深圳小产权房38万元，棚改+旧改

同为前海辐射区，与宝中的繁华形成对比的是，翻身大多为老旧、布局混乱的居民楼，建筑外部环境较差，没有足够的活动空间和公共绿地，旧改一度进展缓慢。

今年5月9日，停滞十余年的宝安37、38、43区城市更新项目举行37区集体物业搬迁补偿协议签约仪式。旧改办工作人员透露，目前37区阳光华艺旧改签约率90%，预计年底前要开始收楼。

近期37区晶美花园有房源挂出了10万/㎡，70㎡三居室报价710万，要知道周边没有旧改概念的二手房普遍才6-8万/㎡。

不仅旧改取得阶段性的进展，周边棚改项目也新动作不断，振奋了业主的信心：

37区庆宜华苑棚改项目签约率达95%；

38区新乐花园、39区海乐花园棚改项目处于装配式施工阶段；

43区碧海花园棚改项目即将启动签约，货币补偿标准暂未公布。

即将新生的翻身现状如何，能否依靠城市更新迎来“大翻身”？请跟随一起了解~

阳光华艺旧改

签约率90%，65万㎡大城要来了

走进37区，可以感受到浓浓的烟火气息，和深圳大多数老旧居住区一样，这里建筑密度高，楼体间距小。

提及旧改，受访的住户都表现得比较淡定，对于他们，忙碌的生活和茶米油盐才是本真。一位开水果店的阿姨表示，已经签了物业搬迁补偿协议，目前开发商没有公布搬迁时间节点。

发现了转租的广告，按上面的联系方式拨通电话，对方称，“2-3年之内绝对拆不了！”

“南头关口37、39、43片区更新单元”最早于2007年纳入深圳市城市更新单元计划，在2012年深圳市城市更新单元计划第三批计划中，做过范围调整。旧改范围为，以新乐路、107国道、湖滨路、翻身大道为围合的大部分区域，总拆除用地面积15.91万㎡。

宝安区城市更新局曾表示！“南头关口37、39、43片区旧城改造项目位于宝安区的门户地区，情况复杂，属于当时改造项目中的重点、难点。”

目前由深圳海滨房产有限公司开发，实为深圳市阳光华艺房地产有限公司的子公司。

阳光华艺，想必大家并不陌生，操刀过南光城市花园（二期叫正东名苑）流塘阳光花园、阳光粤海门等旧改楼盘。

项目将打造成一座综合体，类似于华润城、壹方中心，总建面65.4万㎡，接近88万㎡的壹方中心。

其中，规划住宅约37.9万㎡，(含保障性住房约3.3万㎡)，商业办公及酒店17.3万㎡，商务公寓7.4万㎡，公共配套设施约2.8万㎡。

37区未来的规划主要被分为2块：东北面规划为商务办公区，主要设置有超甲级写字楼、休闲广场、商务公寓及大型购物中心，西南面两个地块主要规划为高端住宅区，设置住宅及裙楼商业。

39区拆除将建九年一贯制学校；43区改造后将建成高端的住宅楼。

目前阳光华艺主要工作重点是37区旧改，据工作人员透露，目前37区项目完成签约率90%，预计年底前要开始收楼。

据业主透露，在拆迁补偿安置方面，按套内1:1的方式产权置换，过渡费60元/㎡/月，装修补偿1300元/㎡。

“37区旧改都换了几个单位了，从2005年的盘田公司到后来的海滨房产，再是玉湖集团，再到阳光华艺。拆赔比变来变去，还是一样的低。”

问及如果想出售物业套现，是否跟开发商直接签拆迁协议，该业主表示“不划算的，3.8万/㎡太少了，在外面可以卖7万多。”（该货币补偿标准有待求证）

贝壳找房显示，37区晶美花园一位业主挂出了10万/㎡，目前小区二手房挂牌均价8.9万/㎡。等旧改几年后，会不会诞生一批新的10+万豪宅？

旧改未动，棚改先行

37区庆宜华苑棚改，签约率95%

同在37区的庆宜华苑小区，也进入了棚改程序。@买进深圳走访后发现，小区内大部分住户已经搬走，棚改宣传随处可见。

工作人员告诉@买进深圳，庆宜华苑棚改（一期）目前签约率达到了95%。

在拆迁补偿安置方面，货币补偿标准是住宅4.5万/㎡，商业4.5万/㎡；产权调换标准是建面1:1.2，套内建面1:1。装修补偿1200元/㎡。搬迁费40元/㎡，商业60元/㎡，产权调换的搬迁费按2次计算，货币补偿的按1次计算。

过渡费自搬迁之日起前3年，住宅70元/㎡/月，商业80元/㎡/月；第4年，住宅80元/㎡/月，商业90元/㎡/月；满4年后，临时安置费的标准逐年递增4元。

签约奖励，签约启动之日，15日内奖励20000元，16-30日奖励15000元，31-60日奖励10000元，61-90日奖励5000元。交房奖励，搬迁启动之日起，30日内奖励2000元，31-60日奖励1000元。

庆宜华苑棚改（一期）新建部分住宅假设作为安居型商品房，市场评估价为7.609万/㎡，安居型商品房的均价按市场价格的50%，就是3.8万/㎡。

38、39区棚改，正在装配式施工

距离37区不远则是宝安首个棚改项目——38、39区棚改项目，目前处于装配式施工阶段。

?38区新乐花园棚改

?39区海乐花园棚改

38区新乐花园、39区海乐花园棚改采取“政府主导+国企实施+人才住房建设”模式，由宝安人才安居公司具体实施。

?38区、39区棚改效果图

项目原身是90年代的海砂住宅小区，房龄20多年，存在严重的安全隐患，被评定为危房。该项目也是深圳首个当年签约、当年动工的棚改项目。

2017年2月25日，宝安举行新乐花园、海乐花园棚户区改造项目签约仪式，当天签约率达到41.4%，当年4月，签约率就已超过95%。在拆迁补偿安置方面，按套内1:1产权置换，或建面3.8万/㎡标准给予货币补偿。

总占地约3.23万㎡，总建面约28.39万㎡，计划2021年建成交付，可提供人才住房（含回迁房）1582套。2个项目各配建1所9班幼儿园、1个社区老年人日间照料中心、社区警务室、社区体育活动场地等配套设施。

43区碧海花园棚改，暂未启动签约

碧海花园棚改，位于宝安新安街道创业路与广深公路交汇处东南侧，距离地铁5号线站翻身站约450米。

今年6月17日，确认实施主体为深圳市天健（集团）股份有限公司。

拆除面积共2.3万㎡，开发建设面积1.8万㎡，计容积率面积9.6万㎡。产权调换标准是建面1:1.2，套内建面1:1。装修补偿、过渡费标准和庆宜华苑棚改的一样。

买进深圳致电工作人员，对方表示，货币补偿标准暂时未公布，可以留意公众号最新公告。

碧海花园于1994年建成，早在2010年，因地铁5号线施工影响，该小区出现房屋倾斜、墙面出现裂痕，部分楼宇室内墙壁掉落水泥块等现象。因此，2012年碧海花园被纳入城市更新计划中，2014年国土局公布关于碧海花园旧改草案公示。

但该项目在2014年专项规划批复、2015年召开业主签约动员大会以来，拆迁补偿问题迟迟未能达成一致，所以于2016年6月被调出了城市更新计划。

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