深圳宝安小产权房怎么买(别急,看完这篇再决定)

根据监察中队的通知,这两座22层的违建将于10月8日进行强制拆除,进行“清人、清楼、清物”及停水停电措施。据悉,这两栋楼已经入住了200多户,常住人口已近千人!业主看到通知的内心估计是奔溃的。

很多人因为买不起普通商住房,便打起了低价小产权房的主意,却不知小产权房的坑比想象中多得多!为了维护购房者的权益,是时候普及下「小产权房」的知识了。

什么是「小产权房」

深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有。而在土地国有化的过程中,为了照顾原居民的利益,深圳市为每户划出占地不超过120平方米,层高不超过5层,建筑面积不超过480平方米来建房,超过这一面积的建筑,都属于违法建筑。

此类建设在国有土地上的违法建筑,也就是俗称的“农民房”,构成了深圳特色“小产权房”的主体。没错,就是广大打工者所租住的城中村!

分三种类型

在深圳小产权房有三种类型:

①村集体组织在村集体用地上建设的统建楼;

②一户一栋上原村民超建和加建的楼层(建筑面积超出480㎡或高于5层);

③外来开发商购买村里的原村集体用地,未经合法报建手续而建设并出售的房屋

目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。

红本与绿本的区别

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。

“红本”用于记载市场商品房产,业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。

“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产,一律不得买卖,只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权,颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑,还在排队领证。

买小产权房的风险

①有绿本也没用

国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证,其他任何机关无权颁发,村委会出具的绿本房产证是无效的。

②有见证律师也没用

律师介入小产权房见证业务已被明令禁止,如有律师参与属违规执业行为,更不可能因律师见证导致该行为有效。

即使做了见证,也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。

③如果是违法建筑无法转让

小产权房发生法律纠纷情况较为复杂,如为违法建筑,转让行为是无效的,如附条件在转为红本房后办理过户手续,则可能面临交易程序复杂,流程较长而增加交易风险。

④卖方可随时违约

未来如果有升值或拆迁补偿,卖方可以随时违约。对投资或自住的人来说,起不到增值效果;并且小产权房不能到房产部门办理登记,客观上存在一房多卖风险。

⑤一栋楼只有一个产权证,只能跟村委签合同

尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有,但由于征而未收,大量土地并未完成相应补偿返还手续,依然属于村集体及其股份公司所有。

很多统建楼就算有30层,也只有一个产权证,购买者只能同村委会签合同。

如何维护自身利益

对于小产权房的拥有者,该如何维护自己的权益?

知名律师周争锋如是回答:始终保持占有,在拆迁过程中实际使用人是有权利的。但是现在深圳市拆迁发生了一个根本性的改变,2012年深圳市政府只跟村集体谈,谈完以后村集体再和原住民谈。你买了原住民的房,你是没资格跟政府谈。首先,你要保证留好交易凭据,你要保证占有权,它能保证你和房子有实际使用关系。

不管怎么说,抱着侥幸心理去购买小产权房都是有风险的,或许部分房屋(持有绿本的房屋)有转正的可能,但转正也是转正给原住民的。也就是说,后面接盘的几乎不可能拿到正规红本房产证。

也就是说,搞不好哪天房子被强拆了,还拿不到一分钱有苦无处说!细思极恐,

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