深圳宝安小产权房怎么买(别急，看完这篇再决定)

根据监察中队的通知，这两座22层的违建将于10月8日进行强制拆除，进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。据悉，这两栋楼已经入住了200多户，常住人口已近千人！业主看到通知的内心估计是奔溃的。

很多人因为买不起普通商住房，便打起了低价小产权房的主意，却不知小产权房的坑比想象中多得多！为了维护购房者的权益，是时候普及下「小产权房」的知识了。

什么是「小产权房」

深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有。而在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过１２０平方米，层高不超过５层，建筑面积不超过４８０平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于违法建筑。

此类建设在国有土地上的违法建筑，也就是俗称的“农民房”，构成了深圳特色“小产权房”的主体。没错，就是广大打工者所租住的城中村！

分三种类型

在深圳小产权房有三种类型：

①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；

②一户一栋上原村民超建和加建的楼层（建筑面积超出480㎡或高于5层）；

③外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋

目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。

红本与绿本的区别

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。

“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。

“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。

买小产权房的风险

①有绿本也没用

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证是无效的。

②有见证律师也没用

律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。

即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。

③如果是违法建筑无法转让

小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违法建筑，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。

④卖方可随时违约

未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或自住的人来说，起不到增值效果；并且小产权房不能到房产部门办理登记，客观上存在一房多卖风险。

⑤一栋楼只有一个产权证，只能跟村委签合同

尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。

很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。

如何维护自身利益

对于小产权房的拥有者，该如何维护自己的权益？

知名律师周争锋如是回答：始终保持占有，在拆迁过程中实际使用人是有权利的。但是现在深圳市拆迁发生了一个根本性的改变，2012年深圳市政府只跟村集体谈，谈完以后村集体再和原住民谈。你买了原住民的房，你是没资格跟政府谈。首先，你要保证留好交易凭据，你要保证占有权，它能保证你和房子有实际使用关系。

不管怎么说，抱着侥幸心理去购买小产权房都是有风险的，或许部分房屋（持有绿本的房屋）有转正的可能，但转正也是转正给原住民的。也就是说，后面接盘的几乎不可能拿到正规红本房产证。

也就是说，搞不好哪天房子被强拆了，还拿不到一分钱有苦无处说！细思极恐，

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