等房价降下来了买商品房还是现在买小产权房

昨天晚上与一个看了好几年深圳小产权房的客户进行了了半夜的争论。因为笔者在朋友圈里发了一个截图，内容是深圳平均房价9月下降了9元/㎡，这位客户看到后坚持认为这是一个假新闻，不可能才降了这么少。争论的问题是，现在调控这么严厉，并且提除了房住不炒的概念，房价到底会不会降下来？是等房价降下来了买商品房，还是现在买小产权房？

笔者自2004年开始在当时的全国第二大房地产企业顺驰地产开始，从事了11年的房地产营销策划工作，之后又在深圳从事了将近五年的小产权房代理工作。这15年中，经历了调控政策的从无到有，又经历之后的每一次调控，但是房价从来没有因为调控而降下来，而是在调控中越来越高，与十多年前比，当前的房价可能是之前的十多倍。为什么调控不能降房价呢？

首先，调控的目的就不是为了降低房价。在历次调控中，调控的目的都是为了抑制短期内房价上涨过快的势头，防止房地产过热，保证房地产行业的健康稳定发展。稳定发展，就是防止房地产过热超出一定时期内的市场需求而出现大量资产泡沫。稳定发展，就是要保证房地产不因为短期内过热而陷入危机。所以，房地产调控的政策目标不是降低房价。

其次，房地产也作为国民经济支柱产业的地位决定了房价不能降。房地产作高价值的终端产品，与建筑、建材、钢铁、家具、装修、家电等很多行业密切相关，尤其是很多地方的财政收入主要靠土地出让金收入，各大国有银行更是将巨额资金以开发贷款和购房贷款的方式投入到房地产行业。可以说房地产已经绑架了整个国民经济，房地产行业的任何风吹草动都将动摇整个经济的根基。一旦房价下跌，那就意味着资产价值的下跌，那必然会直接导致金融业陷入危机。日本经济陷入失去的二十年就是从房价暴跌开始的。所以，房价的下跌是经济的噩梦，主管部门一定会不惜一切代价保证房价的稳定可持续。

既然调控的目的不是将房价，而是保持房价的稳定，既不会因为房价过快上涨超出社会的承受能力，也不会因为房价上涨导致社会资金大量涌入房地产业导致资产价格泡沫并最终引发金融危机，那么可以预期，在短期内，如果经济形势平稳的话，调控政策仍然会从紧，房价虽然会保持小幅度的波动，但是涨跌都在可控的范围之内，不会大涨，也不会大跌。如果经济增长形势严峻，完成经济增长目标有压力，尤其是在美国发动贸易战的情况下，为了保增长，则有可能放松调控政策，厦门已经开始这么做了。毕竟房地产救经济已经屡试不爽。一旦调控政策放松，房价必然又会经历一次报复性的上涨。