深圳复式公寓小产权房(原关内)

最近,有中介向Kenny爆料,说罗湖有个新公寓上市,ONEPARK,不限购不限贷的,有很多小户型,要不要过来瞧瞧?

大概在3年前,Kenny开始研究商务公寓,因为它不限购不限贷的特性。在深圳限购不放松的前提下,将来一定大有市场。

跟住宅不同,大部分公寓,其实都是买来投资或者过渡的,所以不要买太大的,小的溢价高,而且流通性好。

如果还是高赠送,买一层送一层的那种,就更加是完美了!今天中介给我介绍的项目,就符合这些特性。

然而事实真的如此吗?

01

罗湖惊现70年产权公寓

那天早晨,Kenny接到一个中介推销电话,说罗湖洪湖公园附近,有个不限购不限贷的商务公寓,即将开盘。

卖点:70年产权,民用水电,买一层送一层的小复式,总价甚至低至100万!

中介信誓旦旦地说:买来百分百稳赚!

对于百分百稳赚这事,Kenny一直持否定态度。是骡是马,还得拉出来遛一遛,于是决定去瞧一瞧。

毕竟,卖点还是非常不错的。

来到项目附近。总体来说,项目地段还是非常不错的,靠近美丽的洪湖公园,附近有洪湖沃尔玛。

虽然没有地铁,但是公交非常方便,3个站,尽享华强北、东门两大商圈。

项目附近的洪湖公园,景观非常不错。

项目附近就有沃尔玛,购物非常方便。

目前项目周边没有地铁,公交站是儿童公园站。所幸公交车是比较多的,出行还算方便。

地段评分:????

02

项目是复式公寓

项目所在地。

项目过道,非常宽敞明亮,一点都没有老旧公寓的那种压抑。

项目都是买一层送一层的复式公寓,4.5米层高,以下为37平米一房一厅。

Kenny点评:37平米的一房一厅,适合单身白领,或者小情侣,自住还是比较舒服的。

以下为53平米复式两房一厅。

Kenny点评:53平米两房一厅,适合小家庭过渡,不过私密性欠佳。

户型评分:????

03

项目得房率差

项目开放了53平米的清水样板房。

楼高4.5米层高,因为样板房没把送的那一层做出来,所以不确定做成复式后空间是否压抑。

项目只有4楼一层,所以景观差,附近都是居民楼。

项目统一精装修交楼,这点还是非常不错的。

Kenny点评:以样板房来看,感觉得房率不高,53平米的样板房,目测得房率不到7成。

得房率评分:???

04

周边公寓价格

项目周边,还有另外2个公寓在售,一个是华商时代,均价34490一平米!

其中华商时代有23平米的单房,最低总价低至96万。

华商时代是正统的商务公寓,产权50年,现在还剩40年产权。

附近同样的复式产品,只有翡翠公寓,产权40年,均价高达55248!

而洪湖这个ONEPARK公寓多少钱,据销售说大概40000左右的价格。其中37平米的特价单位,总价低至100万!

关键项目是70年产权,民用水电,听到这里,你是不是觉得天上掉金子?

05

项目是商改住

当我听到销售说37平米一房一厅,总价低至100万的时候,差点惊到下巴。想投资华商时代的业主倒霉了。

你23平米单房就报价96万,这里100万买个37平米,还是买一层送一层的一房一厅,简直就是白菜价!

当然,便宜肯定没好货,这么实惠的价格,肯定有硬伤。在Kenny的一再逼问下,销售终于爆出实情。

项目的前身,是个商业裙楼。说白了,项目不是正统的商务公寓,而是商改住。

项目虽说是个70年产权的公寓,但是1991年批的地,也就是说,还剩44年产权,这个产权对比其他公寓也就不具备优势了。

虽然项目确实是民用水电,但是管理费奇高,每平米7块钱!

Kenny点评:销售的话,验证了此前我的判断。便宜没好货,这样的公寓,钱多的买来收收租还可以,投资的价值不大。

毕竟是老旧商业裙楼改的,且项目只有4楼这一层。住家的人肯定不会考虑这样的房子,以后只有租客住。

而Kenny多年的投资经验告诉我,不适合住家的房子,升值潜力差。

地段评分:????

户型评分:????

得房率评分:???

综合评分:???

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