小产权房市场热度不减老围小产权房

　　《新财经》记者 赖智慧

　　 商品房售价越涨越高，限购政策不见放松。在严峻的当下，资金不多又急于买房的人该如何选择呢？刘平女士和她的邻居选择了备受争议的小产权房。

　　家住北京朝阳区的刘平在北京工作7年多，一直租住在北四环外一套陈旧的一居室里，为了省钱，也为了上班方便，刘平家一直没换房。“但现在孩子要上幼儿园，马上要上小学，必须买房了。”刘平对《新财经》说。

　　自2012年以来，刘平和她的邻居一直在北京城里看房，她原想为了孩子上学买学区房，但超高的房价让这两个工薪家庭望而却步。思虑再三后，刘平和邻居通过团购的方式，选择了位于北京昌平温都水城附近卖得很火的小产权房，目前正在装修。

　　无独有偶，家住深圳的陈云在转了深圳城区许多楼盘后，最终也于去年年底在深圳龙岗区选择了一套小产权房。

　　这三个家庭有着共同的购房需求，也有相似的购房经历，最终的选择也都相同。他们购房的背后，既反映了大城市房价的高不可攀，也反映了各地小产权房的火热。

　　事实上，尽管叫停小产权房的呼声不断，相关政策也已下发，但目前小产权房依然没停止销售，统建楼可以买卖吗，甚至有越来越火的势头。

　　北京小产权房的团购热

　　刘平购买的小产权房位于北京昌平的宏福苑小区，这是北京有名的小产权房社区，由宏福集团开发建设。刘平看好这里的原因之一是交通比较便利，宏福苑小区虽然地处北京的北五环外，但距离地铁5号线只有10多分钟车程。

　　刘平到这里买小产权房的直接原因，是小产权房价格相对便宜。据刘平介绍，她去年买的宏福苑小产权房价格为8000元/平方米，而周边的商品房价已达2万元。“价格便宜了一半多，手头钱不多的我就心动了，虽然不能贷款，但也不会限购。”刘平说。

　　刘平所购房子约140平方米，南北通透，目前正在装修，用的是实木家具，装修造价不算低。“如果是商品房，在北京不可能买这么大面积，所以我想好好装修这个家。”

　　小产权房的法律和政策风险显而易见，对于没有产权的房子，刘平似乎并不担心。她的解释是：“想过风险，但这里有这么多房子，北京市只有三条快速公交，其中一条就建到这里了，不可能随便被拆，而且我是通过单位团购的，应该多一点保障吧。”

　　小产权房团购？这听上去有些不可思议，但的确是事实。据记者了解，最近两年，入住这个小区的人很多是同一单位的。刘平所在单位是一家国有研究机构，这次团购了百余户，价格上也有优惠。“我们大领导和小领导都住在这里，所以我才觉得放心些。”

　　有消息称，目前航天部、福田汽车等企业都先后在宏福苑小区团购了房子，而这个名单中最新加入的还有安贞医院以及刚刚移师北京的三一重工[微博]。

　　除价格和交通因素外，这里的规模大和配套齐全也是吸引众多人前来购买的重要原因。

　　宏福苑小区属于北京市昌平区郑各庄村，这个村子在北京市大名鼎鼎，有着“北京最美乡村”之称。村委书记是当地有名的“能人”，带领村民开发了著名的温都水城和这一大片小产权房。小产权房虽然并不合法，但“软实力”让居民放心，郑各庄村是全国“小康建设明星村标兵”，村领导经常上电视、上报纸，村里也经常迎来各级领导参观、访问。

　　据记者了解，这里的小产权房，大多是趁“新农村改造”的机会修建起来的。建房的规划远超了本村的实际需求，安置完本村人以后，还有很多空置。于是，村里就将这些房子外卖。但是，由于对产权的担忧以及交通、生活配套设施不方便，刚开始，小产权房并不受人欢迎。“现在这几年越建越大，热卖越火”，一名附近的地产中间人士对记者说。

　　据上述地产中间人士透露，目前这里的常住人口已经达到了20万人。

　　尽管从2010年开始，国务院已经下令收紧政策，“严打”小产权房，住建部更曾表态称小产权房不可能合法化，但这并没有阻挡宏福集团继续开发住宅的步伐。从立汤路向北，行至定泗路再向西，如今的宏福苑小区楼房林立，视野所及，无不在建楼施工。如今人们已经很难想象郑各庄村之前的模样。

　　从最初的旧村改造，到现在依旧“顶风”大兴土木，深圳丹竹头二手小产权，推动力则是这10年间火箭般上涨的房价。

　　目前，宏福苑小区的房屋均价已经涨到了1.1万元/平方米左右，租房的话，一套130平方米的房子租金也要在3000元左右。与其相邻较近的天通苑社区是正规产权的房子，如今房价已经涨到了2万/平方米，而130平方米两居的房租则在4500元左右。

　　相比距离城区更远、位于昌平沙河南丰路的高教新城目前的均价也已经达到1.5万?1.6万元/平方米，和无论新房、二手房都在每平方米两三万元的回龙观社区相比，宏福苑的小产权属性似乎并不影响其在购房者眼中的“性价比”。

　　因此，无论是宏福苑社区交易中心、当地中介、社区物业保安，还是准备售房的房主，都从不避讳这个庞大小区的小产权属性。

　　深圳小产权房热销不减

　　与北京相比，深圳小产权房的热销程度有过之而无不及。这里居高不下的房价使得小产权房一直受到不少人追捧，价格的诱惑使不少置业者将眼光瞄向了“小产权房”。在深圳打拼了几年，有了一份稳定的工作且已娶妻成家的陈云，去年年底就以50多万元在龙岗区买了一套小产权房。

　　陈云对记者表示：“买房前非常痛苦，一直在商品房和小产权房之间犹豫，不敢轻易买小产权房。”陈云对购买小产权房风险也有过了解，由于不能取得房子的所有权，也无法办理继承和抵押，一旦政府以违建的名义拆除或改造，自己可能会竹篮打水一场空，拿不到任何补偿。

　　但由于小产权房的价格优势明显，几十万元就可以买到近百平方米的房子，对月收入只有几千元的陈云来说还能承受。

　　为此，陈云曾找律师、房产专家甚至政府官员咨询，最终让他做出选择的理由是：“与租房相比，这个价格住上15年就够本了，而且深圳有这么多的小产权房，就算有风险，那也不是一个人的事。”

　　于是，在律师见证下签署购房合同、全额付款后，陈云成了一套小产权房的主人。住了一段时间后，陈云觉得，除了配套、环境较商品房差一点外，小产权房的性价比可谓超高，他对自己当初的决断很满?意。

　　陈云买小产权房的想法和感受，代表了许多在深圳打拼的年轻人。据记者了解，深圳的小产权房主要集中在原特区外，宝安区的福永、沙井、西乡街道，光明新区的公明、光明街道，龙岗区的南湾街道等都有小产权房在公开销售。据地产界人士估计，目前全市在售的小产权房项目不少于100个。

　　统计数据显示，截至去年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江?山。

　　龙岗区的南岭片区是“小产权房”较为密集地区，这里建有“玉岭花园、荔枝花园、梁金花园”等多个“小产权楼盘”。由于租客及购房者众多，社区内不止中介底商，杂货店、便利店乃至彩票投注点的门口都贴着房屋出售、出租信息。

　　有媒体统计，在最近的短短一年里，深圳关外的小产权房价格飙升两成。原因在于自去年5月深圳土地管理制度改革总体方案获批以来，几乎每一次出台与土地有关的政策，都会被外界解读为“小产权房”有望转正，因而带来新一轮行情上涨。

　　小产权房风险不小

　　小产权房的风险不可低估。

　　所谓小产权房，并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

　　乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　由于小产权房并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白，这也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。但多名律师接受记者采访时表示，小产权房的风险很大，主要表现在以下几个方面。

　　一是产权不确权，不受法律保护。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保?护。

　　二是小产权房不能上市交易，也就意味着不能折现。一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据。同时，小产权房也无法办理抵押，因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因而也不会给小产权房办理抵押。

　　三是无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。另外，小产权房无法办理继承，由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

　　广东深亚太律师事务所陈律师认为，购买小产权房的《律师见证书》也不具备法律效力。在小产权房交易过程中，由于房屋本身没有产权，因而在交易过程中没有法律保障。

　　不少业主或中介在出售小产权房时，都会向购买者开具《律师见证书》，以证明物业具有法律保障。但实际上，律师见证对于小产权房交易来说，是不允许的。“就算做了见证，也并不具备任何法律效力。”陈律师表示。