搏旧改：开发商都怕了，你还在等？

年薪几十万，不如拆迁户”，在深圳的城市更新进程中，旧改拆迁是一条必须要走的路。对一些人来说，拆迁等于一夜暴富，做着拆迁致富的美梦。对另一些人来说，拆迁等于“狼来了”，喊了10年依然未拆，在漫长的等待中梦碎人醒。

旧改注定漫长，从更新意愿征集，到更新单元计划申报审批，再到回迁安置，中间有12个环节和流程要走。另外，双百规定、提高人才住房和保障房比例、清退僵持不下的旧改项目等规定，也让开发商的旧改道路越来越难走。总的来说，想要借助旧改博拆迁，购买待拆迁房的业主需要做好漫长等待的准备。

1、苦等旧改8年，投资客坦言栽了跟头

梁先生来深圳已有10年之久，这位精于投资的“老司机”，目前在深圳已有数套房产。在他所有的房产投资中，只一套房子他觉得买错了：8年前买的南油生活区的房子。

2009年初，刚经历过2008年的房价暴跌，房价正处于低点，投资嗅觉敏锐的梁先生，决定此时入手一套房子。看了多套房源之后，南油生活区的房子引起了梁先生的注意。据中介介绍，这是套待拆迁房，买了等真正拆迁后，将会收获一大笔补偿金。梁先生多方打听之后，都说南油生活区房子老旧，很可能被拆。于是，梁先生就买了南油生活区一套43平米的小户型。

2009年，南油生活区二手房挂牌均价每平米约1万出头，算是价格洼地。梁先生买了之后，一直对外出租，由于周边配套较成熟，租金收入还不错。但梁先生一心盼着旧改，中间有几次都听说要拆了，后来又不了了之。这一等就是8年，至今仍未有拆迁的迹象。

如今，梁先生南油生活区的这套房产，单价约5.2万/平。房价虽上涨了5倍之多，但梁先生相信他当时如果选择其他房产，升 值空间更大。更何况，现在南油生活区的房子越发破旧，租金上不去，且不好出手。

梁先生为博拆迁，买了待拆迁物业，等了足足8年，也未能开始旧改。“买待拆迁老破小房源的购房者，最好慎重考虑，”他如是感慨。

△张贴栏上全是出租信息，并未见到出售广告

2、等等等等等等了十年，仍未纳入计划

南油生活区是被熟知的待拆迁物业，位于蛇口华明路，南海大道一路往南，过了创业路天桥，左边片区便是“南油生活区”。

△南油B区共有70+栋，容积率极高

乐居实地探访南油生活B区时，未发现任何拆迁迹象，也没有任何横幅和公示。与周边的繁华相比，南油生活区显得异常破旧脏乱。街道路面破损不堪，街角垃圾成堆，楼宇间杂草丛生，废旧家具随意丢弃，墙上到处贴满租房小广告，单车和汽车随意停放导致堵塞交通，空中各种电线交织如网……

△不少业主盼着拆迁，一等便十年

南油生活区分为A、B两区，1993年竣工，距今已有24年。该项目体量庞大，仅B区就有70多栋楼。据周边居住多年的“老租户”介绍，南油生活区以前是几个企业的员工宿舍。因此，大多都是40几平一居室小户型，两室和三室的户型很少。

住在南油生活区B区的一位老大爷透露：“10年前就听说南油生活区要拆迁，动静比较大的是2003年、2008年以及近几年，都听说过要拆了，但一直未动。几年前，南油生活区甚至进驻了拆迁办，据说先拆A区再拆B区。但几个月过后，驻扎在小区内的拆迁办突然撤离，村委统建房，拆迁事宜便搁置了。”

据了解，由于拆迁多年没有动静，但小区房屋破旧，环境较差，业主们曾多次主动申请拆迁。区改办回复是，会根据情况改善南油片区生活环境质量，但南油A、B区暂未纳入深圳是城市更新计划。

△2015年，官方回应：暂未列入深圳市城市更新计划

△2016年，南油业主又提出旧改申请

3、旧楼翻新成公寓，业主仍在盼旧改

6月21日，据南油社区居民委员会工作人员介绍，南油生活区旧改事宜不属于他们管，但并未听说南油生活区要拆迁。她自己也是南油生活区住户，由于房子过旧，她便把自己房子租出去，在周边重新租了一套较新的来住。

虽并未有旧改规划，但乐居在实探中发现，目前南油生活B区18栋和19栋，翻新改成深能青年公寓，是深能集团的员工宿舍。翻新之后，样貌焕然一新。周边住户张大爷表示：“大企业的消息比我们灵通，他们既然能花大价钱，重新翻新改造员工公寓，证明短期内南油生活区肯定不会拆迁。”据了解，该公寓从2015年9月份动手，今年7月便会正式入住。“倘若要拆迁，企业怎么可能新建员工公寓呢？还是别等了吧。”大爷感叹道。

△崭新的员工公寓，似乎在告诉居民，旧改不会来

奇怪的是，在链家网上南油生活A区仅有2套房源在售，均价54879元/平；B区16套在售，均价48092元/平。据周边中介介绍，南油生活区业主大多还在博拆迁，虽然多年未动，但他们依然抱着旧改希望，因此很多业主不愿出售房产。

他表示：“目前南油生活区是南山价格洼地，距离不远的蛇口均价已达7—8万/平，深圳小产权房，周边较新的二手挂牌均价也已6万+/平。卓越前海广场就位于它旁边，且周边规划有9号线地铁延长线和新的商业综合体，这些一旦落地，南油生活区价格还有上升空间。”

4、3大难题掣肘开发商，旧改之路日渐难行

以前，尽管旧改项目前期投入资金大，投资回报期限较长，但由于旧城改造地段升 值、政策优惠等因素，旧城改造项目毛利率依然高于通过招拍挂流程获得的土地开发。旧改接近于免费划拨土地，企业最大的支出在于动迁成本。由于通过招拍挂拿地的竞争比较激烈，溢价率较高，因此旧改仍然是当前各种开发方式中利润最高的。

目前旧改项目的开发周期一般高达5~8年，开发周期偏长，前期投入资金回笼时间较长，在房地产行情低迷的情况下，房企参与旧改会越来越谨慎，毕竟不确定性和风险较大。目前，开发商拿旧改时面临着三个难题：

1、双百规定：目前仅一个小区完成100%签约率

2017年1月5日，深圳市城市更新协会官方发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，要求必须在区政府与权利主体100%达成更新意愿并100%签订搬迁补偿安置协议后，才能将其城市更新计划报市政府审批。这一规定几乎一下子勒紧住诸多旧住宅区改造的“脖子”，截至目前，除了奋战6年的鹤塘小区之外，100%的签约率在首批8个旧住宅小区改造项目中都难见踪影。

2、提高人才住房和保障住房配建比例，销售难度在增加

《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》提到，要提高人才住房、保障性住房配建比例。拆除重建类城市更新项目改造后包含住宅的，一、二、三类地区的人才住房、保障性住房配建基准比例分别由12%、10%、8%提高至20%、18%、15%。拆除重建类城市更新项目改造后包含商务公寓，位于《配建规定》确定的一、二、三类地区的，建成后分别将20%、18%、15%的商务公寓移交政府，作为人才公寓。

也就是说，现在拿下旧改改造后，要将更高比例的面积作为人才房和保障性住房。这无疑大大提高了开发商的成本，新建起来的保障性住房会以更低的价格出售，这部分金额最终会加在正常购买房源的购房者身上。随着定价的提高，开发商的销售难度也在增加。

3、僵持不下的项目，将面临清退的风险

一份政府于4月7日印发的《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见通知》提到，将在2017年6月底前对70个旧城旧村改造项目中僵持不下的进行清退。这意味着，长期无法推进的旧改项目，将面临着被清退出计划的危险。

附70个小区名单：

△来源：咚咚找房                                                                                                              作者：马溧/刘婷

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