要把解决小产权房问题与今后更长远的问题结合起来

多年来，随着全国各大城市房价的上涨，买房对大多数人来讲都是一个沉重的压力。在这种情况下，小产权房就应运而生，在各大城市的城中村和郊区快速发展起来。越是房价高的地方，小产权房的市场需求就越大，小产权房就越多，涉及的群众也越多。尤其是国内房价最高的城市北京和深圳，小产权房问题最为严重。深圳小产权房比重已经超过了商品房，占所有深圳房地产存量的50%以上。小产权房数量如此之大，涉及的人员如此之多，处理小产权房就成了一个老大难的问题。甚至出现了越治理小产权房越多的现象。笔者认为，在解决处理小产权人防问题上，必须考虑以下几个方面：

一、解决小产权房问题要根据实际情况，采取区别对待的政策

对小产权房要进行大量的摸底调查，按不同情况进行分类，对于那些村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地而建设的小产权房要与那些违法违规占用农业用地开发建设的小产权房在政策上区别对待。对于前者，可以通过补办集体土地变性、土地出让等相关手续并补交相关费用之后转为国有建设用地再予以土地权属登记确认；或者政府通过收购等方式将这些小产权房转变为经济适用房、公共租赁房或回迁房。要制定解决这类小产权房土地征转用手续的程序和办法，减少环节、降低费用。对于后者，也要区别对待，如果时间太长并且已经实际居住的，要慎重对待，要研究通过其他途径和办法予以解决；对于近期建设的、没有实际居住的要坚决予以取缔，该拆除的拆除，该处罚的处罚。二、解放思想、拓宽思路，把解决小产权房问题与今后更长远的问题结合起来1、把解决小产权房同改革和完善现有的土地和住房管理制度结合起来小产权房实际上就是一种商品房，只不过它是在集体土地上建设的。既然集体经济组织已经将集体土地上的房屋销售给非集体经济组织成员，其实土地集体所有的意义就已经不存在了。我们经常看到这种情况，某一个住宅小区，实际规模很大，土地没有转变为国有土地，名义上是集体土地。但是，这个集体土地的所有权人是谁？谁去主张这些住宅所占用土地的权益？所以，小产权房的客观存在，实际上是对现有的土地和住房管理制度及相应的管理体制提出了新的课题。小产权房是社会发展过程中的产物。它既然大量存在就说明有其存在的客观基础。因此，在一定范围内承认小产权房并将其纳入规范管理的渠道，是我们应该认真研究和思考的问题。

2、把解决小产权房与采取多种途径解决群众的住房问题结合起来

目前，我国部分地区在公共租赁住房建设方面已经允许在集体土地上进行，这实际上说明我国在土地使用管理和住房管理方面又向前迈了一步。而购买小产权房的城市居民大多是中低收入者，购买和居住小产权房是他们自身寻求解决住房问题的无奈之举。承认这部分房屋的合法性既保障了居住者的权益，在很大程度上也减轻了政府的负担。这就给我们提出了一些问题：解决城市居民住房问题是否只有国有土地一种形式；在可控的范围内，集体建设用地是否也可以作为解决城市居民住房问题的一种途径。3、把解决小产权房同新农村建设结合起来当今，我国正处于城市化进一步推进的阶段，一些地区的新农村建设也带有很浓的城市化倾向，值得我们认真反思。但是，从世界范围的城市化进程看，当城市化达到一定水平时，就会出现“逆城市化”现象，一些城市居民重返乡村不仅是一种向往，很可能成为一种趋势，更多的人会把消费农业和农村文明作为一个选项，对此我们应该有所预料，并做好一定的思想准备。现在的问题是农村人可以进城购买房屋，城市居民不能到农村购买房屋，目前应该是从保护我国的农业和粮食安全的角度考虑。但是，如果是使用集体建设用地或者是对农业经济有利的居住方式，应该值得今后认真考虑。因此，解决小产权房问题不能仅仅局限于眼前，应该从更长远的角度思考和研究，稳妥并审慎地解决。三、将小产权房建设、分配纳入规范化管理由于我国现行的政策法律不承认小产权房，但是又没有制止住，所以呈现出无序和失控的状态。因此，把小产权房的建设纳入规范化管理范畴，在可控的范围内允许建设及销售应该作为一个解决途径。1、把小产权房的建设纳入城乡发展计划中，在符合城乡发展规划并且在保证必须是建设用地而不是农业用地的基础上允许建设，但不能无序无限制建设。对于不按照政府计划擅自建设和销售的，要有明确的拆除、没收、冻结等一系列政策法律规定。2、严格控制农村集体建设用地的规模，把农村建设用地纳入城乡统一计划中。用严格的措施控制农业用地转为建设用地，保护农业生产和粮食安全。3、小产权房的建设要有规范的符合村民意愿的程序。由于小产权房是在集体土地上建设的，因此，必须在符合城乡发展规划的基础上，经过所有集体组织成员承认的法定程序，为下一步集体土地转为国有土地创造条件。4、小产权房的销售要纳入政府行政许可管理范畴内。要与国有土地上的商品房一样办理销售许可证。在销售、备案、产权登记等环节规范起来，以避免日以后产生各种问题。购买小产权房的对象原则上是符合住房保障条件的城市居民，或者是虽然收入高于住房保障标准但在城市无住房或住房标准较低者，并经当地住房保障部门核准同意。