小产权房屋买卖合同注意细节（小产权房屋买卖纠纷如何解决？小产权房存在的风险有哪些？）小产权房买卖注意事项，

在如今房价愈来愈高的今天，很多人能被小产权房的竞争优势所吸引，而在低价的同时购买小产权房存有一定的信用风险，由于一些小产权房身份证明不齐全，小产权房的纷争也就愈来愈多，那么小产权房屋进行买卖纷争怎样化解呢？北京智嵩辩护律师事务所李银杰辩护律师导出。

小产权房屋进行买卖纷争怎样化解？

依照我国《农地管理法》的明晰规定，贫困户专有财产农地的采用权严禁卖地、转让或是承租用作农业户口工程建设。而贫困地区集体农地属专有财产，居民对集体农地也只享有采用权，居民将房屋买下村中以外人员的进行买卖行为无法受法律条文的认可与保护，也无法办理手续农地尼布寺、房产证、契税证等合法手续。

《有关贫困地区集体农地确权注册登记颁证的纲要》明晰规定，“对借社会制度改革或擅自通过‘村改居’等形式违法将贫困户集体农地转为国有农地、贫困地区信用社组织违法卖地或承租集体农地用作农业户口工程建设、农村居民在贫困地区购置集体农地、贫困户住宅或‘小产权房’等违法用地，严禁注册登记颁证。”

由此可见，在一定条件下签定的小产权房保险合约合宪，但依照相关法律条文，进行交易两方都应该分摊职责。

1、《中华人民共和国合约法》第五十五条明晰规定：合约合宪或是被撤销后，因该合约取得的财产，应予以退还；无法退还或是没有必要退还的，应折价补偿金。有过失的一方应赔偿对方因此所受的经济损失，两方都有过失的，应各自分摊相应的职责。

2、2006年9月14日，北京市高级法院印发了《有关贫困地区专有房屋保险合约的效力判定及案件的处置原则问题》，明晰在合约合宪的原因各方面，出卖人应负主要职责，债务人应负相对而言职责；在合约合宪的处置上，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿金Messei自身利益，以及债务人因房屋折现和原进行买卖价格的差异导致经济损失两各方面因素，平衡进行交易两方的自身利益，防止判定合约合宪给原告导致自身利益两极分化。

3、海南省高级法院于2011年印发的《有关办理手续商品房保险合约纷争案件的指导意见》中明晰规定：农村居民就贫困地区集体农地上修建的小产权房与他人所签定的保险合约合宪，由此而导致的经济损失由两方按过失职责大小分摊。

4、山东省高级法院于2011年11月30日印发的《全省民事审判工作纪要》中亦明晰：对因进行买卖在专有财产的农地上开发的小产权房而引发的纷争案件，要严格贯彻国家的公共行政和诚信交易秩序，依法确认小产权房保险合约合宪，并通过出卖人分摊有斐阁职责等形式防止原告之间自身利益关系两极分化。

5、2013年4月，北京市高级法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律条文适用问题》，再次明晰了在确定赔偿债务人经济损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿金价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的形式确定房屋重置和区位补偿金价格。

李银杰辩护律师补充：

小产权房的类型

1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法工程建设，将贫困户集体用地采用权流转，用作商品住宅开发的违法建筑。

2、限制销售的小产权房：在政府划拨或卖地的农地上，不按规划功能开发或采用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纷争的不完全产权房。

3、 军产房：在军队享有采用权的农地上进行商品房的开发，之后买下军人以外的地方居民，俗称“军产房”

4、 部分二手房：一些二手房还没办理手续征地手续及欠缴农地卖地金就进行交易，该类房屋的保险合约会被视为合宪。

小产权房存有的信用风险有哪些？

1、产权不完整：

国家不承认并不予办理手续小产权房的过户注册登记手续，也无法上市交易。并且，依照相关法律条文法规明晰规定，小产权房保险合约属于合宪合约，并不受《合约法》的保护。既无法律条文保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。

2、不合法性：

小产权房工程建设在贫困地区集体农地之上，与国家现行的农地管理法相违背。贫困地区集体农地采用权是该集体组织成员的专有权利，是无法卖地、转让的。目前利用贫困地区集体农地建造房屋出售给农村居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律条文效力。

3、法律条文信用风险大：

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等各方面都可能存有问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”无法正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿金等各方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。

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