，套利空间就有了，自然也就会有更多人用实体经济的贷款去投资房地产，资金就流入房地产，哪怕说再多“严禁实体经济资金流入房地产领域”也没有任何用途，资金都是逐利的，哪里利润高必然流入哪里。

同样，如果房价涨幅低于实体经济利息，比如小于4%，那么资金就不会流入房地产，这个时候小微企业业主贷款的目的一定是从事实体经济。

所以，我们看到，近两年的房地产调控都是哪里房价涨幅超过GDP涨幅，哪里就会出台调控，把涨幅打下来，原因也就是非常清晰。

未来，房价的涨幅基本控制在0%到5%之间，这就是决策层最期望的区间，在这个区间，既能保持房住不炒，同时也能保持房地产市场平稳健康发展。