为什么小产权房应该合法化

1引言1.1文献综述小产权房是近年来媒体提出的一个概念，目前还没有与之相对应的准确的法律概念。学者陈婺源将小产权房简单描述为“在集体土地上开发的商品房”[1]；原建设部(现更名为住房和城乡建设部)表示，在许多城市郊区，一些村集体经济组织集中在其村集体土地上修建农民住宅，不仅用于安置其集体经济组织成员，还以较低价格出售给其集体经济组织以外的成员。这些房屋通常被称为“小产权房”[2]；学者温等人认为，小产权房是指由乡镇政府或村委会的个人或联合开发商开发建设的农民集体土地上的房屋，以及由乡镇政府或村委会出具的房屋所有权证。相当多的学者对小产权房合法化持否定态度。中国土地调查与规划研究院学者李宝贵认为，“小产权房的负面影响大于正面影响”[4]；北京师范大学经济与资源管理研究所副所长张琦教授认为，小产权房不仅破坏了正常的房地产价格体系，造成房价严重混乱，而且操作难度大，不利于确保我国18亿亩耕地“红线”目标的实现[5]。与此同时，支持小产权房合法化的呼声也在一个接一个地高涨。例如，北京理工大学经济学教授胡星斗认为，小产权房可以造福国家、城市和农民，应该通过政府的合理规划和有效管理使之合法化，以避免占用大量集体土地[6]。中南财经政法大学社会发展研究中心的乔新生教授认为，小产权房改革是缩小城乡差距的契机。1.2研究框架在明确界定小产权房概念的前提下，本文从宪法、民法和土地管理法的角度全面分析了小产权房的法律地位，并在此基础上重点探讨了小产权房的合法化问题。本文从所有权权力、城乡二元结构、社会公正和法律进步五个方面得出结论：小产权房应该合法化。同时，本文最后一部分指出，小产权房的合法化并不意味着所有权可以任意行使，而是应该在合理的土地规划框架内进行。1.3术语描述小产权房：指在农民集体土地上，由乡镇政府或村委会单独或共同开发建设，并由乡镇政府或村委会出具房屋所有权证的房屋。小产权房问题是近两年才出现的。在20世纪90年代房地产市场开始时，在农村集体土地上建造和出售的这种房屋已经出现[8]。随着近年来城市房价的飙升，小产权房交易进入了前所未有的繁荣时期。尽管人们对小产权房心存疑虑，但其低廉的价格与城市的高房价形成了鲜明的对比，这极大地鼓励了在城市买不起房的中低收入人群购买高风险的小产权房。与此同时，社会上关于小产权房的讨论越来越多，越来越多的人提出小产权房应该合法化的言论，促使更多的人涌入小产权房交易市场。据了解，买卖小产权房的热潮已经席卷了许多城市。在包括北京在内的许多地区，小产权房已经占据了20%以上的房地产市场份额，而深圳等地则高达40%-50% [9]。不难看出，小产权房已经大量涌入房地产市场。2007年，政府高层官员频频对小产权房的合法性发表意见，媒体记者对此进行了深入报道

2007年12月12日，温家宝主持召开国务院常务会议，指出要严格规范农民集体建设用地，严禁非法占用(出租)农民集体土地进行非农建设。城镇居民不得在农村购买宅基地、农民住房或小产权房，任何单位和个人不得非法出租或占用农民集体土地进行房地产开发。地方政府的相关部门也出台了相关政策，大多数对这一新的社会现象持否定态度。例如，北京市国土资源局局长安家生在2007年6月表示，他将停止建造和出售小型房产，这在业内引起了巨大震动。然而，小产权房问题仅靠政府部门的声明或政策是无法妥善解决的，但却是一个有争议且值得探讨的问题。3概念界定在相关规范性法律文件中，我们找不到“小产权房”的概念。因此，“小产权房”不是一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。关于什么是“大产权房”或“小产权房”，社会上有三种不同的观点，这是由于购买者获得的房地产许可证的发放主体或接受对象不同。第一种观点认为，开发商对已开发房屋的产权称为“大产权”，购房者的产权称为“小产权”。第二种观点认为，购买者购买的房屋在转让时被称为“大产权房”，不支付土地出让金，转让时被称为“小产权房”。根据这种解释，普通商品房是“大产权房”和经济适用房