有关小产权房两证一书和历史遗留问题

有关小产权房两证一书和历史遗留问题，统计深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/3-1/2。从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，深圳几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。

两证一书和历史遗留

1.什么是两证一书？

2.什么是历史遗留？

两证一书：很多人听说过小产权房的“两证一书”，究竟什么是两证一书呢？

1)建设项目选址意见书

2)建设用地规划许可证

3)建设工程规划许可证

历史遗留：什么是小产权房？历史遗留的来源是什么？

2009年5月21日举行的深圳市大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。小产权房作为深圳这座城市的历史“欠账”，被提上了解决的议事日程。

消息发布后，舆论普遍认为，深圳的突破将为“小产权房”合法化首开先例，但是，审视深圳的特殊情况，我们发现，它并不具有向全国推广的可能。一方面，历史上大面积小产权房的积压使得当地政府必须正视这个问题；另一方面，深圳被选为物业税试点城市，也让政府看到了增加税收的可能.

深圳户籍原村民35.8万人,拥有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,总建筑面积约1.2亿平方米,占全市住房总量的49%。农民房价只有商品房价的1/3-1/2。从1978年的小渔村，到目前拥有常住人口846万的国内一线城市，深圳几乎没有“老城区”，所有的城区都是“农村城市化”的结果。在深圳市发展之初，中国房地产制度还不健全之时，遗留下数以十万计的“违章建筑”，也就是没有取得房产证的“小产权房”。这些房子多数由各个村委会兴建。

城中村”风潮伴随着“违章建筑”拔地而起，深圳市政府多次整治但成效不彰。2003年底，时任深圳市常务副市长的许宗衡，牵头组成了联合课题组，历经8个多月拿出了两份报告：《关于违法建筑问题的调研报告》、《关于城中村改造的调研报告》。报告披露了两项鲜为人知的消息：一、深圳21世纪城市战略重点、总面积170多平方公里的大工业区近几年已被违法建筑蚕食了近20平方公里土地，目前已经很难找到成片的被征土地。二、全市90%以上的违法建筑都分布在城中村内。而“城中村”的主体恰恰就是“小产权房”

为了解决城市扩张的土地缺口，同时也为破解“城中村”内违章建筑的难题，深圳在2004年作出了将所有土地全部国有化的决定，深圳市原户籍农民27万多人被直接转为城市户口，同时也失去了土地。但这一过程仅是从法律上确认了深圳土地的国有权属，补偿了尚未占用的耕地，并未彻底完成对农民宅基地、集体建设用地上的房屋进行“征收”的手续，这一法律上的灰色地带留存至今。

从1999年开始，深圳就陆续出台了多个规定，力图解决“小产权房”问题，但是效果并不明显，直到2004年，依然存在大量农民（村集体）集资建房出售的案例。“两规”并未能解决“历史遗留问题”。

同时很长时间以来，绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》，却已成既定事实，这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题.

从2005年开始，深圳一直就是“物业税空转”试点城市，虽不实际征收物业税，但每年都会核算。据深圳新闻网5月31日报道，深圳将进行物业税征收实转试点，市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。4月份深圳市政府发出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》就指出要落实国家房地产税制改革，研究物业税征收政策。深圳市地税局在今年的工作计划中明确提出要“认真推进物业税调研工作”。该局税政三处将“负责物业税试点及相关工作”

深圳特例的“小产权”房，占深圳市房屋总量的一半。如果开征物业税，当然应当明确这些没有登记的“历史遗留违法建筑”，否则，政府的物业税税源将减少一半。

2003年，深圳提出城市化方案并一次性实现“农地国有化”之初，就得到广东省政府支持，但国土部坚决反对。国土部认为，从保护耕地和农民利益的原则出发，城市化并不意味着必然与农业发展相抵触，而深圳以城市化方案绕过征地审批，变更农村集体土地的权属，将损害依附耕地进行生产的农民利益。为此，国土部2004年下半年在深圳实地调查，并形成了上报国务院的调研报告。虽然深圳2005年还是完成了“土地完全国有化”，但国土部明确表态，“深圳做法，下不为例”。

2005年3月，国土部又对深圳“转地”的法律依据，作出专项“解释意见”，指出：《土地管理法实施条例》第二条第（五）规定是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。也就是说，深圳若为小产权房颁发所有权证，也是因为这些房屋所占用的土地早已是国有。而对于全国绝大多数小产权房，其所利用的土地依然是“农村集体土地”，因此，深圳此次的可能做法，并不具备全国推广的法理依据，也不构成“开创性”的实验。

深圳的“下不为例”经验，似乎在紧闭的大门上开出了一条细缝，但无论怎么说，小产权房问题不可能永远搁置。小产权房的实质，是打破了国家对城市土地供应的垄断。这一方面会对各个城市的“卖地财政”构成冲击。另一方面也存在违反国土利用规划，浪费国土资源的风险。这两个核心，是解决小产权房问题的关键.解决深圳小产权房是否合法化任重而道远.

一，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对信息普查工作有哪些具体规定？

答：《决定》第三条规定：“市政府应当对全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台账和数据库，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。违法建筑普查工作应当在本《决定》实施之日起一年内完成。进行普查不得收取任何费用。”

二：什么是历史遗留回执：所谓的深圳小产权房的历史遗留回执，就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴。农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作是指对农村城市化进程中产生的不同时段、不同类型违法建筑进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。

三：深圳小产权房历史遗留回执怎么来的：深圳市人民代表大会常务委员会颁布了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，这是我市处理城市化历史遗留违法建筑的法规性文件。《决定》立足于解决所有农村城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴。其主要思路是在《决定》颁布一年内，对所有违法建筑进行普查，然后对经普查记录的违法建筑区别其违法程度分类进行处理。因此，信息普查工作是落实《决定》的基础性工作，是顺利开展违法建筑处理工作的前提和关键所在。

3、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》对信息普查工作有哪些具体规定？

答：《决定》第三条规定：“市政府应当对全市违法建筑进行全面普查，建立违法建筑台账和数据库，逐项列明建设当事人或者管理人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、类别和用途等内容。违法建筑普查工作应当在本《决定》实施之日起一年内完成。进行普查不得收取任何费用。”

第四条规定：“违法建筑建设当事人或者管理人应当在本《决定》实施之日起六个月内，按照普查工作要求向违法建筑所在街道办事处申报。

逾期不申报的，由街道办事处在建筑物所处社区、辖区主要公共场所以及市、区政府网站公告三个月；公告期满仍不申报的，由街道办事处临时管理，并在普查工作结束时，依法予以拆除或者没收。”

有着"历史遗留"和“两证一书”的深圳小产权房本身不是违法的，但是买卖了就属于违法销售。深圳政府不公开承认，但是也不强制执行，只要拆迁或者旧改，购买了小产权房的业主都会得到相对应的赔偿

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