深圳二手房限价导致小产权(刚花1000多万买的房子，以后竟然不能卖了？)

里面的内容显示：

深圳通知市住房保障署要求全市保障性住房皆不可出租出售，同时楼盘均不在外网呈现！

而在截图列出的不能出售楼盘中，出现了不少熟悉的身影。

比如深云村、侨香村、龙悦居一、二、四期，都是当下成交热度非常高的二手楼盘，其中侨香村还是4月份深圳成交最好的小区。

之前我就有文章说过最近很火的侨香村，值得一提的是，最近侨香村的成交价格已经达到1300万以上，如果图中的政策真的严格执行，那些花了上千万买了这些小区的业主，很可能未来就不能转手了！

花了上千万砸手里，找谁说理去啊？

当然，现在还没有任何官方途径证实这条政策属实，也没有任何通知说明具体要如何执行。

没有板上钉钉的事，就还有回旋的余地。

但是，当我打开链家、贝壳的平台时，我发现之前还有房源挂出的深云村、龙悦居四期，如今都已经没有房源显示。

看来，这则传言并不是空穴来风。

为什么会出现这则叫停保障性住房交易的通知。

一方面，或许是因为侨香村最近确实太火了。

当初侨香村老业主拿到房子的成本几乎可以忽略不算，如今二手市场上却动辄交易上千万。

这种空手套白狼、净赚上千万的财富神话，在强压的楼市政策环境中，确实是有点刺眼。

但更深层次的原因，主要还是因为保障房交易不利于社会公平。

过去深圳的保障性住房，尤其是深圳早期的经济适用房，本来应该是政府给买不起房的居民发放的福利。

但事实上，很多住在里面的人都是公务员、医生、警察这些人群，经济实力不差。

当初甚至有些人是通过各种关系、手段拿到的房源，他们本来就不是最为需要保障房的人群。

此外，保障安居房在上市时，价格远低于周边商品房，购房成本几乎可以忽略不计。

如今10年后转为商品房交易，房价和周边二手平齐，但其套利空间却远比周边二手房要大。

明明有实力买房的人不仅抢占了底层的公共福利资源，甚至还吃下房价巨额涨幅带来的收益。

这不仅违背了保障性住房设计的初衷，还会放大社会的不公平。

另外，对于国家而言，保障房出售也是一种潜在的损失。

土地增值收益，一般而言是由原业主、开发商和地方政府分享；

商品房买卖，原业主只分享土地、房产增值收益，要承担政府的卖地成本；

但保障房出售就不一样了，开发商基本不赚钱、政府也是低价出售，有些甚至得用财政补贴，实际成本很低。

买卖保障房，等于把政府的卖地收入和正常商品房的增值收入全部转移给了保障房的原业主。

国有土地变成私人房产的过程，本质上是土地使用权转移的过程。

使用权转移的过程中，同时也伴随着价值的转移和增长，在保障房交易的链条中，唯一吃下暴利的就是保障房的原业主，

国有资产增值原本应该有地方政府一份，现在完全被私人占有，这其中就不仅仅是涉及到楼市、房子的问题了，还涉及到国有资产收益流失被私人获取等更深层次的问题，不解决对于政府也不利。

上面是我对这则通知出现原因的分析，下面我说说我的观点。

房地产学习新加坡的双轨制，肯定是深圳未来的方向，但是这两条“轨”怎么走还是一个疑问。

保障性住房和商品房各走各的路，井水不犯河水，或许是比较理想的路径。

但现实来看，保障性住房能不能买卖，依旧是一个有争议的问题。

当下深圳多数新建的保障房都标明是可售型保障房。

但今年1月的时候，就有传言称：

深圳个人新购置的可售型保障房（安居房），暂取消10年后转商品房通道。

如今又有新消息进一步确认，在政策大转向的情况下，不仅是已有的保障房，未来新申请的保障房，满10年后不能出售或许也会成为常态。

不能买卖保障房，也就会带来一个问题——保障房没有流通性

深圳如果要学习新加坡，那么保障房未来将会是深圳楼市的主力，不能买卖的保障房越来越多，商品房的比例就会减少。

深圳楼市实质问题是房子稀缺，可用的居住土地少。

本来地就不多，房子用来建保障房如果还不让进入市场，那么可交易的房产就没有增加，稀缺性的问题还是没有解决。

因为保障房虽然能解决一部分低收入群体的住房需求，但它们不能解决这部分群体的换房、改善需求，它们最后还是得回到商品房市场。

单纯的保障房体系并不能消除商品房稀缺、房价过高的问题。

保障房逐步转化为商品房，最后让市场和政府共同参与调节，我认为是比较好的方式。

不过，为了避免侨香村、龙悦居这样的暴利楼盘继续出现，我认为深圳可以学习新加坡对保障房交易设置一些限制。

第一是设置转售期限。

这一点深圳现在就在做，5-10年内不得转售是比较合理的范围。

第二，规定买卖对象和价格。

严格控制保障房转为商品房之后的买卖群体，比如二套不可售、社保设置要求等等，反正打新有多严，要求也可以有多严。

价格上要像深圳新房一样限价，相对周边二手肯定要优惠一些，毕竟业主一开始得房的成本不高。

此外，价格低肯定也更好出售，业主相对也能接受。

其实，不只是保障房，深圳楼市还有很多的历史遗留问题，一直没有解决。

最典型的比如众所周知的小产权，比如双证房，都是当年历史遗留下来的顽疾。

深圳，还在为过去混乱的楼市历史埋单。

保障性住房留下的问题接下来要如何解决，还有待政策的进一步确认。

但我的预测诸如侨香村这些已经转了商品房红本的房子，以后大概率还是能买卖，毕竟都拿了红本了，这个时候阻止交易法理上说不清。

唯一变得可能是交易形式会从明走到暗，正常二手平台上不会再给展示，但是私下买卖交易还是允许的。

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