拎包入驻 在深圳 换一种办公方式

“拎包入驻”的办公共享模式

室内设计师小佳，90后，一家室内设计公司联合创始人，创业之初的小佳，其兵马仅四五人，找寻办公物业成了十分头疼的事情，办公装修、家具置办、物业清洁等基本上耗费了大半年的时间，还没开始正式运营，前期琐事就耗费了大半精力。

如今按办公需求人数来租赁工位，打破了传统办公物业租赁模式，同时将社区融入办公空间，生活和工作场景融合，“拎包入驻”一新型办公模式正迅速崛起，并受到各方资本关注。

对于初创型企业来说，入住深圳科技园、福田中心区等一些商务人流密集的甲级写字楼费用昂贵，每平月租金高达100180元/㎡，整租的面积也从200800㎡不等，按照科技园大冲商务中心350㎡，165元/㎡来计算，每月光租金支出便达到57750元/月，还不含办公装修、物业管理、水电、清洁等费用。这对于不足十人的小微初创企业来说，无疑是一笔不小的开支。

而开放式办公则能解决微创以及初创企业这一办公需求，而在深圳不少的写字楼里，也正诞生着这么一批小型的联合办公卡位，在不少商务写字楼里，也为有需求的小微企业辟出了这样一块小天地，独立办公室有三人间，四人间或者五人间，在深圳某写字楼020平台上，不少商务写字楼也开放了工位数在24个之间，既有开放式办公卡位，也有封闭式小型办公室的办公模式，价格按整租小型办公室收取，从1280元/月/（2人间）至26000元/月（26人间）不等。

深圳作为小型创业者天堂，除了写字楼内单独隔出的共享办公区域之外，联合办公运营企业也正受到文创工作者、IT企业、soho一族的青睐，如思微、科技寺、Bee+等，这些联合办公运营企业工位分为开放式工位、固定工位、独立办公室等几种，如思微的自由工位为625元/人/月最低1个月起租，其租金价格包括办公场地租赁费，水电物业网络保洁费以及休闲娱乐费用，以及200+投 资机构对接费、500+创业/社区活动对接费等多种适合小微企业的各项服务。除此之外，联合办公运营商甚至充当了不少“贤内助”细致保姆的角色，不少运营企业甚至为创业团队提供了办公场所所有的物业配套，如解决记账报税、公司注册、法律咨询、平面设计等非主营业务以外的所有杂项，甚至包括寄收快递，让创业者能安心关注创业。

当然，相比较的普通的办公需求，对于IT创业者张兴而言，租赁这样几个工位意味着支付不仅是一个办公桌椅的租金，更是连接背后的附加值。为初创企业提供租金优惠以及各项其他优惠条件，这也是共享办公除了提供工位之外进行办公之外，是吸引入驻企业的另一大卖点。

拿深圳蛇口G&G创意社区的定位来说，其更侧重文创产业创业者以及小公司，为其提供的是配套服务和加速功能。

“譬如一些入园企业以及个人会协助申报个人创客或企业创客的政府资助，在个人无法申请的情况下，需要我们创意社区的平台联合申报，申报成功将会为他们创造价值，优秀创业企业和个人多了，都会成为部分收入。深圳蛇口风火创意联合创始人董丹青认为，不同运营者的DNA，决定联合办公的真正基因和发展未来。

目前打造的G&G创意社区极致联合办公产品——其初代产品weplay情景式创业剧场，是一个面积达2000平米的室内四层集装箱办公游乐场，含300个工位的weplay,主要发力点在于社群价值以及创新孵化价值上，董丹青认为，联合办公的目的不是办公，不是办公桌本身，是连接之后发生的各种可能。

位于苹果华南区总部对面的Bee+创意办公空间,原为20余年工业脉动的南星玻璃厂厂房，将在今年7月升级后产品正式推出市场。“卡位按照月租，目前均价为2000元/月，来这儿工作大多是以初创型企业为主，三人间的位置比较走俏。” Bee+空间运营管理单元负责人袁绵介绍。

存量时代下的共享办公运营模式

相比较拿地、开发以及招租的传统运营模式，这种脱离了买卖物业，逐渐过渡成合作、租赁物业的模式，在房地产“去库存”的大时代背景下，由租赁传统写字楼，从租赁面积到租赁工位的跨越，打破了楼层、面积以及户型的限制，给予了双方更为自由的选择。

在2017年6月13日举办的佳兆业创享空间品牌发布会上，佳兆业方面透露，未来预计将在深圳打造长租公 寓10万间以及联合办公卡位5万个，Wewa Lewa作为佳兆业打造的共享空间，盘活存量的商业机构、商业模式。

佳兆业创享空间总裁梁国钧在发布会上谈道，联合办公、共享办公是市场一个很好的补充，对于新创企业来说，企业扩张的临时需求也可达到满足，佳兆业将在8月份在万象城推出第一个结合联合办公Wewafamily和Wewa office共融的一个项目。百度大脑技术专家刘俊认为，一些90后创业体在较好的艺术气息环境下，将会爆发更多人工智能新产品想象力，相对来说投 资人也愿意让他们在这样的环境中创造，在时间非常宝贵的情况下，联合办公+长租公 寓的环境下其实是节约了大量时间。

除了佳兆业之外，SOHO中国也于2015年推出了联合办公品牌“3Q”。2016年11月，龙湖北京的“一展空间”开业，标志着龙湖地产正式布局联合办公业态；共享办公鼻祖wework为深入市场，与远洋正练手打造众创空间，如OK SPACE+会籍中心。

首家登陆A股的综合服务商世联也正涉足共享办公市场领域，据世联公开资料显示，世联将推出“共享+服务”式商务办公，世联空间最大的特色应该是“共享盒子”和“综合服务”，共享盒子免去租个使用空间不高的频率，又节省了费用。而具体服务内容方面，将细化到不仅为企业提供金融、装修等服务，更能提供企业政策咨询以及补贴申报服务，人才招聘、工商、法务等一站式综合服务。

“共享办公”的本质是什么？

据了解，目前联合办公企业的基本租金仍然会是整体运营收入的主要来源，包括著名的wework,一直采取长租办公楼，然后按月按工位和办公室分租给创业者，赚取差价的商业模式。但据相关报道，wework未来将进一步探索其他的盈利模式，不再支付固定费用，将引入第三方房地产公司，采取整栋物业的营收比例向所有入驻企业收取运营成本，用以支付服务、人力等费用。

据相关资料统计，目前国内的众创空间有2300多家，全国估值10亿美金的独角兽企业有213家。自2015年开始，共享办公虽然发展较为迅猛，但品牌较为分散，产品运营并不成熟，盈利模式也较为单一，一些联合办公的运营者提道，早前入驻初创企业在不断发展壮大的同时，一些联合办公运营企业开始出现了空置率较高的情况，一些共享办公的社区运营还停留在较为初级的阶段，仅仅充当分租的“保姆二房东”的角色。

优客工场创办人毛大庆在《共享时代的联合办公》一书中指出，化整为零的分租模式并不是真正的“共享办公”，由科技智能完成空间与人的连接，实现更丰富办公资源的调动和自动分配，这才是共享办公本质。

“联合办公不止是一个地产模式，它是“地产+互联网”模式，行业有一些伪命题，两年前我常常听到人说，我这个空间租金不重要，将来我可能90%的收益在增值服务，不在我的租金，这是不现实的。we+联合办公创始人兼CEO刘彦燊在近期某论坛上提道，wework现在大概有6万个会员，它的非租金收入到目前为止不超过5%，松散的社区是没有什么商业价值的，真正有价值的是小型社群。

世联君汇副总经理冯刚认为，共享办公市场一开始可能是散点式的百花齐放，但随着行业的发展将逐渐呈现品牌集中化，就像房地产开发企业的发展历程一样，到后面会有越来越多的大企业出现，资源和能力将进一步整合聚焦，做联合办公，必须走市场化的道路。

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