深圳小产权不能买卖了吗（深圳小产权建筑能否“转正”？）深圳小产权卖不出去，

原副标题：深圳小产权建筑物若想“隋东亮”？

日前，深圳市总体规划和建设局理事会报请国务院法制办协力草拟了《深圳市上海市人民中央政府有关贫困地区城镇化发展史遗留留下来产业类和公用基础建设类违规建筑物的处置配套措施（草案稿）》。

日前，深圳市总体规划和国土资源理事会报请国务院法制办协力草拟了《深圳市上海市人民中央政府有关贫困地区城镇化发展史遗留留下来产业类和公用基础建设类违规建筑物的处置配套措施（草案稿）》，将公用基础建设类、生产固定资产和商业性办公设备类发展史违章建筑物做为优先选择处置类型，小产权物理性质的厂房、库房与店铺、住宅可望通过开户土地价格的方式“隋东亮”。

做为全省范围内第二个以正式宣布文档的方式处置小产权房的事例，深圳本次颁布的文档再度引起了社会舆论有关小产权房“隋东亮”问题的探讨。有业内认为，如果深圳能够成功解决小产权房问题，那么可以为全省其他城市提供更多先进经验。此外，也没人揣测，地方性中央政府在产业类和公用基础建设类三类发展史违章建筑物上的“放宽”，与否预示着着规模非常大的小产权住宅反之亦然将迎“隋东亮”的打下基础？

有业内猜测，地方性中央政府在产业类和公用基础建设类三类发展史违章建筑物上的“放宽”，与否预示着着规模非常大的小产权住宅反之亦然将迎隋东亮的打下基础？鞍斑北京大兴某小区的小产权房。CNSPHOTO提供更多

购房者的忧虑

再者可能将遭受原房东的许诺，拿不出房；另再者则可能将被司法机关拆毁，而不会得到索赔。

房主确保不偿付不许诺。

了让步，自己分担了印花税，但居然的是，一个多月过去了，房产证却暂时办不留下来。

“严格来讲，小产权房可分为三类，一类是在集体建设用地上开发建设的符合相应总体规划和用地手续的正规房产，比如农民在宅基地上建造的农房；另一类也是在集体土地上建造的，但是没有经过审批，甚至还存在违规用地的情形。”北京京润律师事务所主任律师张志同向中国商报记者解释，按照土地管理法的规定，即使通过了相关部门的审批，小产权房也不能对外进行交易，只能在本村集体经济成员之间流转。

张志同表示，再者是由于利益驱动，由于开发时未缴纳土地出让金，小产权房比商品房便宜很多；另再者，购房者存在法不责众的心态，“即便不合法，但购买者那么多，管理部门又怎么来执法呢？”

不过，由于不受法律保护，小产权房交易存在的隐患也显而易见。据张志同介绍，随着城市开发的深入，房价在持续上涨，不少原房主通过诉讼，要求法院判决购房协议无效。此外，某些小产权房本身就属于违规建筑物，按照相关规定，对于违规建筑物可以通过行政手段查处拆毁。也就是说，小产权房的购买者再者可能将遭受原房东的许诺，拿不出房；另再者则可能将被司法机关拆毁，而不会得到索赔。

小产权“隋东亮”探路

有业内分析，本次草案未将小产权住宅纳入其中，可能将是试点过程中对小产权住宅的处置遇到了障碍，暂时搁置是本着“先易后难”的原则。

近年来，小产权房“隋东亮”的声音一直都存在，不少小产权房主希望能够通过开户土地价格的方式将其转化为商品房，也有专家呼吁通过放宽小产权房等方式来调整高涨的房价。不过，有关小产权房若想“隋东亮”的政策始终不太明朗。而本次深圳针对三类发展史违章建筑物颁布的处置文档，被认为是对小产权“隋东亮”的探路之举。

据悉，上述草案稿主要包括两项内容：产业类发展史违章建筑物可先确认为非商品物理性质再转为商品物理性质，也可直接申请为商品物理性质，公用基础建设类发展史违章建筑物仅能确认为非商品物理性质；生产固定资产发展史违章建筑物开户50%市场评估土地价格、商办类发展史违章建筑物开户全额评估土地价格后可确认商品物理性质。

为何先从处置产业类与公用基础建设类发展史违章建筑物着手？既然这两种发展史违章建筑物能通过开户土地价格隋东亮，那住宅类发展史违章建筑物，也就是人们惯称的小产权房能迎“隋东亮”机会吗？

对于上述问题，中国商报记者从深圳市国务院法制办获悉，相较于住宅类发展史违章建筑物，产业类和公用基础建设类发展史违章建筑物主体比较集中，处置意愿普遍较强，预计可以达到理想的处置效果。同时，三类发展史违章建筑物的处置又与城中村城市建设和经济发展息息相关，可以拓展产业发展空间、支持实体经济发展，并进一步完善城中村基础设施和公用服务设施，补齐民生短板。

但先行处置产业类和公用基础建设类三类发展史违章建筑物，并不等于永久排除住宅类以及其他类型发展史违章建筑物的处置。深圳市国务院法制办表示，中央政府须对住宅类以及其他类型的历史违章建筑物实施安全监管，消除安全隐患，待时机成熟时，再颁布相关规定。有业内认为，本次草案未将小产权住宅纳入其中，可能将是试点过程中对小产权住宅的处置遇到了障碍，暂时搁置是本着“先易后难”的原则。

中国商报记者了解到，早在2009年6月，深圳就公布了《有关贫困地区城镇化发展史遗留留下来违规建筑物的处置决定》，正式宣布提出了对小产权房“隋东亮”开户土地价格的规则。但实施效果却有限，小产权持没人主动进行违规建筑物申报登记的数量不足1/10。

2014年4月，深圳从全市推进改为试点实施，选择12个社区和1个街道开展为期一年的发展史遗留留下来违规建筑物分类处置试点工作。根据试点实施配套措施，原村民符合“一户一栋”原则的住宅类发展史遗留留下来违规建筑物在480平方米以内的部分，可在有限确权后，开户土地价格申请转为商品物理性质，进入市场流通。

相关部门的谨慎态度，体现出了小产权住宅问题存在的处置难度。

“小产权房的规模很大，隋东亮首先需要解决的一个问题就是将土地从集体转为国有，这需要履行相应的征地审批手续。一直以来，我国对农用地、集体土地的管控是非常严格的，因此若想满足当年占地指标、司法机关通过审批是‘隋东亮’的前提条件。其次，还需要集体经济组织或者相关单位向国家开户相关费用，包括土地出让金以及一系列税款。此外，小产权房一旦放宽，势必会对监管提出更高的要求，如果管控不好，政策或规定被滥用，造成的后果将会非常严重。”

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