疫情之下，2020年，突如其来的疫情给房地产行业带来极大挑战，楼市格局面临重新洗牌，各大房企几家欢喜几家愁。

如何打破持续观望的市场氛围，撬动潜在购买力？如何打破传统营销壁垒，实现多渠道价值变现？如何精准把握市场动向，在残酷的市场竞争中杀出重围？怎样的产品更能获得市场认可……这些，都是疫情下摆在每位地产人面前难题。

“没有房产做支撑，未来5-10年湾区红利都与你无关！”

“东莞刚需置业空间在快速收窄，东莞城北，是东莞刚需上车的最后机会。”

“市场认可的产品，必然是符合大家需求，走心的产品。”

东莞城北，是东莞刚需上车的最后机会

2020年，东莞楼市格局分化进一步加剧。一边是城区、临深等热门片区房价高挂，房价冲击“4万+”，另一边是桥头等洼地还有不少万元左右新房可供选择。一边是高端项目扎堆入市，顶层购买力向城心汇聚；一边是本土刚需不断受挤压，外溢到其他片区寻求上车机会。一边前两年的地王项目艰难入市，另一边又有大波品牌房企通过拍地、旧改、收购等方式扎堆入莞……

不管东莞楼市如何多变，有一点可以确认的，如今的东莞变得更为开放，要跳出城市局限，才能看清东莞的楼市格局和发展潜力。湾区启航，大城崛起，东莞已不是原来的东莞。

受大环境影响，东莞楼市格局正发生改变，越来越多的房企想来东莞“分一杯羹”

东莞楼市与深圳是息息相关的。深圳楼市在3、4月份有一轮暴涨，目前这个热度已经传递到了东莞，这在近期临深和中心城区都有体现。临深片区，受深圳扩容等影响，无论是塘厦还是凤岗，不管是新房还是二手房关注度都很高，成交量也很可观。中心片区的热点是二手房，西平二手房近期都非常的火，不少买家据说是现场签单抢房的。

疫情之下，东莞楼市走俏，主要还是大家对东莞市场有信心。不管是看城市综合管理能力，还是经济发展水平，或是人口红利、楼市供需情况，东莞房地产市场都是值得深圳乃至大湾区重点关注的市场。

东莞的城市综合管理能力，看疫情期间就是一个“加分项”。再看东莞经济，去年GDP总量已接近万亿，今年冲刺万亿追赶内地合肥、西安、长沙等省会城市，而且东莞还处于广州、深圳两大一线城市之间，是湾区经济核心引擎所在，从资产保值看，这里的房地产市场也必然具备上升空间。

再看人口红利，从五一、年后人口净流入来看，东莞在全国核心标杆城市中都是排在第一的，超过了广州和深圳，这意味着东莞的人口吸附能力非常强，加上东莞入户门槛降低，生活成本、城市环境也宜居，东莞对珠三角周边城市居民而言，是有很强的虹吸效应的。东莞楼市走俏的另一个重要原因，是供需失衡。2019年东莞新房成交面积是549万㎡，但实际供应只有437万㎡，明显供不应求。

综上所述，东莞的城市魅力其实是很大的。从近期东莞土拍看，很多地块背后都有深系开发商参与，这意味着会有更多的深圳人、深系房企看好东莞市场。深圳和东莞之间的城市界限在慢慢消融，在高铁、地铁等交通拉动下，莞深双城生活已逐渐变成现实。

有人说，现在东莞是“城里的刚需往外走，城外的土豪想进城”。

2020年，东莞本土刚需的“上车”门槛还会提高，首次置业的空间将会进一步收窄。东莞城北，可能是东莞刚需“上车”的最后机会。

宏观看，东莞楼市格局可以松山湖为界，松山湖以南为泛松山湖片，基本是深圳人主导的市场，房价基本处于第一梯队；东莞本土需求则被挤压到了松山湖以北的市场，包括麻涌、中堂、高埗、石碣、石龙、石排等大莞北区域，这些将是东莞首次置业的上车集中区。

东莞刚需外溢莞北，最主要的原因是房价。东莞城区房价如今已达3-4万，而莞北片区还在2万区间浮动，甚至还有很多1.5万左右的。其实，土地升价、房价加码，东莞留给刚需群体上车的机会是越来越窄。在湾区推动下，未来还有更多的人口流入，如果东莞刚需再不抓住机会，没有房产做支撑，未来5-10年湾区红利都与你无关！

除了东莞刚需购房趋势北移外，未来东莞住宅品质也会得到很大的提升。目前东莞在售的项目，很多楼盘的品质还是停留在前5年、前10年的开发水平。随着品牌房企尤其是深系房企加入东莞市场，土地成本越来越高，为了利润饱和点，未来开发商肯定会在产品质量方面有溢价。当然，高品质也会体现在房价上，未来房价也是一个不可避免的上涨过程，这也是城市价值的体现。所以说，东莞市场留给刚需上车的机会不多了。

瞄定市场方能抢占先机

2020年，房地产行业受到疫情暴击，行业供需下滑严重。

全国范围看，一季度市场受疫情冲击明显缩量，重点城市成交规模降至近十年同期最低水平，其中2月同比降幅超七成。再看东莞市场，一季度住宅成交65万㎡，市场交投萎缩，也创近十年同期新低。

市场认可的产品，必然是符合大家需求，走心的产品。

我们瞄准的是东莞首次置业群体，是有居住需求的刚需、改善群体。在项目规划的时候，就要考虑上下三代人的需求，从户型设计到小区园林规划，再到收纳空间、人车分流、物业管理等等，归家的仪式感、安全感、舒适感都要提前为客户考虑到。