深圳小产权房合约无效，法官提醒来了——-2024深圳小产权房信息

一些在城市中想尽快拥有房产的年轻人，想出了跟朋友或同学拼单买房的主意。面对未来的不确定性，不以家庭为单位，而是选择非配偶或无血缘关系者拼单买房，这种新型合伙关系究竟靠不靠谱？有何潜在风险？合伙关系中的各方权益又该如何保障呢？

提问1：拼单买房合法吗？

拼单是现代年轻人生活中一种颇受欢迎的消费方式，常见于吃穿用度等日常消费。通过拼单，能在保证一定消费体验的同时降低个人支出，尽可能实现物尽其用。一些年轻人急于通过购房投资保值、增强城市归属感，选择了与志同道合的友人拼单买房。

“这一概念听起来比较新鲜，但本质是共同买房。”北京市第四中级人民法院法官介绍，我国民法典第二百九十七条规定：不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有；共有包括按份共有和共同共有。由此可见，房产可以两人以上共同持有。同时，意思自治是民法的基本原则，民事主体有权根据自己的意愿从事民事活动，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，并自觉承受相应的法律后果。因此，只要拼单买房各方自愿，且不违反法律强制性规定，这一行为即是合法的。

早在几年前，外地已有以投资炒房为导向的“合资买房”案例，如深房理“股份制买房”违规炒房事件。网络“大V”深房理以“合资入股”“众筹”等名义向一些购房者募集资金在深圳炒房，由一个符合购房资质的人虚假代持，等房价炒高套现后再分钱，后深房理因涉嫌扰乱金融市场秩序被依法处理。

随着“房住不炒”政策的贯彻，现在所说的拼单买房是指刚需自住类型，即各方通过共同出资购买房产，但由于购房资格限制、房贷限制、税费及各方利益均衡等多种因素，各方会将房产仅登记在有购房资格人的名下，而其他方仅根据合伙购房协议或共同购房协议对房产持有一定份额，这种按份共有或约定的共同共有未登记在不动产登记簿上，不具有对抗善意第三人的公示效力，但合伙购房协议的各方都明确各自持有的份额。

但必须要注意的是，由于房产的实际权利人与登记簿上登记的所有权人不一致，各方在买房后可能会引发一系列争议，因此拼单买房存在一定风险，购房者需谨慎。

提问2：拼单买房有哪些模式？

除常见的夫妻共有商品房模式外，非婚关系购买房产大体有两种形式，一种是多个人直接共同购买，另一种是以代持形式购买。

民法典规定共有包括按份共有和共同共有，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。夫妻共有房屋属于典型的共同共有，即没有份额的区分。而不具有夫妻关系的多个个人在法律上可以共有房屋，共有方式分为按份共有和共同共有，具体的共有方式由各方约定。

代持购买商品房是指多个人“合伙”购买商品房，该商品房登记在一个人名下的情况。此外还有不限于“合伙”内成员的代持情况，俗称借名买房，比如签订代持协议，约定代持人（出名人）仅代替借名人持有房产，并不享有任何权利。这种借名买房模式存在较大风险，主要是物权公示效力的风险以及合同因违背公序良俗而被认定无效的风险。

民法典第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，登记在代持人名下的房产在权利外观上属于代持人所有，当代持人私自抵押或出售房产、代持人对他人负有债务或者死亡等情况发生时，极易产生房屋权属纠纷。如张某与李某签订书面借名买房协议，双方约定由张某作为借名人并保管房产证，后来李某（出名人）以房产证丢失为由骗补新证后将房屋出售给案外人，并将房屋进行过户登记。张某起诉至法院，要求确认与案外人签订的合同无效并要求确认房屋产权归其所有。由此可见，当代持人违约时，对借名人而言有一定风险。

提问3：拼单买房有哪些潜在风险？

“拼单买房虽然未被法律禁止，但总体而言限制较多，实际操作流程较复杂。”北京市第四中级人民法院法官表示，在充分考虑好“合伙”人选以及全面了解购房相关政策基础上，如果购房者还想通过拼单实现尽快买房，需要考虑以下风险。

一是贷款风险。即使多个人共同购买商品房，依然可能资金不足，在此情况下可以向商业银行申请住房贷款。但商业银行一般仅支持直系亲属作为共同还款人，部分地区的银行不支持没有亲属关系的多人共同贷款买房。因此，如“合伙人”不存在亲属关系，则需要通过内部协议方式约定共同还款事宜。

二是丧失首贷名额。为确保房地产行业长期平稳健康发展，我国目前已有30多个城市出台住房限购令，在限购城市中，选择拼单的“合伙人”如果都具有购房资格，房屋可以登记在所有参与买房的“合伙人”名下，这属于限购政策规定的“拥有一套住房”范畴。如果“合伙”买房的参与者另行购买住房的，将在购买、贷款等环节均受限制，不再享受首套名额待遇。

三是使用问题。“合伙”买房的房屋属于所有出资人的共有财产，不论用于自住还是用于资产保值，“合伙人”之间均有可能产生分歧。在装修、居住、售卖、出租、抵押等过程中，决策权很难属于一个人，需要多人协商约定。特别是“合伙人”之间如果不具有亲属关系，发生分歧后的协调问题更难处理。

四是分割争议。拼单买房的“合伙人”如果想要“散伙”，房子的分配问题往往会成为双方争论的重点。民法典第三百零三条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。因此“合伙人”之间对相关事宜进行约定极为必要，如果没有约定或约定不明确的，视房屋的共有方式分别处理。

五是其他不可预知的潜在风险。比如登记权利人欲独占合伙房产份额、拒不过户、私自变卖房产、因个人债务导致房产被查封执行、分家析产被分割等潜在风险。举例来说，夏某和钱某签订房产确认协议，约定房产为两人共有，协议中特别约定房产未经双方同意不得私自买卖、转让、用于任何抵押。由于在购房时所有手续都由钱某出面办理，夏某基于信任同意将房产登记在钱某一人名下。后钱某因投资需要，悄悄将房屋办理抵押登记，后因无法还款，经债权人申请，法院对该房产进行查封。夏某此时才意识到应当办理房屋登记手续，但因房产已被抵押无法办理，于是夏某诉至法院，请求法院确认其享有该房产的所有权份额。法院认为，该案不属于不动产登记错误的情形，原被告的协议不能产生物权变动的法律效力，在签订协议时双方应当预见并承担可能存在的潜在风险，驳回了夏某的诉讼请求。

提问4：如何有效避免相关风险？

北京市第四中级人民法院法官介绍，树立风险意识是保护权利的基础，通过有效方式进一步筑牢风险防火墙才能使买房“拼”得更安心。

一是明确共同共有和按份共有的区别。共有产权在进行产权登记时有两种方式，分别是共同共有和按份共有。不同的登记方式产生的法律后果不同，分割方式也不同。共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例分割，除非双方约定不按出资比例分割。所以，如果双方出资不同，应当登记为按份共有，并且将各自所占份额明确登记清楚。

二是签订书面合同并进行公证。俗话说“亲兄弟明算账”，再亲密的合作伙伴在面对利益纠纷时也难保持清醒理性，因此笔者建议购房前双方必须签订书面合同，尽可能地详细约定，明确各方的出资及所占份额、贷款方式、相关税费、房产证权利人登记信息、物权行使权利分担（占有、出租、使用、收益、处分等）、物业管理费等房屋支出费用如何承担、中途退出相关问题、可能涉及未来的房产处置、违约责任以及风险承担等情况，并着重设定购房处置决策及利益分配机制，最大限度降低未来的法律风险。

三是注意隐形共有权人。“合伙人”中如果有已婚人士或未来有婚育计划，其配偶也会对该房屋享有一定权利，这种情况容易增加“合伙人”产生矛盾的几率，所以拼单买房前须考虑到。

四是详细约定银行还贷事项。拼单买房申请住房贷通常有两种形式：一是由其中一人申请住房贷款，其他人作为共同还款人；二是多人申请住房贷款并各自还贷。由于商业银行对共同还款人有资格限制，通常仅支持直系亲属作共同还款人，所以前种形式在非婚关系拼单买房中较为常见。现实中因还贷问题极易引发纠纷，当事人之间财务往来密切，难以认定相关支出是否为购房出资。因此针对银行贷款，可以在合伙购房协议中特意注明各自的还款方式，并在日后共同还贷时对相关转账标注“还贷”等字样，有效避免产生纠纷难以自证的问题。

提问5：拼单纠纷可以哪些案由提起诉讼？

产生纠纷后，当事人应尽量通过协商方式进行解决，协商无果可以通过诉讼解决。选择合适的案由有利于法院高效明确各方诉求，有效解决纠纷。以下是几种常见的涉诉案由：

一是共有权确认纠纷。例如陆某与潘某共同出资合伙购买房产，未约定共有方式，且双方不具有家庭关系，陆某诉至法院要求确认不动产按份共有份额。此类能提供证据证明共有关系存在的案件为共有权确认纠纷而非合伙合同纠纷，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

二是所有权确认纠纷。购房时尤其要注意房产性质是否对交易主体有身份限制，集资房、共有产权房等特殊性质房屋对购房人资格有一定身份要求，若不符合则会产生所有权纠纷。例如，黄某与江某共同出资购买福利集资房且未办理登记，后双方产生争议，黄某请求法院确认其对涉案房屋享有50%的产权。在此类案件中，合伙人基于合伙购房合同关系仅享有要求对方依合同约定履行的权利，不能依据该合同关系直接主张法院确认其对涉案房屋享有相应份额的产权。若涉案房屋为登记权利人基于村集体社员权与他人合资购买的集资房、福利房，合伙人不具有社员身份的，也不能取得特殊性质房屋的所有者权益。