深圳和广州的小产权房(成真了吗？)

先是深圳规自局公布了一份修订地价的通知文件。文件中的住房类型一栏，人才房同安居房一起，消失了。

尽管没有官宣，但一个明确有力的信号出现了——

只要有深圳购房资格，拥有本科及以上学历这个人才“硬指标”，就有机会以市价六折买到全部产权的可售型人才房，要退出深圳的保障性住房舞台了。

从此，深圳结束了“二次房改”的先行先试，向国家统一的住房保障系统——公租房、保障性租赁住房和共有产权房靠拢。

更让人迷惑的消息，来自于学区的划分。

这几天，光明长圳片区的业主们都傻眼了，近在咫尺的光明深中学位绕过了他们的商品房，甚至绕过了一墙之隔的深铁瑞城，优先提供给了距离学校1公里之外的两个保障房小区。

这让花了大价钱买房的业主情何以堪，瞬间就撂起袖子不干了。

讲真，虽然现在我们都在强调租购同权，但租权大于购权的事儿真不多见，何况，这事儿还发生在政策性住房的链条底层——公租房身上。

买不如租，成真了吗？

先说说人才房的事儿。

讲真，虽然市面上关于深圳人才房的吐槽很多，但事实上，去化的数据真不算太差。

今年初降低申请门槛之后，二批次的人才房甚至比很多商品房卖得还好——

门槛最低的二房，很多项目都接近售罄了。

那么，为什么这种产品推出不到半年，就寿终正寝了呢？

原因很多，但最重要的一项，是为了和国家的保障房政策相衔接。

回想2018年，深圳先行先试，借鉴新加坡模式，启动“二次房改”，确立了至2035年的楼市蓝图——

公房与私房比例6:4，公房类型包括人才房、安居房和公租房，其中人才房价格被定为同地段市场售价的60%左右，备受关注。

但到了2021年，国家22号文发布，全国住房保障体系的结构被确定为“以公租房、保障性租赁住房和共有产权房作为主体”。

眼尖的人就会发现，这个住房保障体系更偏重于租赁。

而实际上操作起来，也是如此。

我们翻了一下几个超大城市的住房十四五规划，到2025年，上海提供的租赁住房占到总供应量的40%。

广州更夸张，公租房和保障性租赁住房加起来，占比接近半壁江山——

人才房和安居房作为可售型保障房，退出历史舞台是迟早的事。

这一次，只是再接再厉，把两个政策体系对冲的部分改进了。

那么，为什么可售型保障房会被弱化呢？

拿人才房举个栗子。

作为改革的试验田，深圳当初推出人才房的初心，无疑是想为这座城市留下有学历有梦想的那一拨人。

2022年，第一批人才房正式面世。

但，就有点生不逢时。

人才房虽然便宜，但申购门槛高，再加上持有10年才能交易，推出时又恰逢行业去杠杆，大家对未来的楼市走向缺乏共识，申购一度遇冷。

好死不死，供应量还大。据不完全统计，截至目前，可公开的人才房总量已经超过3万套了。

为了消化庞大的供应，不得不降低人才房的申购要求。两房的申购门槛一度降到和商品房相当。

忽然有了一个在市中心低价上车的机会，深圳的年轻人才当然很开心。但对在售的商品房，就不那么友好了。

深圳是高学历聚集的移民城市，这下，庞大的刚需群体被直接分流。

一位营销线负责人就向我抱怨过，自从项目旁边的人才房开售之后，他项目里的两房就再也卖不动了。

房子卖不动，开发商就没办法买地，这是要直接影响土地收入的。

这一点，连土地依赖度垫底的深圳都不能免俗，更别说全国其他城市了。

那么，未来市面上硕果仅存的可售型保障住房——共有产权房，又是怎样的存在呢？

目前，国内共有产权房主要扎堆在一二线城市。共同的特点是只需购买部分产权份额，门槛低。

分城市来看，发展最好的是北京。

不仅项目多，制度设计也比较完善，已购的共有产权住房限售5年，期间可以用于出租，租金收入按照购房人与代持机构所占的比例分成即可。

相比之下，广州的共有产权房还是个“新生儿”。

2021年才出现第一个共有产权房项目，去年8月，又推出了位于番禺创新城的城隽雅苑和白云龙归花园。

虽然槽点很多，个人份额只有60%左右，产品设计一般，也不能对外出租……

但不可否认的是，价格很香。

以城隽雅苑为例，一至三房的配置，均价约是2.38万/平，同板块的商品房项目，都奔着4-5万/平去了。

但有个bug，基本所有的共有产权房，都有限售期，即使出了限售期，也只能系统内封闭流转。

限制了流动性，自然也限制了接盘侠的数量，间接限制了房子的金融属性。

所以，未来商品房和保障性住房的分野会更加明显。

让有钱的人上岸商品房，符合标准的新市民去买共有产权房或者申请保障性租赁住房，最低收入群体住上兜底的公租房。

然后，用租购同权来兜底基础的公共服务，比如入学权。

这或许才是真正希望主导的方向。

最后，想就深圳的学位事件说两句。

1、个人觉得，事实上，优质学位无论在哪个国家都是稀缺资源，本来就是不可能均分的。

2、在经济学上，要获得稀缺资源永远是需要竞争的，也就是说，总有需要付出的代价。

放到入学问题上，如果按照居住地划分入学，那就是名校周边的房租上涨；

如果按照购房的区域，就是名校周边房价上涨；

如果按照成绩入学，那就是前置性鸡娃和从小内卷。

3、所以，在义务教育上强调租售同权，想要争取的不过是机会的均等罢了。

也就是说，尽量多建学校，让所有的孩子都拥有就近入学的权利，而不是将购权凌驾于租权之上，或者矫枉过正地反过来。

4、不过，在深圳这么一个喜欢努力搞钱的城市里，给指定的保障房配备比商品房更优质的学位，似乎已经不是一单两单了。

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