从东莞小产权房看小产权房的世界！东莞小产权房投资及自住疑问及观点！ 小产权房外表简陋，也没有房产证，但胜在便宜，还是引来不少自住或投资客。 非主流居住之小产权房 当大多数人还在争论小产权房的合法性时，这种处在灰色地带的产物早已开始探寻自我生存之道，它们有的在商品房信贷收紧之时，提供7成的贷款服务，更不限套数；有的寻求转型获得指标成为阳光下的商品房。而逐利的资本，也窥视到它身上的增长点，有意进入炒作。 在高房价之下，小产权房能否成为中低收入解决居住问题的载体？而制度的空白是否会将它推向不复的悬崖？ 踏访 可办贷款3成首付 如果你不追问，不会有销售人员主动告诉你，他们售卖的是小产权房，原本最简单的分辨方法，就是问楼盘能不能做商业贷款，因为这种集体属性的土地，每户单位没有独立的房产证，也无法在银行做抵押贷款。 但经过多年的风雨洗礼，小产权房也演绎出自己的一套生存法则，它们开始主动跟银行合作，以擦边球的方式获得贷款。厚街月畔湾在宣传单张上强调只要3成首付便可以入住，他们的业主用住户跟银行租房的形式，间接获得7成贷款，分10年按揭还完。这样一来，他们的单身公寓只需要3万元首付，每月还款500多元便可以购买入住。 当然，还有一个明显的区别———价格。东莞各式各样的小产权房，价格大多从1800元/平方米到3000元/平方米上下不等，他们虽然不少处在厂区之中，但因为厂区人流密集，居住的配套和便捷性看上去还不错，至少肉菜市场和超市林立。极低的价格，甚至让商品房显得有些尴尬，万江区东江边的小产权房龙湾雅苑，售价不到3000元/平方米，与它旁边的金地·外滩8号同样拥有一线江景，另外，由于外滩8号更靠近曲海桥，还帮它遮挡了不少噪音和粉尘。目前外滩8号还没有开售，不过由于带装修交楼，加上开发商在其中的投入，价格绝对不只小产权房的两倍。 有小产权房可转商品房？ 小产权房能否上市流转一直是一件悬而未决的事情，但道小产权房畔月湾却有可能成为东莞第一个成功转身为商品房的楼盘。地处轻轨R 2站点和东莞大道延长线交会处，畔月湾从09年发售到现在已经升了3次价，而买的人依然不少，开发商对外宣传的“未来很有可能转成商品房，补办房产证”也是热卖的原因。 南都记者以业主的身份咨询了开发商负责人，他解释由于修东莞大道延长线时，征用了一块开发商手上另一块住宅性质的土地，现在允许它们把这块土地指标调整到畔月湾来，只要补办国税和土地出让金，则可将小产权房转成商品房性质。而这笔补办费用，需要由业主集体出，每户每平方米补交800元左右可获得房产证。而每户在签约时，合同已约定如果可以转成商品房，必须补交这笔差额。 小产权房已成投资资金涌入渠道 即便拿不到房产证，在不动产抗通胀的财富效应下，小产权房同样成为投资资金涌入的渠道。“看，就是那6套，一个广州人一次性买的。”厚街月畔湾的销售指着从2楼到8楼的三房单位说，从外面看，房间的窗帘和装修用材一摸一样，现在已有两套单位有人入住。 销售员形容这个广州人穿着拖鞋短裤到楼盘买房，明确知道他们是小产权房，但却购买多套简单装修用于投资，这只是他投资房产的一小部分。销售人员说他曾经拿着相机展示自己住的别墅，“非常豪华，一看就觉得身家丰厚”。 从去年开始，东莞的小产权房开始成为投资的热点，包括厚街、道等镇区的小产权房由于轻轨和道路建设的利好，开始吸引来自广州的投资客进入，道畔月湾五金店的老板由于业主装修，时常在她那里购买材料，看着这些广州人，一买三四套房子，简单装修后用于出租，自己也十分心动。 若不考虑流转问题，仅用于长期出租，小产权房最令人心动的地方在于低廉的门槛，厚街月畔湾为例，单身公寓总价最低不到8万元，只需3万元的总价，便可以购买用于出租。由于只能租给附近厂区人员，租金大概400元左右，但投资回报率依然在6%左右，这样的投资回报率是目前投资东莞商品房无法达到的。 个案 小产权房价格水涨船高一眨眼没了一间房 黄学浸是东莞本地人，原本住在城区，早几年因为城市拆迁政府赔偿了一笔钱，但却远不够买一套商品房，只好搬回去和父母同住。 随着年龄增长，独立买一套房子自己住的想法越来越强烈，但是由于收入在2000元左右，虽然手上的钱可以支付首付，却付不起贷款，而且在黄学浸的心目中，买房子做贷款是一件很亏钱的事。他的观点是，只有投资的人才会贷款买房，因为是买来自己住，没必要贷款，因为不用贷款，有没有房产证根本不是一件重要的事情。 黄学浸的朋友买了一套小产权房，不到30万元有110平方米，房子通透好用，花园在他看来非常漂亮，这让他非常心动。 很多人不买小产权房，因为害怕如果要脱手难以找到下家，但在黄学浸看来也不是一件需要担心的事情，他朋友的房子就已经是第三手的房子，也就是说那个房子已经转了两个业主才到他朋友的手上，“去村委换个合同，3000块搞掂，连交易税费都不用给。”虽然一切很理想，但当黄学浸买房时，小产权房的价格也水涨船高，30万只买到了90平方米，让他一直感叹一眨眼功夫没了一间房。 小档案 小产权房 名词解释：小产权房只是一种约定俗成的说法，并不是意味着它没有产权，而是集体性质的土地，一般建房者以自建房去报批，工程通过质检合格之后，当地的房管局给整栋建筑的房产证，也就是所谓的大产权，而每户的购买者本身手上没有房产证。 居住人群：小产权房自身没有对购买人群做门槛的设置，本地人、附近上班的外来人口都是其主力的购买人群，而最近不少小产权房更有不少外来投资客购买。 楼盘特色：东莞小产权房多见于万江和镇区，而道镇更是满城尽是小产权房，这些楼盘大多数离中心区有一定距离或者位于厂区之中，户型和园林、配套跟普通中档商品房无异，而户型面积大多从30平方米的单身公寓到150平方米的四房。 观点 可解决中低收入人群居住问题 姜沣桐（富通地产副总经理） 小产权房是解决中低收入人群的一个途径，他们需要一个房子住，不要让他露宿街头。我很多员工就住在农民房里，月租600块、400块，三房两厅，一家三口，其乐融融，那多好啊。而像目前东莞一般的商品房，一房一厅就要1200块，他东莞大朗小产权金莎公寓怎么样们是负担不起的。我认为商品房是给高收入、富裕阶层住的，他们有钱，追求的是享受。而中低收入的人，只是需要便宜，这是一个各得其所的问题。我要吃饱饭，不一定要吃燕窝、鱼翅，10块钱的快餐也可以吃得很满足。 中低收入人群可打开购房渠道 车德锐（中原地产市场研究部总监） 在目前的高房价之下，资金不充裕的人群，没必要死盯着一些品牌开发商的高价盘，然后哀叹买不起房子。可以把购房渠道打开，小产权房实际上也可以作为其中的一种，还有很多二手的普通住宅可以选择。所谓的转手的问题，或者升值的问题，那是投资需求考虑的，对于购买能力有限的人来说，应该把这种想法剥离出来，最先考虑的是居住的需求，先买一套单位自住。 小产权房破坏市场公平性 陈骏良（东莞房协秘书长） 站在房地产企业的立场上，我是坚决反对的。因为它首先破坏了市场竞争的公平性，开发商每开发一个楼盘，要缴的税费都超过了20%，但是小产权房却不需要缴交任何的税费。就像做生意，一个人拿牌照走正规的流程，另一个什么规矩都不用遵守，两者完全在不一样的起跑线上竞争，是非常不公平的。如果让违规的东西上市流通，房地产市场将非常的混乱。而且东莞现在对于这样的局面也缺乏监管，像松山湖区域，商品房住宅均价已经上万了，但是管理区拿一块地出来建个小产权房，几千块钱卖出去，开发商觉得破坏市场竞争去投诉，却没有一个具体的部门在规管。 另一方面，这些小产权房大多数从规划到建筑质量都不高，涌现出来后乱七八糟的对城市造成的影响也不好。 声明：凡注明为其他媒体来源的信息，均为转载自其他媒体，其目的在于促进信息交流，并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性 负责。本站转载时会标明出处，版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及版权问题，请及时和本站联系。