深圳小产权房转正的传言仅仅是一场误会吗？(殉情只是古老的传言)

又是深圳！作为中国目前人均年龄最年轻、外来人口比例最高、人口密度排名第一的城市，改革开放试验田和科技创新中心的深圳，这一次在小产权房历史遗留问题上要做新思路的开拓和展开。2018年7月27日深圳市规划和国土资源委员会发布了关于征求《深圳市人民政府关于农村城市历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》。

引起市场一片哗然，这公开的信息似乎是一个天大的利好，就像是对于早期那些违法建筑的大赦。大家的注意点并不在于征求意见稿中的产业类和公共配套类违法建筑，让人充满遐想的是关于小产权房的住宅后续处理，大家在意的是在产业类和公共配套类处理后的新规，是否也会对小产权房网开一面。

更有甚者，直接的文章标题就是深圳小产权房要转正？深圳楼市传来大消息！给人的感觉就是小产权住宅已经得到了默许，这一波投资的潜伏将要迎来曙光，成为全新的明天。

意见稿中小产权房买卖找不到原房东签字怎么办对于2016年6月2日前产生的农村城市化历史遗留违法建筑，依法进行拆除、没收或处理确认。

这是个很强制性的信号，对于这个时间段的遗留违法建筑，政府并没有留下想象的空间。据深圳特区报2016年1月18日的报道，在2009年6月2日前这个时期的违法总建筑面积高达3.90亿平方米，建筑数量达36.26万栋，2009年6月2日之后的新增违法建筑面积3791.31万平方米。

截止到2014年底，深圳全市违法建筑共37.30万栋，共4.28亿平方米建筑面积，从这个小产权房转让低于市价多少数据可以看出大量的违法建筑都是集中在2009年6月2日之前。随后深圳市政府对于这块的把控更为严厉，减少了违法建筑生存的空间，多方监督和举报让后期的违法建筑大幅降低。

这大概也是为什么深圳政府要划分具体时间的原因，要把之前大量的违法建筑纳入规范管理，不存在异想天开的可能，下的定论是“拆除”“没收”“处理确认”。

违法建筑的大量形成，给深圳市现有土地和城市规划带来了很多问题，在4.28亿平方米违法建筑中，带来严重影响的面积有1.83亿平方米，占比47.6%。

而在这些违法建筑中，工业类违建有1.80亿平方米，占违建总量的41.93%；住宅类违建1.72亿平方米，占40.8%。而租住在这类违法建筑中的人数，达到了难以想象的约737.87万总人数。

按照2016年深圳的总常住人口计算，租住在违法建筑的人群占深圳总人口的56%，不止是惊人的数字，这简直就是吓人的数字！

超过一半以上的深圳常住人口居住在违法建筑当中，而这些违法建筑又以社区违章为绝对量，涉及到集体、企业和个人。

历史遗留违法建筑占比前三的区域是：宝安区（11816.04万平方米）、龙岗区（9538.06万平方米）、龙华新区（6344.75万平方米）。

而在近几年新增违法建筑最多的是光明新区，增加了1138.11万平方米，一度占到深圳市新增违法建筑总量的79%。

宝安区、龙岗区、龙华新区、光明新区。

这几个区的房价会存在一定的变数，如果真按照政府所强调的那样，会把2009年6月2日之前作为一个节点来处理。

这次涉及到的改革重点在于产业类历史建筑、商业和办公类历史违建，公共配套类历史违建，而恰恰就是没有包含大家最关心的小产

最重要的两个点：

产业类历史违章建筑既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可直接申请为商品性质，公共配套类历史违规仅能确认为非商品性质。

生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

补缴50%地价，就能让深圳产办类小产权转正。

对于这类房产，可以看成是相当大的利好，但相信市场评估价也绝对不是一个小数字，尤其是全额补缴的这一类，对于深圳政府来说这是一笔巨大的额外收入，在不能完全拆除的前提下，做折现均衡处理，可能更是皆大欢喜的方式。

上面也有提到，这一块房产的租住群体非常巨大，如果只是粗暴地一刀切形式可能会带来很多的混乱，或许还会引起不确定性。

与其这样对峙，不如大家相忘于江湖，用补缴的钱来做简单的解决。

相信经过这次处理后，深圳这座城市如果有集体或个人，想再增加额外的违法建筑，那无疑于难上青天，这一次的动作也是在为后续的管理做伏笔。

安迪曾经提过建议，不要在那些不熟悉的城市中，只是因为价格便宜而去投资集体建造的违法小产权房，这种可能的隐患会很多，如果面临政府强拆和没收也只能眼睁睁看着资金打水漂。

毕竟作为投资者并不是所在村里的居民，不是就近工作的村民，也不是生活在那个区域的外来人员，他们有着强烈的居住需求，相比较低廉的小产权房价格，对比整个周期的租金支出，他们可能会选择冒险接受这样的房屋购买。

就像很多人见到的那样，这种小产权房源单价都相对便宜，总价也不高，但出租的需求却很旺盛，租金的回报率也比较理想，远超普通城市的租售比，这也成为了不少投资客的心头好。

从可能失去本金的可能性来看，还是建议远离投资购买这类小产权房产，就像面对高额的利息回报，投资在P2P平台的那些本金 ，很有可能追不回来，从此消失。

深圳这次的征求意见稿应该会很顺利，从各个方面看都是崭新的一页，对于违法的开发建造，购买的那些群体这都是正式进入市场的好机会，有了政府认可的商品市场身份以后，他们就可以自由地上市交易转让。

而对于政府来说，可以有效地解决城中村权属问题，为城中村的改造提供了更好的出路，将为深圳的旧改加速。

这一笔额外的财政收入，将会为深圳市的公共基础资金提供支持，让原本一直停滞并难以解决的难题变成资金的汇集。

要清楚地记得，截止到2016年底，虽然违法建筑经过多方控制、实际拆除等一系列措施，违法建筑面积依旧达到了4.05亿平方米，这个数字简单看上去就已经很巨大，是一个顽固的存在。

让人倒吸一口冷气的是，这个违法建筑面积占据了深圳市总建设量的50%。

由此是不是可以发现为什么会有这样的创新改变，为什么这个事情变成了当务之急，也可想象下为什么小产权房不在此列？

这个事情做成了，是可能要全国推行的政策。

据2014年1月13日南方都市报的报道，全国小产权房面积总量已经超过66亿平方米，而现在是2018年的7月30日。

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