买的小产权房拖着不交房，浅谈房屋迟延交付（烂尾）那些事

我喜欢姜文“让子弹飞”这部电影的一句话，“让子弹再飞一会”。房屋迟延交付已不再是热点，此时正好适合谈论谈论。

房屋迟延交付，有多重因素导致。有正当事由的，如因天气原因、疫情原因、政策等，也有非正当事由的，如开发商资金链断裂、破产、管理层涉嫌犯罪等方面。我们主要讲一下非正当事由。

房屋烂尾（以下简称烂尾楼）并不是一个法律概念，而是一个事实概念。泛指的是房子在建过程中，因为开发商资金不足或其他原因，而没能继续建设，导致房子未按期竣工、未验收而产生的一种停工状态。

在通常的商品房买卖过程中，房屋的状态可分为期房和现房，而付款方式又可以分为按揭和全款。

资源的有限性决定了，在一个资源稀缺的社会，注定是处于争抢状态。

大多数人买房一般都是期房，付款方式都是贷款，有公积金贷款和商业贷款，商业贷款即以购买的房屋作为抵押物，抵押给银行，从银行处贷款从而支付购房款。

所以这里就形成三重法律关系，第一重是购房人与开发商之间的房屋买卖关系，第二重是购房人与银行的贷款合同及抵押合同关系，第三重是购房人委托银行将贷款直接支付给开发商的委托关系。

在一个良性循环的过程中，开发商从银行处拿到了购房款开始建设，建好了房子卖给购房人，购房人按期还贷款。

三者的状态是相互叠加了，是一个有机组成部分，一旦哪个环节出现问题，都将导致这个生态圈的破灭。

疫情影响着全球经济，对开发商而言，更是一个导火索，所带来的不仅是考公热、考研热，还有大量企业面临寒冬，节衣缩食。

2022年8月23日，华为的任正非先生在内部做了讲话。他在开篇即谈论道：“未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期，全球经济会持续衰退”。“未来几年把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人”。

购房者在工资不升反降和失业的情况下，按时还贷成为一个问题。如果仅是购房者的问题，还不算一个问题，毕竟只要房子有期许，购房者还是愿意通过其他渠道积极还贷的。

重要的是开发商问题。在讲开发商问题前，我们先介绍一个概念，叫负债率，负债率是一个金融概念，指的是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。

比如说企业有资产有100块钱，你又对外借100块钱，那么你的资产总共有200块钱，负债率就是50%，用200块钱的资产担保100块。

下面给大家列一组数据，可以作为参考。通过数据的比较不难看出，大部分房地产企业当前面临的困境。所以“用粮食抵房款的政策”，与企业的生存相比而言，看起来也不再是个笑话。

顺序

公司简称

净负债率

1

泰禾集团

243.76%

2

华远房产

230%

3

富力地产

198.90%

4

金融街

188.90%

5

建发国际

175.74%

6

融创中国

172.00%

7

中南建设

165.95%

8

中国恒大

159.30%

9

绿地控股

155.60%

10

佳兆集团

144.00%

前面铺垫了这么多，主要想讲一个问题，购房者如果遇到房屋烂尾，何种选择才是最优选项？

首先回答，肯定不是非正常途径。

这里我举一个条文，大家品味品味，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第21条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

萨维尼说“法律未经解释不得适用”。

单从条文的表述我们可以看到，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，意思不就是开发商退购房人购房款，银行退购房人还贷的部分吗？

实际上并不是，这里购房贷款指的是银行贷款部分，购房款本金及利息指的是首付和已经偿还贷款部分。返还义务人只有开发商，没有银行。

对于一个通常的房屋买卖合同案件，主要包含十项诉讼请求，包括但不限于，如要求解除合同、返还购房款、返还已付银行本金及利息、判令剩余的按揭贷款本金及利息由开发商承担....等。

十条请求基本涵盖了已经或可能发生的各种事项，对于开发商只是因为迟延交房，而非烂尾的情况下，原告的诉请，基本能得到实现。

但对于广大烂尾楼主而言，我们不仅要问，有一个这么好的，不用还贷的选择，他们为什么不用？而是选择联合起来，以发布停贷告知书的方式，与开发商、银行做抗争？

答案是判决容易，但对于已经烂尾的楼盘而言，开发商大都已经四面漏风，风雨飘摇。这个时候让对方返还首付款和已经还贷的部分，无异于是雪上加霜、难上加难。

购房者不用还贷的同时，同时丧失对房屋的期待权。

有人说，把开发商的建设用地和烂尾楼盘拍卖了不就有钱了吗？让开发商破产清偿，需注意的是，楼盘和土地上都有银行的抵押权，抵押权优先受偿，除去抵押权之外，还有众多的债权人，最后分下来，往往没钱，或者只有债权金额的百分之几。

所以说业主是聪明的，他们不想房财两失，在折中处挑银行的毛病，以期哪一天楼盘复工，能顺利交房。

我们由衷为这种态度感叹，并且实践中已经逐步有这种司法案例走上舞台，银行并非签完贷款合同就万事大吉，有没有按规定将贷款资金转入到专用账户、使用资金有没有建设部门的同意，是停止还贷的关键。最后，我们希望他们能顺利交房。

谈到这里，已接近尾声，最后的最后，可以跟大家简单沟通一下，我国目前现有的几种房屋属性。

第一种就是商品房，能正常上市交易的，大部分房屋的性质都是商品房。

第二种就是单位集资房，顾名思义，就是距离城区较远的企业，在符合规划前提下，经政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。

第三种就是经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

第四种就是小产权房，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，购房合同在自然资源局不会给予备案。

第五种就是自建房，分为城市自建房和农村自建房，农村自建房的基础是宅基地，农村自建房除可以在本集体成员内部和改革试点城市外，原则上禁止交易。城市自建房的基础最开始也是宅基地，只是后来由于城市扩张，由村、镇改制为街道办，房屋逐渐能办理房产证，可以交易。

第六种就是廉租房/公租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

第七种是拆迁安置房，即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

第九、十种是军产房、央产房，一般不涉及。

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