深圳小产权房转正实例，为什么绕开了住宅？-2024深圳小产权房信息

请先允许吐个槽，把任何土地领域的动向都能跟住宅小产权转正联系在一起，是说明了人民群众的创造性，还是说明了人民群众自我娱乐的能力，还是说明人民群众苦高房价久矣？

深圳给小产权转正的文件全名叫《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（下称《办法》），目前还处在征求意见状态，细读这份文件就能清楚：

首先，《办法》要给转正的小产权房，是产业类、公共配套类用途的历史违建，跟住宅类的小产权房，半点关系都没有。

其次，从《办法》征求意见稿现行行文的内容看，也根本看不到这是未来给住宅小产权房转正“打前站”的意思。攸克君问了国土系统的朋友，也问了深圳方面政府部门的“至交”，他们都言辞否认，未来要给住宅小产权转正。

那么，应该怎么看待《办法》呢？毕竟这是全国范围内，第一个以正式文件的形式，处理小产权房的案例。如果想理性看清这里面的形势，请务必理解以下逻辑：

真正应该引起注意的，不应是产业类、公共配套类小产权房的“转正”，是不是给住宅小产权房的转正“打前站”，而是，为什么深圳专门绕开了住宅小产权房？这是一个思维方式问题，总是从希望的结果倒推理解，往往就会得出第一种结论，而要搞清楚真正的形势，就只能从后一个维度进行理解，才能看到真相。厘清逻辑与自我麻醉，诸君，你们选哪个？

深圳这个城市十分特殊，是中国最早的特区，早期经济发展快，规划、用地等方面，因为“深圳速度”，所以十分粗放。而且，最初的深圳，城市面积非常小，经济快速崛起之后，大量工商企业在农村集体土地上兴办，并且成规模的发展，最终形成了今天在深圳的“城中村”，其总量之大、产权之复杂，恐怕全国没有出其右者。这就为当下深圳进一步经济发展的制约，埋下了伏笔。

深圳原来分关内关外，这点熟悉一点情况的朋友都清楚。深圳搞经济发展、搞建设需要土地，所以，从关内发展到关外，然后，一个情况就出现了——深圳没有增量土地了。没有增量怎么办？只能把眼光转向存量的土地，存量的土地是什么？最大的存量土地来源，就是在飞速经济发展过程中出现的体量巨大的城中村，也就是“历史遗留问题形成的违章建筑”。

请注意，深圳官方征求意见的《办法》里面，始终使用的都是“历史遗留问题的违章建筑”这个说法，从来也不提“小产权”这个概念，这说明，深圳官方非常清楚需要“规避”的“信号意义”。

那么，为什么一定要绕开住宅类的历史遗留问题，而只“转正”产业类、公共配套类的历史遗留违章建筑？很简单，因为产业类、公共配套类的历史违建存量对于深圳发展产业，提升城市功能有意义，有作用，而住宅则没有。无利不起早，深圳政府当然要绕开住宅，专攻产业、公共配套类的历史违建了。

如何能有效率地推进这一工作，如此巨大的体量，靠拆迁是不行的，只能靠“政策创新”，也就是缴纳罚款，补缴地价款后，给予合法性确认。一旦拥有合法身份后，攸克君认为，就可以通过各种市场化的手段，对其进行升级、改造，流行一点的说法就叫“城市更新”，从而为深圳发展产业，完善城市功能，提供空间和基础。

这就是深圳愿意给产业类、公共配套类历史违建开口子的动因。用一句更直白的话表示，就是做了这件事，对深圳有利，对政府在深圳施政有利，这样的事情，做起来就是值得的。

如果用这套逻辑反过来看，住宅类的历史违建，如果转正，谁能得益呢？恐怕只有小产权房的房主个人，除了他们多增了一部分财富之外，这个口子的打开，对于深圳这座城市，对于深圳政府在这座城市的施政都毫无益处，那么，政府为什么要做这件事？说到底，没有利益动机。这就是攸克君始终认定，这不是深圳给小产权住宅开禁的“前站”的原因所在。

再提醒大家注意一个细节，在产业类、公共配套类历史违建补缴土地价款一项中，采用的方式是给予优惠，除罚款外，按照评估价的50%缴纳。这其中暗含了一层意义，即这种“转正”是因为对深圳城市发展、产业升级有裨益，所以才可以优惠。

那么，把这个逻辑套用回住宅的小产权房，倘若（一定是倘若，这是个假设）如诸君自我麻醉的推断，未来补缴地价后，住宅小产权也能“转正”，那么，前文已述，在对城市发展几乎没有贡献的情况下，在补缴土地价款一项中，优惠何来？如果不优惠，按照土地评估价全额补缴，小产权房还有什么意义？那些热衷于小产权房转正的人们，看中不就是小产权房和正常商品住房之间的巨额差价么？一旦全额补缴，没有任何意义。