已现首例小产权房转正？规土委：是遗留问题、特殊情况(小产权房转正?最有可能向这两种房转变)

转自南都日报：https://epaper.oeeee.com/H/html/2013-12/06/content_1985400.htm

已现首例小产权房转正？

规土委：是遗留问题、特殊情况

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小产权房调查

    沙井有着几十个工业区，生产项目涉及电子元件、电器制品、五金制品、钟表、制衣、玩具等十多个行业。这些产业人群的居住地，除了厂房以外，就是当地村民建起来的大小不一的小产权房，商品房还是寥寥无几。世华地产禧园三行分行经理刘新鹏介绍，目前沙井仅市民中心广场附近有稍微集中的商品房小区，二手房售价在1.5万-2.4万元/平方米，处于供不应求的状态。

    而据宝安区规划土地监察大队上月底向媒体透露，沙井在售小产权房有近400处，仍在建的小产权房高达500栋。11月24日两部委叫停小产权房，产生了一波冲击。南都记者本周现场采访的多名中介反映：“现在一手的小产权房都看不了，停建了，也不卖了。”一位吴姓中介表示：“最近风声很紧，要过一段时间才会重新入市。”

    也有还在低调施工的。沙井步涌村方圆2公里内，大概有4栋在建的小产权房，其中两栋还有工人都在施工。而且记者在现场看到，这些小产权房项目，都是由黑色网布封闭，并不显眼，项目外墙大多只有竹竿搭几个架子，做了简单的围闭，存在一定的安全隐患。

    “整个步涌村一共有1800多栋房子，没有一栋商品房。”步涌村委会相关工作人员介绍，步涌村小产权房建得最疯狂的时候是在2006年至2010年期间，当时的小产权房售价普遍就2000-3000元/平方米，现在在建的小产权房大大减少，售价也涨到了3000-4000元/平方米。

    此外，该工作人员还表示，现在市场上统称的小产权房一般分几种建设方，一种是村委股份公司集资建设，另一种是村民个人自建，还有一种是由企业和外来的私人向村委买地建设。

    由于建设方的不同，也导致小产权房的出品有很大区别，有的仍然是农民房的做法，一两栋孤立的建筑，丝毫没有设计可言。而有些“开发商”的楼盘，外形上几乎与普通商品房无异，甚至品质更优。在沙井一个叫做城市广场的小产权房项目，是前两年开发的房子，外形上与商品房几乎没有区别。记者参观了其中一间正在出手的三房单位，户型设计方正，每个房间都有窗户，通风采光良好。面积是110平方米，总价51万元，单价为4600元/平方米。而该项目开盘时价格是3000元/平方米。

    一位湖南籍的阿伯在沙井同一个小区买了三套小产权房，一套自己住，一套亲家住，一套子女住。他表示，反正是自住，小产权房住起来与商品房没多少区别，价格则便宜不少。对于小产权房的“转正”，阿伯表示也有充分的心理准备，“肯定是希望转正，但实在不转正也没办法。至于产权是居住70年，70年后村委收回。如果万一碰上拆迁，该怎么补偿就怎么补偿，反正都签了合同的。”(杨金霞)

    小产权房也没地建了，单价都上万元

    目前深圳的房地产开发商面临着土地资源稀缺的困境，在部分区域，小产权房也面临着同样的问题。据宝安西乡片区的一位中介人士介绍，西乡是前海的辐射区，现在区域发展都是由政府同意规划，因此小产权房在建的并不算多，区域商品房还是较多的。因此，西乡的小产权房分布并不均匀，而且受土地稀缺影响，在建的也并不算多。

    据美联物业前海宝安C区海湾明珠分行经理田先生表示，现在西乡在售的一手商品房项目并不多，在碧海湾片区在售的一手商品房项目仅有仁恒尚园一个，目前均价2 .8万元/平方米左右，该区域目前的二手商品房售价则在2.6万元/平方米左右。值得关注的是，小产权房一直以价格低廉著称，但西乡的部分小产权房售价部分已经在万元以上。根据记者了解到的情况，目前西乡的小产权房售价普遍在6000-12000元/平方米左右。

    以西乡共乐村的小产权房为例，售价已经达到1.2万-1.3万元/平方米，并且靠近西乡地铁站附近的两房的租金在2500元/月左右，与附近同品质的商品房租金无差异。据中介介绍，“小产权房的售价和商品房一样，跟所处的位置和产品品质相关，因此价格差异也比较大。”

    此外，受前海效应影响，西乡片区楼价扶摇直上，该区域的小产权房价格也在蹭蹭上涨。另外西乡街道一位中介也表示，附近的商品房楼价现在已经卖到2.6万元/平方米，而去年楼价还在2万元/平方米的水平。而同样在该片区，有一个小产权房项目2003年开盘时售价是3000元，现在十年过去，售价为1.08万元/平方米，涨幅差不多三倍以上。而西乡其他区域的小产权房去年的售价是5000元/平方米，而现在的售价在6000-7000元/平方米。

    尽管相比沙井等区域，西乡的小产权房在建规模要小，但也同样面临停建、半停建的问题。在西乡街道的小产权房社区海滨新村，旁边仍有两栋未完工的建筑。据小区保安介绍，项目是由村委集资建设的，最近已经停工十几天了。问是否与小产权房被叫停有关，对方则

(杨金霞)

已现首例小产权房转正？

规土委：是遗留问题、特殊情况

    西丽小产权房数量不算多，但有超大型的小产权房社区———留仙居。近30栋建筑由新围村建设，中介称如今交易只需去村委过户，50平方米以下交1.5万元，50-100平方米交2万元，100平方米以上交3万，“村委会发一个使用证来保障业主的权利，从2000年批地开始，70年产权。”该项目楼梯楼单价约1.3万元，电梯楼单价1.6万元，租金却能达到商品房水平，一房2500元/月，两房3000元/月。

    而调查中，南都记者得知西丽片区有小产权房已转为红本商品房的首例———官龙名苑，该项目位于南山区西丽同发路上，官龙村旁。知情人士介绍，这个小区在2008年首批销售时还是村委集资房的性质，但是到今年初再销售的时候已经可以办理红本房产证，成商品房了。

    正因此，该盘售价已从开盘的6800元/平方米涨到了今年的1.3万元/平方米。“原来是集资房，后来补地价，现在全部可以转红本了。”小区内中介介绍，他们的房源中还有也仅有一套没转正的三房单位，但已经补了地价，买了以后就可以去政府部门转正。因此，这套82平方米三房毛坯单位报价170万元，而同样面积三房已转正单位则报价190万元。“这套单位有一定风险才卖得便宜，同时还不需要交税费，我们建议等到买家确实能够办下房产证来，再把房款一次性付清。”

    “所谓的转正，是历史遗留问题的特殊情况。”官龙村委楼的龙飞腾物业管理公司一名工作人员解释说，小产权房补不了手续的，而官龙名苑只是一开始没有办齐所有的手续而已，于是一边建设一边办。“一开始是村民先集资建房，补了地价后，手续都是齐备的。”在其看来，官龙名苑只属于唯一一个转

    而在官龙名苑小区内电梯口的信息栏里，南都记者也看到了该项目的房地产初始登记公告，宗地编号为T 504-0067。前日，深圳市规划国土委第二直属管理局复函南都记者称该用地为农村收地补偿用地，2006年因深职院二期扩建需要，原国房局与新围居民委员会官龙居民小组签订《收地补偿协议书》，收回官龙居民小组约714.87亩土地，协议约定将其己完成住宅楼基础工程的用地划给其使用，即现在的官龙名苑。上述主管部门进一步介绍，2010年官龙名苑项目已建成建筑补办了规划确认手续，并通过消防、质检、安监审核，及经执法部门处罚后，补办了用地手续，签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，土地用途为居住用地。对于补交的地价，主管部门称根据市政府《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，此类用地按公告基准地价的10%计收。　　（王莎莎）

    已纳入旧改的安良社区，小产权房仍在加建

    小产权房加建现象一直都存在，而在目前深圳城市更新加快了步伐后，则部分原村集体用地以及村民房加建现象则更加严重。南都记者走访横岗安良社区看到，开发商的城市更新宣传横幅已经进入村内，但是在安良5村、6村都出现了加建现象。

    前日下午1点左右，南都记者在安良5村内看到一路上连续几个项目均处于施工状态，整体项目围着绿棚，建设得热火朝天，而从楼体整体高度看来，比周边普遍三四层楼的村民楼高一倍多。

    路边上就能看到有崭新完工的村民楼楼体上挂出了巨大的“盛大招租”的横幅。南都记者通过横幅上的电话联系上招租方，对方称房子是村委股份公司建设的，是正常新建的房子，全部都用来做商业，而他们承包过来统一招租，而且是签长租5年“旧改？不会这么快的，我们这都是5年起签。”该负责人称。

    有从事城市更新的开发商告诉南都记者，在旧改谈判过程中，小产权房加建风潮并不少见，有些通常是与村委打过招呼。这让与村委、村民谈判的开发商感到有些无奈，更有业内人士透露，开发商在进入项目时，即已经跟村里签订了合作协议，以进入时提供的建筑数据来作为改造标准。

    但到开发商去与每户业主商讨具体赔偿条件时，这时业主通常会将后期加建的工程也纳入到谈判标准之中，争取到更多的赔偿。还有一些村民楼，甚至将原本的阳台做成封闭式的一间房，就是为了在赔偿时多算一些面积。“通常为了能够让项目尽快推进，开发商也会对这些后期的加建、改建进行赔偿。”上述人士表示。

    (王莎莎)

    小产权房基本停建，有楼盘一年涨价30%

    布吉也曾是小产权房的“重灾区”，但南岭以外已基本没有新建的，售价则在今年呈现快速上涨，单栋的涨价幅度约20%，有小区的更是高达30%。

    几经波折，南都记者来到了布吉最有名的小产权房小区之一的青青家园，该楼盘位于华龙路，一路之隔就是商品房小区翠枫豪园。记者假借购房者名义进青青家园小区内一探究竟，发现小区内不仅有规划的园林绿化，绿化率丝毫不逊于某些商品房，甚至在二期还有游泳池，装设有管道煤气入户等等。

    该楼盘附近代理二手小产权房的万家兴地产工作人员万先生告诉记者：“楼盘总共有2000多户，目前售价8000元/平方米，对面商品房售价是1.9万/平方米，但今年来这个楼盘也涨了大概30%，去年一套三房81平方米卖50万，现在已经要卖65万，甚至有业主三房已叫价到70万。”

    如果从租金回报的角度看，中介万先生替记者算了一笔账，小产权房三房可以租到2300元/月，商品房租金会比小产权房高500元左右，这意味着只要20年就能回本，小产权房的租金回报率可以达到4%以上，远高于同位置的商品房2%～3%的回报率。

    “以前有个业主在2005年小区建成时，就将一栋的同一朝向的房源从下往上买，现在已经卖得差不多了。去年有个朋友也是一口气买了四套，现在先留着还不卖。”万先生告诉记者，随着小产权房“转正”风声的此起彼伏，近期来看和咨询小产权房的客户明显增多，仅这个小区上个月的二手成交量是3套，而对面商品房每个月大概是4-5套。

    当记者随机向小区内居民咨询该小区小产权房是否合适购买时，业主王先生表示，据他了解，小区里已有400多户是转过手的物业，买卖双方会签订相关合同，规定好风险，也会有律师见证。

    通过连日走访，记者还了解到，布吉片区的小产权房还是大多集中在城中村，如南岭村、长龙村、新三村、布吉一村、下水径新村等等。现在还在交易的小产权房都是二手房，一手房早在2006年和2007年已基本卖完。目前有一手小产权房在售的也就是南岭村多一点。但记者电话咨询南岭村一手小产权房行情时，中介显得很是警惕，不是说卖完了，就说公司已规定不能再代理，连原本挂在店铺面前的宣传幅也已经收起。

    而记者实地探访那些农民房集中的城中村发现，即使没有小区、都是握手楼，今年来也涨价不少。记者看了一套89平方米三房，要价58.8万，单价已达6000多元。而当地中介告诉记者，今年布吉这类农民房的均价也到了5000元/平方米，去年3000元/平方米多一点的价格还能买到。(詹燕燕)

    香港人抢买小产权房，两年赚了几百万

    一中介带着以“买家”身份看楼的记者来到清湖名苑。站在十几层的一户毛坯房阳台上，他大手一挥，说：“你看，除了眼前的幸福城、美丽365，其余基本都是小产权房了。不过，三中全会后，很多业主都不卖了。”

    经介绍，这套房子98平方米，卖72万元，折合单价7300元。“业主在这个楼盘开盘时(3月份左右)和朋友们一起，总共拿下了20多套，接近30套房子。当时他们的购入价格比正常销售的价格还要低500元，仅5000元出头的单价。现在正在出货。”粗略计算，这位业主和他的朋友们，如果都出货，不到一年的时间，就赚到500万元。之后又看了相邻的尚城雅苑，是今年才卖完的小产权房新盘，当前报价8800多元/平方米，比半年前涨了46%！此中介笑称：“是涨了很多，但业主还惜售。前两月我们这的小产权房卖疯了，三中全会后很多业主宁愿留着出租。之前我们谈好了几笔单都飞了，买家很诚意地拿钱过来签约，业主临场不卖了。”就在看房的过程中，遇见几家正在装修的。清湖名苑的一名业主称他在9月买下了这套100平方米的三房，单价6000多元。他表示自己平时住在关内，此套房先拿来出租，花了接近5万元把毛坯装修好，空房可以租到2500元。而像他这样的投资客不在少数。

    据中介透露，龙华小产权房还受到香港投资客的青睐，“因为4号线是港铁，香港人过来也很方便，无非是比去市民中心多坐几个站而已。但是商品房限购限外，小产权房既不限购也不限外，港客很愿意买来自住或投资，有的或是买给自己的岳父岳母住。”他透露，他所熟悉的一位港客这两三年光靠龙华的小产权房就赚到了几百万元。

    记者现场看到，就在尚城雅苑旁边，正有一个工地，已盖出三层楼，但据中介说三中全会后就停工了，“可能是为了避风声，或者是真的叫停了。总之，现在你们买小产权房，一定要找已经有人住了的才安全，国家不可能都把这些住户赶出来拆，但千万不要去买还在建的或者是刚刚开始卖的，都很悬呀！”当记者表示可以再等几个月再买，明年有没有新的小产权项目出来时，这位中介表示：“全新的应该没有了，龙华现在管得比较紧。你现在看到的这些都是几年前就动工建设的了。有好多在售的盘都暂时拒绝我们带客看房了。”

    随后，记者还看了龙胜地铁站一带的小产权房，主要以赤头岭新村的为主，虽然都是村委手中残留的几套，但价格也是相比3、4月份时涨了30%-40%。这个涨幅比周边的商品房涨幅(今年的涨幅大约在20%上下)还大。据记者了解，龙华的商品房整体单价约为2万-3万元/平方米，比起这个价格，小产权房的价格优势仍比较明显。不过，从楼盘本身的素质来看还是有明显的小产权房印记，多数没有小区花园或小花园、停车难、楼间距太密等缺陷。　　　　　　　(张锐宣)

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