值得注意的是横岗源山未来的潜在土地利用？

为了科学协调横岗和远山街道的旧城改造，龙岗区旧城改造和土地整理局于《龙岗区横岗和园山街道更新单元范围划定规划研究》发文。

为解决横岗圆山街存在的城市问题，进一步抓住粤港澳大湾区建设的大好机遇，按照建设“中国特色社会主义第一示范区”和“建设社会主义现代化强国城市典范”的定位要求，加强横岗圆山城市自上而下更新的引领作用，通过更新，不断提高城市发展水平和质量。 横岗远山将建成“山水宜居之地，科技同城的未来工业城市”。

1.土地利用现状：是典型的高完成度工业城镇

横岗圆山街建成程度较高，开发利用建设用地29平方公里，占总用地的42%。横岗远山是典型的工业城镇，目前工业用地占建设用地总量的42.1%。

然而，总体而言，横岗源山区土地利用现状呈现出布局无序、土地利用功能交织、空间分散、土地利用效率低下的特点。

空间潜力：空间分割严重，潜在土地分散

值得注意的是，横岗远山未来的潜在用地(即目前符合土地利用总体规划允许的建筑面积或符合法定规划的开放空间)仅为7.65平方公里。其中只有1.52平方公里的潜在用地可用于土地开发，不包括道路和非正常用地。缺乏开发用地来满足大型项目对土地的需求

2.建成区现状

衡山街目前的建筑物业以工业和四类居民楼为主，目前的建筑层数以多层和低层为主。

目前工程总造价约3019.9万，其中工业建筑面积1418.1万，占46.9%；四类住宅约762万套，占25.2%；公共配套建筑36.7万栋，占1.2%。

3、公共设施现状

衡山街各项配套设施建设落后，公共服务供给不足、分布不均，社会服务亟待升级。城市环境质量缺乏特色，对于优秀的工业项目和因特区饱和而溢出的高端存量服务功能缺乏吸引力，难以发挥其区位价值。根据最新的人口普查数据，75%的人口具有初中及以下学历，19%的人口具有高中及以上学历，只有6%的人口具有大专及以上学历。

有27所学校和14所公立学校，包括5所九年制学校、8所小学、1所初中和13所私立中小学，包括9所九年制学校和4所小学。

4.城市更新现状

截至2019年8月，横岗圆山共有63个更新单元，规划和拟拆迁面积约7平方公里。其中：

规划改造单元31个，拆迁改造面积约414.6公顷

A.特别市区重建计划已批准16个重建单位，拆卸面积为174公顷；占规划项目面积的42%。

B 15个城市更新专项规划未获批，拆迁面积240。6公顷，占规划单位面积的58%。

申报32个更新单元，拆迁重建面积约286.4公顷

A.以城中村为主的更新单位23个，申报拆迁改造面积173.0公顷，占申报单位的60%。

b主要位于工业区的9个更新单元，占地113.4公顷，占申报单元面积的40%，包括：

“以工代赈”性质为5个，拆迁面积80公顷；

“由工转居”共有3处房产，拆迁面积18.5公顷；

有一处房产“由工业转为商业”，拆迁面积12公顷。

5.对市区重建策略的建议：

加强更新和统筹

2019年6月，市规划和自然资源局发布《关于深化城市更新和促进城市优质书库发展的若干办法》，明确提出要加快片区总体规划，指定更新改造用地相对集中的片区和街道作为试点，促进片区整体开发建设，提升城市功能和品质。横岗远山的旧城改造单元比较连片。除了进行区域规划的基本条件外，更迫切的是解决交通、公共布局和产业升级问题。迫切需要通过更新和规划，实现道路开放，提供公园和河流用地，切实落实教育和医疗设施用地。

迫切需要通过更新和统筹推进区域整体产业升级和转型

横岗、远山所在的中心集团，承担着深圳东进战略综合服务功能的溢出区和全市重要物流基地，重点发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业，以及家电、玻璃、眼镜等优势产业功能，肩负着特区顺利延伸、海关内外无缝对接的重任。