专家进入集体经营性建设用地市场:一二线租赁市场影响大吗？

原标题：集体管理建设用地入市，专家称一二线租赁市场影响较大)

据新华社报道，23日提交全国人大常委会的《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案，删除了现行《土地管理法》关于非农业建设用地必须使用国有土地或国有的规定。原集体土地；土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，依法登记的集体建设用地允许土地所有者通过出让或者租赁等方式，由单位或者个人使用。

此外，现行的《城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体土地必须作为国有土地征收后才能转让，并增加了新的一句“法律另有规定的除外”。

这意味着，长期以来要求集体经营的建设用地和国有土地以同等价格、同等权利进入市场的法律障碍将很快被清除。

有多大？

目前，农村集体建设用地分为宅基地、公共设施用地和集体建设经营用地三类。所以宅基地、农村公共设施用地和可以直接进入市场的集体建设经营用地是不同的概念。

在中国，集体经营建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，包括农村集体经济组织利用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者以土地使用权入股或合资的形式与其他单位和个人共同举办企业、事业的农村集体建设用地。

其中以原乡镇企业用地和招商引资用地为主。

但《21世纪经济报道》获悉，1999年《土地管理法》修订后，我国开始实行土地用途管制制度，逐步关闭集体建设用地从事非农建设的渠道。商业建设用地增量减少，国有土地征收的园区工业化逐渐取代农村工业化。

因此，商业集体建设用地入市盘活的土地资源主要是1999年以前形成的存量。

这只股票多少钱？据调查计算，截至2013年底，全国集体建设用地面积约4200万亩，约占全国建设用地总量的13.3%，宅基地总面积约1.7亿亩，约占集体建设用地的54%。

但宅基地本身不是商业用途，不在现行法律修正案披露的内容之内。

影响几何？

那么，在NPC立法修改阶段，法律层面正式讨论商业建设用地入市，会对城市土地供应和房地产市场产生什么影响？

“小产权房还是不能转正。”易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这项政策明确提到了关于集体建设用地概念的两点。第一种主要是工业用途和商业用途，可以扩展到常用、狭义的商业用途、办公用途等。而住宅用途则没有提及。其实商品房和小产权房本质上都是住宅概念，所以这个政策和小产权关系不大。换句话说就是其他领域放宽了，小产权房政策还是严格的。第二，这种土地强调商业目的。小产权本身不能用于商业。即使有各种租房的概念，也是违法的，不能用于合法经营。所以没有机会转正。至于具体城市的调整，与具体城市的小产权政策有关，与土地管理法的修改无关。

有分析指出，这项政策对一二线城市影响很大，尤其是租赁市场的租赁土地供应。