深圳华强南小产权房深度分析福田板块，看完对未来房价走势一目了然-2024深圳小产权房信息

问：老师，您好。现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。老婆开车上班远横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？1.海岸城预算500的3房，我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？

答：1.老婆的贷款房查房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。建议做2手准备，福田宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。

问：十三请问罗湖的几个重点小学学位房前景如何？

答：罗湖+小学学位，微观上不熟悉，也不是特别关心，这个研究课题大方向没什么高回报。螺岭这么优秀的学校已经被迫扩招、拥挤得苦不堪言。

问：首次置业，后海上班。首付三成，首付预算120。新婚两口，两年内会变成三口之家。想买龙岗大运，但无奈上班时间太长，难以自住。宝安中心价格偏高够不上。主要关注12号沿线宝安老城区和福田罗湖老破电梯房。望十三指点迷津。哪里更好

答：总预算400万，工作地点在后海，还要满足三口之家居住，怎么解?除了牺牲通勤时间，降低居住品质，无解。个人建议，重点看宝安翻身、西乡、坪洲，或者沿地铁12号线，淘一淘老破旧小三房，或次新小两房，离你工作地点略近，也算热点外溢片区，买对了，一样有跑赢大盘的可能性。

问：你好，请问现持有南山钰龙园一室一厅，目前出租不自住，是否值得长期持有？

答：英达钰龙园，一房一厅目前挂盘价在320w以上，在南山来说这个总价的一房一厅，没有名校学位支撑，价格不太涨得动了。但好在附近有地铁12号线在建，也是一个中期能看到的利好。如果你买入至今的增值不多，就不用置换，如果已经赚到了翻倍的涨幅，可以置换裂变更好的房子了。

问：请老师分析一下，金地上塘道二期，潜龙曼海宁，特发和平里二期，这几个楼盘选择哪个好？谢谢

答：金地上塘道学校：深圳龙华实验小学中学学位价格：单价6万未来利好：红山辐射区域（热点板块）潜龙曼海宁花园品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。特发和平里的户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是排名比较危险，生源不行，没有继续保持的基础。这几个盘对比：金地上塘道>潜龙曼海宁>特发和平里二期

问：请教楼主，求深圳总价350-400二手住宅推荐（备注：深圳已购1套，二套纯属投资！）原本考虑螺岭片区，周边商业（湖贝旧改）、地铁口、租金价值、学区！是否有更合适的，求指正、推荐！

答：你好，现在400万预算在深圳比较尴尬的，热点片区连像样的小两房都买不到，硬杠一个没学区的老破小一定能升值最大化吗，我看未必。非热点片区400万能买到两房三房甚至四房，好多人又看不上，相信历史经验认定不会涨。其实现在400万已经是一个分水岭了，超过这个数还可以继续去凑热点片区的热闹，小于等于的要转变思维和改变打法了。湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。但存在几个大问题：一、旧改周期超长二、螺岭系生员超载三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。如果追求稳定涨幅，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区长远看都是非常值得关注的。感谢赞赏！

问：老师好，福田岗厦星河世纪呢？星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦再点评下。

答：星河世纪，这次千万不要弄错了，星河的盘实在太多。星河世纪不是一个好的投资标的，首先，和星河国际一样，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段；其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹；星河最大的优点是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是为了租金买房吧。不知你的预算是考虑一房还是两房，一房已经没有多少升值预期，小两房的话，到了这个总价，其实有更好的选择。

问：新年好！近期宅家学习了很多您的投资理财买房观点和文章，获益良多，想请问下现名下南山有一套房欠250万，但手上现金180万，还有一个房票所以还想在深圳福田投资一个两房小户，次新房，因为是第二套按政策只能付7成了，请问福田有没有推荐的，现在是投资，5年后可能自住，小孩已上高中，学位放在次要因素考虑，但地铁交通希望好，租售比好的，谢谢

答：新年好！深圳有很多种方案可以操作成首付3成，其中全款抵押和3+4是比较主流的方式。全款抵押：找垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成。3+4模式：3成首付+4成首付贷，需要找专业的渠道配合。首付180，如果月供能力不错，可以买入500万总价的住宅。百花、园岭、香蜜湖太贵。你找一下莲花北石厦保税区华强南这几个板块得次新盘。楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

问：请问老师，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价620万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了

答：市场行情就是如此哎，诺德10W+了，宝中两房都700+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子。

问：大师，咨询下，诺德和金泓凯旋城二房，您建议投资那个好些？

答：诺德66平两房590w实用面积54平实用单价10.9w凯旋城一期80平两房630w实用面积65平实用单价9.7w诺德的地段价值和凯旋城相当、学位略优于凯旋城、品质略优于凯旋城、周边配套略差于凯旋城，难分伯仲

问：你好，我准备换房自住兼顾升值潜力，区域是南山南外高新、深圳湾、后海、润府、前海等片区，1300万左的三房，麻烦给个建议！

答：你好燕山对于深圳老业主置换来说，大多数人考虑的因素都是跟自身的年龄、小孩教育、生活圈层以及房产增值潜力相关的，你关注的区域再加上宝安中心，就算得上是深圳所有的业主都会考虑的置换目标了。先说1300w三房能否买到，在深圳湾已经实现不了了；其次南外高新、后海的楼龄普遍有10年以上，润府很新、但密度超高，前海适中但目前生活配套和学位不如南外体系。因此你的置换需求还是要做一定的取舍，是看中学位、还是看中品质、还是看中前海的升值空间。

问：渔渔老师好。纯投资，请问这几个选择哪个最优：松坪村3～2房，玉湖湾2房，万象新天小3房，龙岗中心或者宝荷的峦山美地\/振业天峦四房？全款后抵押贷方式，手上110W。谢谢。中秋快乐！